没有土地使用权证的房屋买卖合同是否有效

没有土地使用权证的房屋买卖合同是否有效？

案情

原告叶某、黄某与被告周某、邓某签订《房地产买卖合同》，约定被告将自己的一套商品房出售给原告。合同签订后，原告依约付清全部房款。原告叶某向房屋管理所缴交了相关交易契税，并办理了房屋所有权过户手续，原告到房产部门办理房产证换证，将房屋所有权登记在叶某、黄某名下。当时，因政策原因该房屋尚未办理土地使用权证，故双方在购买房屋时未办理土地证过户手续。现土地证办理过户手续条件已具备，但被告不予协助办理过户，双方遂产生纠纷。原告主张依法确认双方签订的房地产买卖合同以及补充协议合法有效，且要求被告协助原告办理土地使用权变更登记手续。

评析

本案被告对涉案房屋享有实质上的处分权，房屋买卖合同系合同双方真实意思表示。原、被告在签订房屋买卖合同时，被告未依法登记领取权属证书，属于城市房地产管理法所规定的不得转让的情形。但房地产管理法的相关规定一般认为属于管理性强制性规定，而不属于决定合同效力的效力性强制性规定。并且从物权和债权的法学理论角度进行思考，未办理土地使用权证过户不影响房屋买卖合同的效力。因此本案双方签订的房屋买卖合同合法有效。房屋买卖合同义务包括了标的物权利的转移，办证条件具备时，出卖方有义务协助买受方办理土地使用权的变更登记手续。

房屋产权证包括房屋所有权证和土地使用权证，房产所有权和房产土地使用权之间并无法律上当然的附属关系。如果忽视土地使用权，势必会给住宅地产购置及交易带来风险。一是难以知晓设定抵押权的情况，有些房地产开发商由于资金不足，便用建设用地土地使用权到银行做贷款抵押，一旦房地产开发商无力偿还银行贷款，银行将依法拍卖该土地使用权，并从价款中优先受偿，此时购买者的合法权益将很难得到维护；二是难以发现开发商违规用地的事实，没有办理土地使用权证就无法发现自己购买的是无土地使用权的违规建筑；三是无法进行二手房交易，许多业主在进行二手房交易时，方才想到去找开发商办理土地使用权证，但此时开发商已是人去楼空；四是在拆迁补偿时遭受损失，因为拆迁补偿金不仅包含房屋所有权价值，还包括了土地使用权价值。

随着市场经济的发展，现在建立不动产统一登记制度，施行“双证合一”，可以有效地避免这方面的纠纷，保障不动产交易安全。

作者：叶璐璐