商品房买卖合同登记备案的效力及对“一房二卖”争议解决的影响

商品房买卖合同登记备案的效力及对“一房二卖”争议解决的影响？

观点一：认为商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记，类似于《中华人民共和国物权法》规定的预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。预告登记发生时物权尚不存在，物权变动是将来发生的行为，故所登记的权利仍是一种请求权（债权），登记的内容是将来请求发生物权变动。经过登记后便获得了对抗第三人的效力，如果房地产开发企业将经过预告登记的房屋售予第三人，该第三人不能通过登记获得所有权；如果房地产开发企业将经过预告登记的房屋设定抵押，该抵押权不能对抗预告登记的买受人。预告登记使合同债权应当具有物权性质，是一种典型的债权物权化。

观点二：商品房预售合同登记备案的效力明显不同于《中华人民共和国物权法》规定的预告登记。理由：

①商品房预售合同登记备案的对象是商品房预售合同，而预告登记是对请求权的登记，两者的目的根本不同。前者进行保全的是商品房预售合同，而后者是权利人的请求权。

②申请预告登记的人为享有请求权的权利人，义务人为不动产的现时所有权人，请求权人应取得义务人的承诺或法院的假处分命令才能申请预告登记。而在商品房预售合同登记备案中，申请人为商品房预售人，同时其又是商品房预售登记的义务人，且法律、行政规章强制进行商品房预售登记备案，这与预告登记性质不符。同时，商品房预售人进行预售登记备案是依据公法而进行的，而预告登记是登记权利人依据私法行使私权的行为。

③预告登记制度的核心是效力，只有赋予预告登记以保全顺位的效力、保全权利的效力与满足的效力，才能使预告登记具有实际意义，成为请求权的保全手段。而我国对商品房预售合同登记备案仅有“应当”进行登记的规定，而没有对登记效力的规定。不仅没有规定未经登记的预售合同是无效还是不能对抗第三人；而且也没有规定经过登记的预售合同，预购人是否具有对抗第三人的效力，是否可以对抗随后成立的物权变动或有损于登记债权的行为。

④我国法律、行政规章未规定商品房预售登记备案的消灭，这也与预告登记制度不符。预告登记只是一种请求权的保全，不具有独立的效力，只有在将预告登记推进到本登记时才具有意义。因此，预告登记由于一些特定的事由出现而消灭，不会永远存续。而我国商品房预售登记备案存续时间可能非常长，这也意味着其目的在于行政管理，而非对购房人的请求权进行保护。故我国实行的商品房预售合同登记备案仅仅是预售行政管理的一种手段，不具备债权保全的对抗效力，与预告登记制度存在着根本上的差异。

故商品房预售合同登记备案的效力或者实质属于一种行政意义上的备案义务，其所备案的只是商品房预售合同中约定的债权、债务关系。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”，该条明确了商品房预售合同登记备案只是行政机关进行管理的手段，是取缔条款不是效力条款。我国长期以来实行商品房预售制度，但，实际中经常存在开发商“一房二卖”、“一房多卖”的情况，购房人往往在面临其他债权人时，不能行使对房屋的优先权，房屋被司法机关强制查封并拍卖，购房人无法对自己所购买的房屋实行有效的保护，究其原因，商品房预售合同登记备案制度本身不具有物权保护效力是重要原因之一，也就是说，即使在商品房预售合同登记备案后，购房人也并不拥有排他的、优先的权利，房屋主管部门通过备案监管虽然可以在一定程度上防止开发商“一房多卖”的行为，但是如果开发商采取其他方式或者利用行政管理的疏忽又将该房屋另行出售，或者将其用于抵押的，购房人是难以保护对该房屋的权利的，一旦开发商将房屋产权办理到他人名下或者将房屋产权抵押给第三方，第三方在善意情况下所取得的物权受到法律保护，而此时购房人只能根据买卖合同追究开发商的违约赔偿责任，而无法将自己所购买的房屋要回或者撤销在其上面所设置的抵押等。另一方面，即使商品房预售合同登记备案后，开发商因其自身债务产生诉讼纠纷的，因备案的商品房并不当然具有排他的物权效力，司法机关仍然可以将其作为开发商的财产而予以查封、冻结，购房人的合法权益更难以受到保护。

商品房买卖合同登记备案的效力将直接影响 “一房二卖”情形下如何保护相关人的利益问题。在司法实践中，普遍存在下列情形，一方当事人与开发商签订了商品房买卖合同并经登记备案；另一方当事人亦与开发商签订了商品房买卖合同虽未经登记备案，但已付清购房款并已实际入住。争议的房屋该确认给哪一方当事人？