不动产善意取得的构成要件

从一起房屋买卖案件谈《物权法》中不动产善意取得的登记瑕疵


【摘要】《物权法》对不动产善意取得制度的肯定是我国物权立法的一个突破，在《物权法》出台以前，我们只能依据民法通则的解释，针对共同共有的情形适用善意取得的规定，《物权法》生效后，我们可以在共同共有情形之外适用不动产善意取得，这有利于对不动产买受人的保护，体现了对不动产交易安全的重视。但是，实践中的情形是千变万化的，一项好的制度需要一系列完善的相关制度的配合，才能发挥应有的作用，由于不动产的善意取得制度非常依赖不动产权属登记机关的权属登记簿，因此不动产权属登记制度的完善与否，是不动产善意取得制度能否发挥相应作用的关键。我国的不动产权属登记制度还存在许多不完善之处，最严重的问题就是“政出多头”，不动产的登记机关非常分散，而且个别登记机关的操作也很不规范，这在实践中就难免产生很多纠纷。不动产权属的登记属于行政行为，不动产登记产生的纠纷往往涉及行政领域与民事审判领域。本文借助对一起房屋买卖案件的分析，探讨在不动产权属登记出现瑕疵的情况下，从民事审判的实际出发，在尽量不启动行政审判程序的前提下，探讨如何在民事审判范围内解决登记瑕疵造成的权属纠纷。本文通过对不动产善意取得制度立法本意得和法律基础的分析，重点探讨不动产登记瑕疵所造成的对不动产无权处分行为中的不动产买受人是否善意的衡量标准的影响，以期为解决行政权与民事审判权在不动产登记领域的冲突探索新的途径。

【关键词】不动产善意取得；登记瑕疵；行政确认；法院确权

【全文】

新颁布的《物权法》在我国民法立法史上首次全方位的肯定了不动产的善意取得制度，体现了对房屋买受人的利益保护的侧重。

一、不动产善意取得制度简介

（一）不动产善意取得制度的概念

善意取得制度在我国民法学届已提倡多年，实践界也已在司法工作中广泛的采纳，这项制度是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得该财产的所有权或其他物权。[1]这里的“财产”包括了动产和不动产。

善意取得制度来源于日尔曼法的“以手护手”原则（Hand muss Hand Wahren），后手为前手权利的唯一保障，“所有人任意让他人占有其物的，只能请求该他人返还”的原则，即侧重对受让人利益的保护。也就是说，一旦权利人将自己的财产让与给他人占有后，只能向占有人请求返还占有物，如占有人将财产转移给第三人时，权利人不得向第三人主张所有物返还请求权，而只能要求占有人（转让人）赔偿损失。这项制度重在保护买受人的利益，旨在维护交易的秩序，即人们对交易安全的信心，以促进物尽其用。

（二）不动产善意取得制度的合理性分析

法律保护的安全有静态的安全和动态的安全。前者是指法律保护人们占有和所有的财产权益，禁止他人非法占有，因此又称为“享有的安全”或“所有的安全”；后者是指法律保护交易当事人基于交易行为所取得的利益，此种安全又称为“交易的安全”。而善意取得制度立足于交易安全保护之上，它反映了近代现代社会人民欲求社会财富迅速增长的理想。

《法国民法典》时代，还没有确切的关于不动产善意取得制度的规定，《德国民法典》首先确立善意取得制度，明确表达这样一种思想，即资本主义生产与再生产之顺利循环，有赖于流通安全之保障，财货之安全流通实在是不可欠缺，为此纵使牺牲静的安全，也应保护善意第三人。现代社会强调交易的快捷性，交易人不可能将过多精力放在审查产权的真实性问题上，如果完全由善意受让人承担物权处分不生效力的风险，不仅有失公平，而且会使交易主体因畏惧承担此种风险，而怠于进行各种交易或为安全起见不惜一切代价以确定权利的实像，从而使交易过程延长，这会严重影响交易的进程，阻碍经济的发展。

