居间合同的履行地应以合同指向的标的物所在地为准

居间合同的履行地应以合同指向的标的物所在地为准

〖规则解析〗

居间合同的实际履行地应由居间人从中斡旋并最终促成的合同关系所指向的标的物所在地来确定。

〖案情简介〗

2012年11月8日，经原告重庆中原地产有限公司（住所地为重庆市渝北区）的居间服务促成被告郭某与第=人杨某签订了《房屋买卖合同》，购买了位于重庆市南岸区的一套房屋。后因被告郭某拒不支付原告居间报酬。

原告重庆中原地产有限公司以居间人住所地为居间合同实际履行地为由，诉至重庆市渝北区法院。被告郭某则在法定期间内提出管辖权异议，认为居间合同标的系促成郭某与第。人签订《房屋买卖合同》，该合同所涉房屋位于重庆市南岸区，故该案应由合同所指向的房屋所在地重庆市南岸区法院管辖。

〖裁判结果〗

对于居间合同管辖权的认定，争议焦点集中在如何判断居间合同的实际履行地目前主要存在两种分歧意见，致使司法实践中处理居间合同纠纷管辖权异议的结果迥异。

第一种观点认为，居间合同法律关系的主要内容是居间人为委托人提供订立合同的机会或媒介服务，并获取相应报酬的居间行为。因居间人完成该居间行为的实施地通常不是固定的某一确定地点，往往会在不同时间、不同地点为委托人提供订立合同的信息或协助委托人与第三人订立合同，故很难以某一确定地点来作为居间行为的实施地。因此，以居间人住所地作为居间合同履行地较为妥当。

第二种观点认为，应当以居间人从中斡旋的合同关系所指向的标的物所在地确定为居间合同实际履行地。

〖裁判思路〗

笔者赞同第二种观点。

首先，根据《民事诉讼法》及司法解释的规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地法院管辖。合同履行地是指合同规定履行义务和接受义务的地点，主要是指合同所涉标的物交接的地点。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人为斡旋成功委托人与第三人间的合同关系，需积极地向双方介绍合同关系的相关内容，尽到足够的信息告知义务。因此，居间人的斡旋服务工作始终围绕着委托人与第三方之间的合同关系展开，尤其是应对合同关系所涉及的标的物储备清晰、全面、准确的信息源和资料库。

其次，从确定管辖的“两便"原则出发，管辖的确定既应当便于当事人进行诉讼，也应当便于人民法院行使审判权。根据该原则，法院在考量对居间合同案件是否有管辖权时，一方面应以有利于当事人行使诉权为出发点，采用就近诉讼原则，为当事人起诉、应诉提供方便；另一方面也应从客观实际出发，考虑法院审理工作的实际情况和案件的需要，以利于法院顺利查明案件事实，分清是非责任来确定管辖。以本案房屋买卖居间合同纠纷为例，当事人开展诉讼、提交证据等都与其最终促成的房屋买卖合同关系所指向的特定房屋有密切关系，往往要围绕该所涉房屋进行；同时，法院在查明案件事实时，涉及房屋的权利状态、事实情况等，也是针对该特定房屋展开的。因此，将居间斡旋的合同关系所指向的房屋所在地确定为居间合同实际履行地，不仅便于当事人开展诉讼活动，也便于法院开展必要的调查工作，符合“两便"原则。

最后，就居间人的住所地而言，由于居间人常常是中介服务机构，其注册登记地的单一性与具体营业场所的分散性，导致了履行居间合同的行为与其登记的住所地的关联性并不强，故第一种观点有所不妥。以本案为例，重庆中原地产有限公司，其注册登记于重庆市渝北区，但其具体营业网点覆盖了整个重庆，其居间服务行为主要由分散于重庆各区县的营业网点完成。如仅仅依据居间人住所地确定管辖法院，则会削弱其具体居间行为与管辖法院之间的关联性。如果居间人是自然人，因人口流动性的增强，其户籍所在地常常与其实际居住地脱离，或是其居住地常在一年之内处于不断地变化之中。在此情况下，由居间人户籍所在地确定管辖法院，则难免显得牵强和武断，而由其现实居住地的法院管辖，则存在不构成经常居住地的法律障碍。

综上，居间合同的实际履行地应由居间人从中斡旋并最终促成的合同关系所指向的标的物所在地来确定。本案中，原告重庆中原地产有限公司促成被告郭某与第三人签订的房屋买卖合同所指向的房屋位于重庆市南岸区，故本案应当由重庆市南岸区法院管辖。