以非法目的签订的房屋买卖合同无效裁判规则

以非法目的签订的房屋买卖合同无效裁判规则

裁判规则

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导读：实践中，常有当事人借房屋买卖合同之名，掩盖非法目的和意图，实施规避法律的行为。小编整理了各类以合法形式掩盖非法目的的房屋买卖合同被认定无效的典型案例，供读者参考。

1.以商品房买卖合同的合法形式掩盖高息借贷的非法目的，该商品房买卖合同无效——何开勇诉重庆市钓鱼城房地产开发有限公司、重庆市钓鱼城房地产开发有限公司酉阳分公司房屋买卖合同纠纷案

【案例要旨】

以商品房买卖合同的合法形式掩盖高息借贷的非法目的，属于以合法形式掩盖非法目的的民事行为，是规避法律行为，因高息借贷行为本身不合法，故商品房买卖的行为为无效民事行为，商品房买卖合同应认定为无效合同。

案例来源：《最新民事法律文件解读》2015年第6辑 总第90辑

2.以房屋买卖合同形式进行的民间借贷行为应当认定为民间借贷关系——吕某诉张家港某公司商品房买卖合同纠纷案

【案例要旨】

以房屋作为民间借贷的担保，担保形式采用商品房买卖合同，在借款人无法还款的情况下直接以房屋过户的方式将房屋的所有权转归出借人所有。此种方式对于出借人而言，不仅可以获得借款的高额利息，还可以获得房屋价格上涨的超额利润，由此导致双方当事人利益严重失衡。法院审理此类案件，应按照双方当事人的真实意思表示确定其法律关系的实质。若属于名为房屋买卖实为借贷的民事法律关系，应当按当事人的真实意思表示履行，应依法认定为民间借贷关系，房屋买卖合同无效。

案例来源：江苏法院网

3.以借贷之名签订的经济适用房买卖合同应认定为无效——吴某诉余某房屋买卖合同纠纷案

【案例要旨】

双方当事人为规避国家经济适用房管理制度，以借贷之名签订的经济适用房买卖合同，破坏经济适用房管理秩序，进而损害了国家和社会公共利益，应当认定无效。

案例来源：人民法院报

4.以签订合作建厂房协议的形式掩盖买卖厂房的真实意图的合同无效——深圳俊宝首饰制造厂诉深圳市福田区贺岭实业公司厂房买卖合同纠纷案

【案例要旨】

一方当事人不具有房地产经营的权利能力，另一方当事人与其以签订合作兴建厂房协议的形式掩盖买卖厂房的真实意图，该行为属于规避法律的行为，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第七项规定，以合法形式掩盖非法目的的民事行为是无效的民事行为，自始至终没有法律效力，由此取得的财产应相互返还。双方当事人的其他损失，应按过错责任原则各自承担。

案例来源：中国审判案例要览

案号：(1991)粤法经上字第254号

5.以倒房为目的签订的房屋买卖合同非买方真实意思表示，该买卖合同不成立——吴某某与尤某某房屋买卖合同纠纷案

【案例要旨】

买方利用其具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，而与卖方签订房屋买卖合同，但其真实的目的是将房屋转售第三人，并非要购买房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示，故该买卖合同不成立。

【法官说法】

滨海新区法院塘沽民二庭副庭长李桂华表示，此类案件多为房地产中介人员，利用具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，与卖房人签订房屋买卖合同，再加价转卖给他人从中牟利。为了保证其顺利实施倒房行为，此类合同一般都约定交付定金后便腾空并移交房屋，此举是为方便让实际买房人看房。同时还会约定允许过户给第三方，是为保证卖房人与实际买房人办理过户。当卖方人陷入了倒房人的圈套，拒绝履行合同时就会被以违约为由起诉，并索要高额违约金。

滨海新区法院塘沽审判区认为，此类案件中签订买卖合同只是先占房屋的购买机会，同时另寻买主，将房屋转售他人从中牟利。而并非真要购买该房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示，故该买卖合同不成立。此外，倒房人的行为既会造成实际买卖双方互不了解，影响实际买卖双方的缔约选择权，也会造成房屋交易的环节增多而增加实际买卖双方的交易成本和违约风险，实际上已经影响了实际买卖双方当事人的合法权益，有违诚实信用原则，干扰了正常的市场交易秩序，故依法不予保护。