善意取得制度的合理性在于：

第一，善意取得制度有利于维护市场交易的正常秩序，促进市场经济的有序发展。

市场经济的发展全在于交易，如果适用善意取得制度保护善意人取得的权利，则交易者就不必为交易的安全担忧，从而能放心大胆地从事交易，这有利于市场经济的健康发展。

第二，善意取得制度有利于充分发挥物的经济效用。

社会经济的发展要求有效地发挥整个社会物质财富的动态效用，以满足人类生产和生活的需要。所以法律保护善意受让人在许多情况下可能有利于充分发挥原物的效用，也可以督促原权利人更审慎的选择对其物的占有人。

第三，善意取得制度有利于及时解决民事纠纷。

当无权处分人处分他人财产以后标的物可能数易其手，如果允许原所有人向现在的占有人追夺原物，势必会推翻现有的秩序，使大量的社会资源陷入无休止司法程序中，而大量的民事纠纷不能及时解决，必将使各方当事人亦将陷入讼累。[2]

（三）我国不动产善意取得制度的法律基础

基于上述原因，各国纷纷确立善意取得制度，但在是否适用于不动产的问题上，还并不统一。

善意取得制度起先只应用于动产，因为动产的特点在于其易转移，按照一般理念，只要交付即可视为转移所有权，因此，对于动产的善意取得，国内外学者的意见是比较一致的，因此，这项制度在各国法律规定中都可以觅得踪迹，但是对于不动产是否可以适用善意取得制度，学者们存在分歧，实践中也多持否定态度。主要原因是不动产具有稳定性，其所有权的转移或者设定他物权都设有明显的标记，尤其各国对不动产的管理普遍采取登记生效主义或登记对抗主义，不动产权属的变更一般要经过管理机关的登记来进行公示，以取得公信力，在这样一种情形下，一般很少存在对不动产的无权处分，所以各国立法中真正对此作出规定的情形并不普遍。

在《物权法》通过之前，我国法律关于不动产善意取得的规定仅限于民法通则第78条规定“共同共有人对共有财产享有权利，承担义务”，而最高人民法院《关于贯彻执行＜民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”上述法律解释中的共同财产，既包括动产，也包括不动产。这可以认为是目前适用不动产善意取得制度的唯一法律依据，并且这种适用也仅限于共同共有范围。

新颁布的《物权法》之所以对不动产的善意取得作出系统的规定，主要是针对我国目前登记制度存在严重的问题而采取的“容忍”的对策。因为我国的市场经济正在逐步完善之中，不动产的登记制度还比较混乱，最严重的问题是登记机关的不统一，不同种类的不动产要分别去不同的机关登记，即使是同一机关，也往往分为很多部门，彼此缺乏联络，不动产的登记的公信力大打折扣。

《物权法》顺应理论和实践界的要求，对不动产的登记做了统一的规定，要求由不动产所在地的统一的登记机关来办理这些登记，以改变目前“多头管理”的局面，但是仍然有一些问题短期内难以解决，比如具体由哪个机关来统一办理登记？这涉及到各行政机关的利益和权限的重新分配，改革的阻力自然很大。另外，《物权法》也没有解决登记机关的级别问题。所有这些问题都要逐步完善，而我国目前房地产市场是空前繁荣的，每天进行的大量交易是不能等到登记制度健全了才进行的，因此物权法充分考虑到了我国市场经济建设的实际状况，对不动产的善意取得制度给予了肯定。

二、不动产登记瑕疵问题的解决

（一）不动产善意取得的构成要件

然而，值得注意的是，不动产的恒定性对于适用善意取得制度要存在一定限制，这使得不动产的善意取得标准不同于动产那样宽松，不能仅靠占有就构成山已取得。不动产善意取得有其独特的构成要件，这包括：

1. 受让人受让该财产时是善意的。

2. 以合理的价格有偿转让。

3. 转让的财产按照法律规定应当登记的已经登记。

（二）登记瑕疵问题的提出

不动产善意取得要件的第二项要件与动产的善意取得是基本相同的，但第一、三项是不动产善意取得制度的独特之处，第一项问题主要是受让人在取得财产时是否善意的标准；第三项的问题在于如果转移的财产虽然登记但存在严重瑕疵，甚至被撤销，应当如何对待。 对这两点的理解，最高法院出版的《物权法条文理解与适用》一书中，对是否善意没有作明确地界定，只是笼统的规定受让人在签订协议和交付财产时要善意；对于第三点，该书认为，要“以登记的时间作为财产所有权转移的时间标志”。笔者认为其含义是指转让的不动产在发现无权处分情形之前已经交付，就算做善意取得。应当承认，物权法对不动产善意取得制度的规定比较详尽，但下面这个案例就迫使人们对这两点问题进一步思考：

