售后公房上市交易中同住人的权利主张不可忽视

售后公房上市交易中同住人的权利主张不可忽视

【案例】

上海的李先生与哥哥共同居住在一套父母生前单位分配的公房里，上世纪80年代末父母过世后该房屋承租人改为其兄，李先生作为同住人继续居住其间。1994年12月底，李先生与其哥哥响应政府号召，按当时的公有住房改革方案将该房屋购买为产权房，产权人登记为李先生哥哥一人。最近李先生因婚姻失败要求搬回哥哥处居住时遭到哥哥的拒绝，并发现哥哥正在出售该房屋且即将办理过户登记。

经咨询律师后，李先生向人民法院提起诉讼，要求确认自己是该房屋产权的共有人，并申请冻结了该房屋。法院审理中，李先生的哥哥认为房屋产权证是明确自己是唯一的产权人，自然有权利出售该房屋。而且自己作为产权人有权决定是否将自己的房子给别人居住。此外，房屋是1994年所购，而李先生起诉时已经2008年，已经超过了法律规定的2年的诉讼时效，法院应当驳回起诉。

法院经审理查明该房屋是按市政府94房改方案所购售后公房，原告李先生在购房时是该房屋的同住成年人。据此，法院依据相关法律法规和司法解释的规定，判决确认李先生是该房屋的共有人。基于该判决，李先生对该房屋与其哥哥享有同等的权利，同时也当然地终止了哥哥出售该房屋的计划并合法地居住于该房之中。

【律师分析】

根据本市的规定，公有独用成套住房以及新式里弄住房可以出售。这些可售公有住房在出售给符合条件的承租人或同住人后，即成为售后公房，今后可以作为二手房上市交易。但是取得售后公房产权并非简单的购买者受益，这还必须需看到该房屋的福利性质。由于相关人居住于公有住房的原因各式各样，绝大多数是因为福利分房或拆迁分房。而需要解决多少人口的居住是分房单位在分房当时考虑的首要因素，可见购房当时的同住人的居住权是由于公房分配所产生而非售后公房产权人决定，这也就决定了售后公房产权人不得以自己的产权压制同住人的居住权甚至强令同住人搬出。

但为什么李先生不是登记的产权人却又能通过法院确认对该房屋享有共有权呢？这是因为他们购房时是1994年，正值本市公有住房改革之初，相关制度还不健全，公有住房出售方案和程序上主要考虑以家庭为配售单位，没有考虑到同住人的产权需要（即俗称的“94方案”）。为了解决产权人与同住人之间的争议，上海市高级人民法院《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》规定，按“94方案”购买的房屋，产权登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的相关人，即购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。关于94方案购房后产权纠纷的诉讼时效的起算时间，市高院考虑到权利人不知道自己享有共有人的权利，并不是这些人自身的过错，为了保护他们的合法权利规定本市法院对此类案件考虑诉讼时效时，应当从发生争议时起算，以便家庭矛盾得到真正解决。

事实上按94方案所购买公有住房产权的交易并非仅发生在1994年，1995年4月以前签订的《公有住房出售合同》均是按“94房改方案”进行的，相关产权证的签发日期可能更会延后一段时间。而为了弥补“94方案”的重大缺陷，1995年年中市政府修改了公房出售方案，此后的公有住房出售过程中都会有一份《家庭成员购房协议书》作为出售合同的必备附件，该协议书的作用就是要求该户家庭中每个有购房资格同住成年人明确自己是否放弃对所购公房的产权而仅保留居住权。

其实无论是否是按照“94方案”购买的售后公房，同住人对房屋的居住权并不是产权人能够随意剥夺的，这些同住人在售后公房是否上市交易也可有自己独立的主张。所以提醒售后公房买受人：对于售后公房上市交易还有一项考察内容，即售后公房出售是否已经取得同住人同意，即二手房买卖示范合同中关于同住人同意的附近件必须签署。本案当中的买受人显然已经因为李先生的诉讼耽误了交易，而且李先生的胜诉更是结束了该交易，令买售人白白浪费了许多其它投资机会。

【律师建议】

对于按“94房改方案”购房时的同住成年人，应尽早通过协商或诉讼的途径确认自己对该房屋的产权；对于已经明确表示自愿放弃产权的同住成年人，为了保障自己的合法居住权，也可以依据相关凭证和证明向房地产交易中心办理居住权登记备案手续。

如果相关人至今仍不清楚在按“94方案”买房时自己是否被房管部门确定为该房屋内的同住成年人，则可以到该房屋原属房管所或改制后的物业公司申请调取该公房出售的相关档案查阅其中的《同住成年人一览表》即可。

对于正在计划购买售后公房的人员，应当分清该房屋是否是按94房改方案所购公房，不可仅凭房产证来判断出售人是否有权出售房屋。即使该房屋不是94房改方案所购公房，对于售后公房的交易，买受人也应当确认该房屋同住成年人一致同意出售，并要求其在《房地产出售合同》附件中签名确认，以免在交易过程中同住人提出买卖行为侵犯其居住权而产生不必要的法律风险。

作者：田原