盈科合肥律师评点“关于车位权利归属的法律问题”

8月7日下午，北京盈科（合肥）律师事务所孙承龙律师接受安徽卫视公共频道采访，采访关于车位权利归属的法律问题。孙承龙律师分析了车位权归属问题纠纷的根源，以及群分标准的具体化操作，并为此提供了相关法律意见，展示了盈科合肥律师的专业化水准。

一、纠纷的根源：法律规定的语焉不详。

《物权法》在立法时关于车位车库所有权问题即存在激烈争论。

第一种观点是约定说，即车位、车库的归属，业主与开发商有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。

主要理由是：

(1)从我国目前多数地方商品房销售的实际做法看，对车位、车库的归属，在商品房买卖合同中都有约定；从其他国家和地区看，车位、车库一般也归业主个人所有；

(2)车位、车库不像电梯、走廊、水箱、道路、绿地等应当共用，规定业主共有很难操作；

(3)开发商是否把车位、车库摊人成本，和商品房销售价格的高低没有必然联系，而且，也很难证明车库、车位的价值是否包括在建筑成本之中；目前对价格管理部门是否应当公开开发商的建筑成本仍有不同意见；

(4)对车位、车库的建造比例和车位、车库首先满足小区业主需要，应当作出行政管理的强制性规定，但地下车库和地面上的停车场，作为独立设施，如果不允许开发商销售或者出租，可能影响开发商建造车位、车库的积极性，对业主不利。

鉴于开发商强势地位和话语权，该说实际上即是开发商所有说，这一点也为目前实践所证明。

第二种观点，业主共有说，即车位、车库应当归业主共有。

主要理由是：(1)车位、车库已经摊人建筑成本，开发商将其再次买卖或者出租，侵害了业主的利益；(2)在房屋销售过程中，开发商处于强势，如果车位、车库的所有权以有约定的按照约定的原则确定归属，对业主不利。

立法是妥协的产物，《物权法》第七十四条第二款采约定说，第三款采业主共有说，但两者的区分标准较为模糊，致使车位车库所有权归属实践争议很大。

同时根据《物权法》第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

二、区分标准的具体化操作

（一）法律依据：《物权法》第七十四条第二款、第三款。

1、 在该条权利基础规范下，最主要的问题是确定该车位是建筑物区分所有权中的专有部分还是共有部分。若为共有部分，则随着建筑物专有部分所有权的转移，共有部分归全体业主所有；若有专有部分，则开发商有权处分。

2、开发商依据《物权法》第七十四条第二款 “建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”认为停车位属专有部分。

3、业主认为属共有部分。依据是《物权法》第七十四条第三款 “占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

（二）专有部分的认定。

《物权法》第七十四条第二款的适用，实际上是对专有权部分的确认，根据《建筑物区分所有权司法解释》第二条，认定专有部分需要满足构造上的独立性、利用上的独立性以及能够登记为特定业主的所有权客体。一般来说，三者同时具备方能认为具有专有性，不能因为车位在规划内就简单认定开发商有权处分。

（三）第七十四条第二款“建筑区划”的辨析。

1、初步看《物权法》第七十四条第二款，建筑区划似乎是一个重要的识别点，但实质来看，规划只是决定用途和功能，规划审批不能作为所有权认定的依据，也就是说规划审批和权利归属并不必然有关系。

2、根据《物权法》第七十三条，建筑区划内的道路、绿地等属于业主共有，参考广东高院(2014)粤高法民一提字第120号判决，如果车库车位占用的是小区公共绿地等业主共有部分，也就是说车库车位占用的土地性质是关键，根据《物权法》第七十三条，应当认定为业主所有。

（四）开发商与业主合同约定的处理。

如果开发商和业主就车库车位在房屋买卖合同明确约定归开发商所有，该房屋买卖合同能否作为认定车库车位归谁所有的依据？

根据《物权法》第七十条的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。如果认定车库车位所有权归业主所有，即使开发商与业主在房屋买卖合同中有约定归开发商所有的条款，根据《合同法》第四十条规定，应当认定该条款为无效。

因此，开发商依据房屋买卖合同车库车位约定主张所有权依据是不足的。

三、结语

法律的功能一方面是定纷止争，另一方面也是促进市场经济发展。

从立法论上看，《物权法》第七十四条第二款的立法本意，通过开发商享有所有权鼓励其多修建具有专有权的车位，但客观上却造成了权利归属的混乱。

如果机械理解《物权法》第七十四条第二款，凡规划内车位均属于开发商所有，则可能发生开发商利用车位侵占建筑区划内的公共部分牟利等问题，违背了立法本意。

因此，在解释论上，对《物权法》七十四条第二款的适用，结合《建筑物区分所有权司法解释》第二条、第三条，运用体系解释、目的解释的法律解释方法，车库车位是否在规划内和物权的权利归属没有必然关系，其所有权的认定仍然是依据建筑物区分所有权的共有部分和专有部分的认定规则，目前的司法实践争点判定车库车位占用的土地的性质是关键。