某县居民甲和乙系兄弟，甲和乙的父亲在世时于97年曾出钱购买县里一处回迁房的两间居室，但所有的买房手续都是甲经手的，甲在经办时将两处房产均注册在自己的名头之下，但当时由于镇回迁房屋均由乡房屋产权管理所（以下简称房管所）管理，乡房管所没有对购得房屋者要求办理房屋产权登记，该地区几乎所有的回迁房屋也都没办理房证，而仅仅是由房管所作了一项房屋买卖情况的记录档案，档案记载这两间房都在甲的名下。后来甲和乙的父亲去世，由于母亲健在，也就没提出分割财产。2006年5月25日，甲与相邻镇的丙签订房屋买卖协议，然后双方在5月31日向县房管局申请办理产权登记，并于6月14日得到批准，拿到了房屋产权登记，然而就在丙准备入住时，料想不到的事情发生了，另一个儿子乙要求丙不得入住，理由是乙在同年6月10日已经取得该房屋的产权，并出示了县房管局颁发的该房屋产权的证书。这就是说，一间房子，两张房证。就在双方僵持不下时，房管局做出了将两张房证全部撤销的行政行为，丙于是针对甲和乙向法院提起民事诉讼，要求确认房屋买卖协议有效，保护其对该房产的所有权。[3]

这是一起典型的无权处分案件，作为出卖人的甲在签订房屋买卖协议时，当然清楚该房产属于遗产，处于待分割状态，根据继承法的要求，甲没有权利擅自处分该房产，因此属于无权处分。本案存在三个主要的法律关系：原告丙与甲的不动产买卖关系，被告甲和乙之间的遗产继承关系以及登记机关与当事人各方的行政法律关系。本案纠纷的解决也必须围绕这三个法律关系展开。

对该案，审判人员的意见分为两种：

一是按照正常的无权处分的要求，房屋买卖协议处于效力待定的状态，要等到遗产分割完毕后才能确定协议的效力和产权的最终归属，如果甲能够取得该房屋的产权，则买卖协议可以确定有效，反之，买卖协议自始无效。但是，一方面本案被告甲和乙均坚持不主张分割遗产，另一方面房管局迟迟不作出新的行政行为，如果中止诉讼等待重作行政行为，对当事人各方都很不利，因为各方都希望尽快结束此案。这使得案件的审理陷入僵局。

有鉴于此，另一种意见认为，应当适用不动产善意取得制度。因为作为待分割的遗产，其性质就是共有财产，本身就可以适用《民通解释》的规定，此外虽然尚未生效的《物权法》还不具有溯及力，但学者们普遍认为依照《物权法》的精神去提前适用不动产善意取得制度，也并不为过。这样，依照不动产善意取得制度，受让人签订协议和接受转移财产时是善意的，因此买卖协议是有效的，并且尽管登记机关后来撤销了房证，而房产也应当归属作为受让人的原告所有。

三、不动产善意取得要件是否符合的衡量

笔者赞同第二种意见，因为行政机关作出新的决定并没有确切的时间限制，依照这种意见，可以在不牵涉遗产分割的基础上，确定房屋的权属，并且在权利义务的平衡方面，可以说照顾了各方的利益。由于原告已经支付了相应的对价所以要想确定适用不动产善意取得制度，关键在于本案买卖协议情形是否满足不动产善意取得要件的第一和第三项要件，这就包括两个问题：一是受让人是否善意；二是本案中出现的登记瑕疵行为对财产转移登记效力的影响。

（一）受让人善意的衡量标准

讨论受让人是否善意的前提是要明确其衡量标准。这种衡量标准包括两方面的内容：一是具体内容方面；二是时间上的标准。

1．受让人善意的衡量标准的具体内容——房管所备案登记的效力

在不动产的买卖中，衡量标准的具体内容应当是受让人有充分证据相信房屋的产权原本属于出卖人，即出卖人是该不动产登记簿上记载的合法权利人，并有处分该不动产的权利。

之所以要以不动产登记簿的权利记载状况作为衡量是否善意的标准，是因为如果仅凭原告陈述其并不知道当时房屋的产权存在争议就认定买受人是善意的，那就与动产的善意取得标准无异了，而不动产登记特有的公信力也就被忽视了。因此要判定原告是否善意，必须考察当时房屋的登记状况，即产权登记簿上记载的产权人是否是作为被告的出卖人甲，并且登记簿上不存在其他共有人等阻却出卖人甲行使出卖权的其他障碍。

