商品房包销合同不能任意解除，违约赔偿受可预见性规则限制

商品房包销合同不能任意解除，违约赔偿受可预见性规则限制

基本案情：

海南某某某房地产投资顾问有限公司（以下简称某某某公司）诉三亚某某实业有限公司（以下简称某某公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，海南省高级人民法院于2013年5月6日作出（2013）琼民一终字第4号民事判决，该判决已经发生法律效力。某某某公司不服上述判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

某某某公司申请再审称，二审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项规定之情形，应予再审。理由如下：

（一）某某某公司的可得利益损失应为2600多万元。二审判决判定本案的合同性质是包销合同，故某某公司无权单方面解除合同，应承担违约赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，某某公司不但应赔偿直接损失还应赔偿我公司可得利益损失。《某某·椰风水韵项目（首期）独家代理销售合同》（以下简称《代理销售合同》）签订后，某某某公司进行了项目策划、宣传推广、销售等工作，并收到了明显成效。某某公司撕毁合同显然是为了侵吞某某某公司的工作成果，独享房价大幅上涨所带来的利益。某某公司于2011年2月19日在给某某某公司的函中确认：“目前，海南省房价已有很大提升，定安县的楼市平均销售价格已达每平方米4700多元。”相比合同约定的销售价格，每平方米价格已经高出2000元左右。根据《代理销售合同》约定，双方继续履行合同，某某某公司应得的收益包括住宅均底价销售佣金、住宅超均底价溢价分成、商铺销售佣金，至少共计为26699393元。

（二）某某公司应该为其违约和不诚信的行为付出相应的代价，法院也应维护诚实信用原则，支持某某某公司的可得利益请求。某某某公司的可得利益损失达2600多万元，而某某公司违约后独享该利益。二审判决140万元的赔偿，没有充分考虑某某某公司的损失以及某某公司的获利情况，根本不足以补偿某某某公司的损失。某某公司违约代价过低，不足以保护守约人的利益，不利于形成诚信守约的交易秩序。最高人民法院（2013）民申字第1413号民事裁定书也认为：违约方对守约方赔偿损失不限于实际损失，还应包括履行利益损失或信赖利益损失等。

某某公司辩称，（一）某某某公司主张可得利益无任何事实依据。根据《代理销售合同》第二条和第七条第4项的约定，某某某公司的可得利益是以其介绍客户与某某公司签订房屋买卖合同后获得的销售价款计算，现某某公司未与购房人签订任何合同，某某某公司主张的可得利益根本没有合同依据。某某某公司以2011年2月19日函要求的均低价为标准计算可得利益，与其未曾同意提高均底价自相矛盾。某某某公司在再审申请书中所列的计算方式亦超过其在本案起诉状及二审判决确定计算方式的范围，不应属于再审审查范围。在国家房产调控下，某某某公司根本无能力继续履行合同，可得利益不具备实现的基础。某某公司在通知某某某公司解除《代理销售合同》后，某某某公司要求退回保证金，并未对解除合同提出异议。如某某某公司认为代理销售楼盘可以获得利益，可以通过诉讼主张继续履行合同。

（二）某某某公司主张可得利益无任何法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，获得合同可得利益必须符合可预见性和确定性的标准。本案《代理销售合同》第七条第2项和第八条第4项规定，某某某公司在全面完成销售指标后方可取得销售佣金，如果其连续两个时段未完成合同规定的相应销售目标任务的60%，某某公司有权解除合同，并且保证金不退，销售佣金不再结算。可见，某某某公司必须完成销售任务后方可获得销售佣金，该利益的获得不具有确定性和必然性。本案《代理销售合同》已经被二审判决确认解除，合同解除后的可得利益已经不存在。

（三）某某某公司认为二审判决对于赔偿损失的认定缺乏证据证明，若真如此，则人民法院应通过法定程序对二审判决确认的给予某某某公司的全部赔偿予以驳回。

本院审查中另查明，海南省高级人民法院（2013）琼民一终字第4号民事判决生效后，某某公司曾向本院申请再审，本院于2013年9月27日作出（2013）民申字第1413号民事裁定，驳回某某公司的再审申请。

最高人民法院认为：

本院认为，本案《代理销售合同》为商品房包销合同，某某公司并不享有任意解除权。某某公司在合同签订后，因当地房价上涨，在与某某某公司协商上调销售房屋均底价未依约达成一致，且没有证据证明某某某公司有违约行为的情况下，单方发函要求终止合同履行，应当承担相应的违约责任。即便某某某公司事后同意解除合同，或经人民法院判决解除合同，也并不表明违约方可以当然不承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。此处赔偿责任包括履行利益即可得利益的赔偿。该法第一百一十三条第一款规定，当事人违约给对方造成损失的，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。可见，对可得利益的赔偿金额也要受到法律关于可预见性规定的限制。本案《代理销售合同》第二条约定了某某某公司的具体销售目标：正式开盘前，首期项目为推广宣传、认购阶段；对《房屋预售许可证》办理完成，即正式开盘后，分别明确了3个月、6个月、8个月等销售目标任务；还约定了未按时完成销售目标的责任。尽管当时海南房地产市场整体向好，但某某某公司要完全实现该销售目标也要受所销售楼盘自身价格、品质、地段、营销策略以及国家房地产调控政策等多重因素影响，存在一定的不确定性。2011年2月19日某某公司要求调高销售楼盘的均底价，但某某某公司未予接受，现某某某公司主张以该函中提及的价格计算其可得利益损失，缺乏事实和法律依据。双方约定某某某公司缴纳销售保证金100万元，如某某某公司未按时完成销售任务，某某公司可以扣减保证金或者对保证金不予退还。后某某公司发函要求解除《代理销售合同》，并退还该100万元，某某某公司予以接受。这在一定程度上体现了双方签订合同时所预见的违约损失。因此，二审法院综合本案具体案情，依法行使裁量权，判令某某公司在向某某某公司赔偿实际损失的基础上再赔偿可得利益损失140万元，并未导致双方利益严重失衡，亦不存在对本案基本事实认定缺乏证据证明的情形。