农村房屋的买卖问题

农村房屋的买卖问题

摘要：生活中有不少的人认为农村房价便宜，在农村买房很划算，于是就在农村买房。单是也有很多的人疑惑，农村房屋能否买卖呢？接下来的一则真实案例告诉您，农村房屋到底可不可以买卖？

【案情简述】

2008年3月，某村村民的吴某、杨某(系夫妻关系)从同村的黄某处购得属于甲村集体建设用地地基的第二、三层的建筑使用权，由吴某、杨某自建第二、三层房屋。2008年12月，吴某、杨某与乙村林某签订了房屋买卖合同，将自建的第二层房屋产权以85000元的价格卖给林某。但当林某将85000地的购房款支付给吴某后，因吴某、杨某夫妻感情不和，杨某以购房款未交至其手中为由拒不向林某交付房屋。为此，林某诉至法院，要求吴某、杨某退还购房款并支付相应利息损失。

【法院审判】

法院一审认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”;第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。按照我国现行的房地产制度，出卖房屋的，宅基地使用权也应当一并转移。关于宅基地使用权的转让问题，现行法律和国家有关政策采取了原则禁止的态度。林某与吴某、杨某之间的房屋买卖合同所涉及的土地属于万安镇甲村的集体用地，双方签订的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条中关于农民集体所有的土地使用权不得出让的强制性规定。农村集体土地属农村集体组织所有，向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员属性，应当认定无效。本案中林某为万安镇乙村村民，吴某、杨某均为万安镇甲村村民，林某与吴杨二两人并不属于同一个农村集体经济组织，因此双方达成的房屋买卖合同无效。

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，在双方签订转让房产买卖合同时，吴某、杨某均有在契约书上签字，应当认定为两人已经经过平等协商，对将房产转让给林某取得一致意见，因此吴某、杨某应当共同返还林某支付的购房款85000元。双方对合同的签订均有过错，应由双方各承担一半的利息损失。在签订房屋买卖合同当日，林某即将85000元的购房款支付给吴某，可以认定为这是吴某代表其妻子杨某共同行使接林某支付购房款的权利，杨某不能以购房款85000元是单独由吴某个人签收且并未用于家庭开支为由拒绝与吴某共同偿还林某购房款及利息损失。综上，新罗区人民法院经审理后作出一审判决，被告吴某、杨某应返还原告林某85000元购房款，并赔偿一半的利息损失。一审判决作出后，双方当事人均未上诉。

【律师评析】

《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权;农村村民一户只能拥有一处宅基地;农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看，法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅，但对售房主体却有限制。

农村房屋买卖的出售方一般为农村集体经济组织的村民，而购买方则存在两种情况：一是集体经济组织内部成员，二是集体经济组织以外的成员。