在签订买卖协议时，该房产虽然没有在县房管局的登记簿上进行过正式的产权登记，但乡房管所对其的权属状况进行了类似备案式的记录，这种记录虽然在形式上不够严谨，但是，笔者以为这种记录可以在一定范围内起到公示作用，具有一定效力的公信力。所谓“一定范围的公信力”，是指凡是涉及到其管辖范围内的不动产的交易，该登记具有公信力；所谓“一定效力的公信力”，是指该登记要与区、县的房屋权属登记部门的登记所记载的权属状况相一致，才具有绝对的公信力。这主要是因为：

第一，这是由我国登记制度的不健全和权属登记公信力的特点决定的。

对于公示的形式，比较理想的形式是由统一的机关以统一的方式来办理，按照《房地产管理法》的规定是由县级房地产管理机关统一制定登记簿，这也是《物权法》所倡导和要求的，但是，理想与现实之间总是存在一定差异的，面对我国不动产登记制度的混乱局面，即便是《物权法》也没有确定可行的实施方案，而是在附则的第264条规定：法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定之前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。这可以认为是对我国目前登记制度的适度容忍，这种态度体现了一种精神，即登记制度的现状是行政体制的不健全造成的，是改革和完善的代价。

但即使登记制度不健全，作为登记机关的公信力是存在的，商鞅变法时立木柱重金悬赏的目的也就是宣示政府的公信力，所以即便做出错误的登记也是具有公信力的，在登记被撤销之前，人们只能相信此登记。

权属登记的公信力，体现在两个方面，从静态的角度考虑，登记是对目前权属状况的真实记载，从动态的角度考虑，登记要体现权属的变化过程，即曾经发生过何种权属的变动以及设立过什么样的负担，这也是公信力的特点。

在本案中，从静态的角度考虑，房管所记录的权属状况虽然与真实的权属状况不一致（此房系甲和乙的父亲出资购买，应当算待分割遗产，真正的权利人应当是其父亲），但房管所的记录在形式上是没有瑕疵的，我们不能苛求房管所去调查购房款的来源，因此买受人有理由相信真实的权属状况就是如此。这种行政错误的成本主要的应当由政府来承担，而不能对当事人求全责备。

但是，从动态的角度考虑，房管所的备案记录显然不能体现在最初的购房之后所发生的权属变动状况，这就需要到区、县一级的房屋权属部门去核实，只有两方面的权属状况一致，房管所的登记才具有公信力。本案中，丙和甲去县房管局办理了过户，这表明房管所的登记与县房管局的登记是一致的，无论从静态还是动态的角度考虑，丙都有理由相信房管所的登记的效力，相信甲是拥有房屋所有权的。

第二，公示的方式是可以变通的。

在本案情形下，笔者以为可以对“登记簿”的形式要求作相对宽泛的解释，即在绝大多数情况下，当然要遵守法律的规定，以县级房产管理机关的登记簿记载为准，但在偏远的登记制度不发达的地区，允许法官依照当地的具体情况有条件的承认其他登记簿的公示效力。但是，这样变通的瓶颈是在法律规范层面并无明确的依据，笔者认为，要解决这个问题需要借助公示公信原则，这是因为，《房地产管理法》对于统一登记机关的规定是依据公示公信原则作出的，在规范难以解决的情况下，法官可以借助原则，在符合法律原则的实质要求的前提下进行一定程度的自由裁量。

在本案中，笔者认为对登记簿作变通规定，并不违反公示公信原则的本质要求。因为公示公信原则对登记簿的功能要求是只要能在一定范围起到公示权利的作用并使此范围内人们相信此公示的公信力即可，法律只是根据此原则对全国范围内的登记状况的共性作了统一的要求， 这并不排斥在特殊领域对法律的变通适用。在本案中，房管局的登记簿上原本没有此房的权属状况，如果当事人不相信乡房管所的记录所记载的权属，又会要求他们相信谁呢？所以在乡房管所管辖的范围内，权属的备案式记录实际上就是对房屋权属的一种公示，完全可以起到登记簿的作用。

