张金普诉于洋房屋买卖合同纠纷民事判决书

张金普诉于洋房屋买卖合同纠纷民事判决书

法院： 北京市朝阳区人民法院|

案号：（2014）朝民初字第03476号

原告张金普，男，1975年8月11日出生。

被告于洋，男，1979年2月4日出生。

原告张金普与被告于洋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张金普及其委托代理人王晓彬，于洋及其委托代理人朱庆良、刘红亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

张金普诉称:2011年1月27日，我与于洋及北京盛大旺家房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）就位于北京市朝阳区来广营乡清河营南街x号院x号楼x层xxx室（以下简称涉案房屋）签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充条款》和《买卖居间协议书》，合同约定，于洋以145万元出售涉案房屋给我，过户前交付125万元，房屋产权证办成后交付余款20万元，并由于洋协助中介公司代为办理房屋产权过户手续。我依约交付了除尾款外的所有房款以及中介费用，于洋收取款项并交付了涉案房屋，我一直居住在涉案房屋内。2013年9月，原委托的中介机构“盛大旺家”撤销，由其转委托另一家中介机构“诚润德”继续代理履行原中介合同义务。该机构委派工作人员魏文泰具体办理过户等事宜。为了方便及时给于洋汇付尾款，我提供了一张存有20万元以上金额的银行卡给中介机构。2013年10月，于洋通过短信征求我的意见，想要以170万元回购涉案房屋，我未同意。2013年11月，于洋给我邮来一封快递，但没有任何文件，我也没有保存。2013年12月2日，我出差归来看到于洋邮寄的信件，信中称其已获得房本，但是该信件日期写成2013年11月25日，显然，于洋试图以此偷梁换柱的方式表明其通知我房本下来的时间是上次其邮寄信件的时间。在收到于洋第二信件的当天，我就通过短信、信件告知于洋提供付款帐户，以便依约汇付尾款，并且要求他继续履行合同，但未得到回应。2013年12月3日，我将于洋已获房本的信息通过书面方式知会中介机构并要求中介机构联系于洋提供收款帐号等信息，但未得到于洋回应。2013年12月5日，我又收到于洋的信件，其要求解除购房合同。我诚实的履行了自己的义务或者为履行义务提供了充分的条件，没有违约行为，且房屋已经交付，我也居住至今，现我诉至法院，要求确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充条款》合法有效，并判令于洋履行合同约定，配合办理房屋产权过户手续，我会将尾款20万元按照合同履行。

于洋辨称:不同意张金普的诉讼请求。张金普已经构成违约。涉案房屋产权证于2013年5月下来，开发商8月通知我去领取房产证的同时，我马上通知张金普，张金普表示其尚未结婚，且其名下有一套房屋，无法过户，唯一的办法将涉案房屋出售，让我做一个委托公证，我不同意转卖涉案房屋。按照合同约定，在房产证下来后3日内支付余款，但张金普至今未支付余款，不同意张金普的诉讼请求。

经审理查明:2011年1月27，张金普（买受人）与于洋（出卖人）经北京盛大旺家房地产经纪有限公司居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充条款》，合同主要约定，于洋以145万元的价格将建筑面积53.05平方米的涉案房屋出售给张金普，张金普应在2011年1月31日前支付62万元，2011年2月20日前支付20万元，房屋交钥匙的3日内（2011年10月2日前）支付43万元，房本下来之日3天内支付尾款20万元。

合同签订后，张金普依约向于洋支付了125万元房款，2011年9月底、10月初涉案房屋交付给张金普，张金普装修后使用至今。2013年5月8日，于洋取得涉案房屋产权证。张金普系单身北京户籍，名下有房屋，目前无购房资格。

庭审中，于洋申请证人魏×到庭作证，证人称其系北京市诚润德房地产经纪有限公司职员，负责将于洋与张金普买卖合同的后续手续办完，签约时，张金普不受限购政策影响，但目前受限购影响，证人向于洋及张金普出主意办理公证以案外人名义购买，办理公证后付尾款，双方未表示异议。于洋对证人证言不认可，张金普认为证人证言说明了张金普没有违约行为。

2011年2月至今，北京市陆续出台了住房限购政策，就购房者的资格进行限制。

上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充条款》、当事人陈述意见及庭审笔录等证据在案佐证。

本院认为:于洋与张金普签订的《北京市存量房屋买卖居间合同》及《补充条款》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。关于张金普要求于洋继续履行合同并办理过户手续一节，虽然目前张金普根据相关规定不具有购房资格，但双方的房屋买卖合同于2011年1月27日签订，系在限购政策实施之前签订，北京市出台的限购政策是为了调控、净化新政出台后的房地产交易市场环境，进一步有效地遏制投机投资性购房，合理引导住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。而本案的购房合意产生于限购政策出台前，且张金普已经支付了125万元购房款并实际占有使用房屋。在双方已经履行主要义务，于洋亦取得了涉案房屋所有权证的情况下，双方继续履行合同的条件已经具备，故双方应继续履行合同，对张金普要求继续履行合同，办理过户手续的请求，本院予以支持。在过户同时，张金普应给付于洋剩余购房款20万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条 、第六十条 之规定，判决如下:

于洋继续履行其与张金普于2011年1月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充条款》，于本判决生效后十日内将北京市朝阳区清河营南街x号院x号楼x层xxx室房屋过户至张金普名下，张金普于办理过户当日向于洋支付剩余房款二十万元。

如张金普未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一万七千八百五十元，由于洋负担（于本判决生效后七日内支付张金普）。

如不服本判决，于洋可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判长罗曼审判员宋培海代理审判员陆地

二〇一四年五月二十九日

书记员刘宁