对于这一点，有的同志提出，登记方式做出的变通，会违背物权法定原则，笔者认为这种观点值得商榷，理由主要有两点，一是，不动产善意取得的规定正是为了弥补无权处分规定的不足，民法通则中的关于不动产善意取得的规定，虽然适用范围狭窄，但却足以覆盖本案的情形，因此不是从根本上违反物权法定原则；二是，对登记方式的变通，并不是创设一种新的物权，只是在已有权利项下，对权利的运用的具体形式作出新的尝试。

第三，社员权和习惯对于法定公示方式的影响。

在本案中，在签订买卖协议时，被告甲没有房证，如果本案发生在登记制度健全的大城市内，如果没有很充分的佐证，我们很难认定买受人是善意的，因为在登记体制健全的城市地区，是否拥有房产证几乎是判定房屋买受人、租赁人等的唯一标准；在经济欠发达，体制尚待完善的乡镇，实在不能“一刀切”，应当给予法官一定的自由裁量权，根据实际状况来判定。

赋予法官根据实际情形享有一定程度自由裁量权的另一项法理依据是社员权和习惯对法律和司法审判的影响。

首先，社员权的影响表现在，对于乡镇而言，回迁房屋本来就是征用集体所有的土地建成的，原始住户也多是集体成员，这些成员对于房屋享有一定的成员权，成员权的一项重要内容是基于成员内部的信赖基础，成员内部进行不动产交易等重大法律行为时，对于公信力的标准要有所降低，比如农村土地承包经营权在社员内部转让时，几乎可以不经公示。

其次，习惯对于司法审判的影响就更为突出。

在大陆法系国家的历史上，习惯长期以来是排在法律、法规之后的第三大渊源。在法律、法规和习惯之间发生冲突时，法律的效力优先于法规；法律和法规的效力又优先于习惯。习惯有好坏之分，但只要不损害国家和社会利益，法律就没有必要予以否定。法律虽然高尚，可法院的判决所追求的目的是为了解决纠纷，判决的依据必须令人信服，必须被当地的观念所接受，才符合建设和谐社会的要求，这就要求法官必须充分考虑当地的习惯。正是基于这样的考虑，西方法学家提出，法律上的效力只能在毫不脱离民众生活实际的情况下才能实现，否则民众生活就会拒绝服从它；一项法律只有在其实际运用于大多数情况下时都能指望切实可行时，才会产生效力。[4]

本案的房屋最初由被告甲去购买时是97年，那时，全国范围内的房屋产权登记制度才刚刚拉开序幕，许多地区单位福利分房还很盛行，并且，据调查，案发地房屋管理机构对回迁房屋一直没有要求进行法律规定的权属登记，当地群众进行产权交易大多也是依赖房管所的权属记录，所以本案原告在签订房屋买卖协议时之所以相信原告拥有产权，不仅是因为房屋管理机构一直采取的简单的作备案记录的管理方式，并且也与当地群众基于成员权而约定俗成的对备案记录的信任有密切联系，毕竟我们没有理由要求当事人每签订一次协议之前都要长途跋涉几十公里去县房管部门去查看房屋的真实权属，如果那样要求的话，房管所也就变得可有可无了。并且在本案中，原告在签订了买卖协议后，与被告甲去县房管部门办理房证，由此笔者认为作为买受方的原告还是进了相当的注意义务的，在本案的房屋买卖过程中并没有过失。

综上，由于行政体制的现状与法律要求的现实差距，在处理此类特殊案件时还要考虑具体的相关因素，因此，我们可以认为，房管所的备案记录具有登记簿的公示效力，原告有理由依据此备案记录相信房屋是归被告甲所有，

所以可以认定原告丙是基于善意的。

2．受让人善意的时间衡量标准

这主要是涉及到受让人在哪个阶段之前是善意的，因为实践中，即使作为买受人的原告在签订买卖协议时是善意的，其在转移房屋产权之前也可能变为恶意的，即在此期间他可能已经知道出卖人并非拥有相应的处分权。

笔者认为，受让人善意的时间标准应截至不动产产权转移之时，而不是签订买卖协议之时。因为不动产的善意取得不仅强调买受人在主观态度的内容上是“善意”的，而且要求是“善意”的取得，也就是说一直到财产产权转移公示完成，才算“取得”，在这个过程中，买受人应当一直是善意的。因此，买受人在不动产产权转移完成之前必须一直是“善意”的，才符合不动产善意取得的要件，才能取得财产的所有权。

如果买受人在签订协议后才知道出卖人没有相应的处分权，买受人就不能当然的得到房屋的产权，但是买卖协议仍然有效，买受人可以追究出卖人的违约责任。

在本案的情形中，买受人在取得房屋产权时一直是善意的，因此，作为买受人的原告完全符合不动产善意取得制度的第一项要件，即善意要件。

（二）登记瑕疵对财产转移登记效力的影响

按照不动产善意取得制度的要求，本案中的房屋按照法律的规定应当在发现无权处分行为之前确已完成登记。但在本案中，作为买卖协议标的物的房屋虽然已经完成转移登记，但在事后又被登记机关撤销，这使得一件普通民事案件渗入了行政权的因素，所以要确定在这种登记瑕疵的情形下，法院能否认可房屋已经完成产权转移登记，关键性的问题就是：第一，要解决法院民事审判权与行政权在本案中的权限分工；第二，双重登记行为和撤销登记行为对房屋产权转移登记产生什么样的影响。

1. 法院民事审判权与行政权在本案中的权限分工

这里的权限分工是指，究竟是法院还是登记机关有权决定房屋产权的归属。笔者认为，最终有权力确定房屋权属的是法院。

正如前文所提到的，法院审理一件中，第一种观点认为法院应等待行政机关确定权属后再审理，而在此期间，法院应当中止诉讼，这种观点的立足点是在确定本案属于普通效力待定的情况下，来区分行政权和司法权的职权范围和分工。

笔者认为，在本案中，对于行政权与司法权的分工，有两点是值得注意的：

第一，登记机关行政权力的特殊性。

登记机关的权力虽然是行政权，但却是一项特殊的行政权，登记行为是一项行政确认行为，行政确认行为的特点在于其职权仅在于对房屋权属现状的确认，也可以认为是对房屋产权真实状态的描述，而不能变更这种状态，即不包括替当事人分割遗产，解决房屋产权纠纷，登记机关必须等待有权机关就产权的纠纷作出决定后对权利状态作记录；而对房屋产权纠纷确定权属分配被称为确权，与行政确认不同，确权能够对权属不明的状况给予裁判，可以分割遗产，解决产权纠纷。实践中的做法也是当事人持法院的确权判决去登记机关办理权属登记，这正体现了登记机关行政确认与法院民事审判权的确权行为之间权力分工的界限，这种界限与一般意义的行政权与司法权的分工存在细微的差异。

第二，不动产产权登记事项的特殊性。

本案中，当事人之间就产权的归属存在争议，这种争议必须经法院裁判后，确定了产权归属，登记机关才能进行确认。从这种意义上说，登记机关在发现存在产权纠纷，而当事人又不能自行解决的情况下，仅撤销房证，不再作出新的确认行为，实际上并无不妥，因为这已不属于其权力管辖范围。

综合这两项因素，本案中的不动产产权纠纷是民事诉讼的受案范围，属于法院职权范围。

2. 双重登记行为和撤销登记行为对房屋产权转移登记的影响

在明确了法院的民事审判权是唯一能对房屋权属纠纷进行判定的权力之后，接下来要解决的就是如何判定房屋是否已经完成产权转移。笔者认为，确定权利的归属，最主要的是双重登记行为和登记的撤销对产权的影响，这是因为当事人拒不提出分割遗产的请求，依照“不告不理”的原则，法院不能主动对遗产进行分割，因此对原告诉讼请求的判定要考虑以下两种因素：

第一，双重登记行为的影响。

这种影响包括两方面的内容，一是对民事诉讼程序的影响；二是对房屋产权的影响。

首先，对于民事诉讼程序的影响。笔者认为，虽然双重登记行为是错误的行政行为，其所确认的也是错误的事实状态，但是这是行政机关对权利状态的积极确认，此领域已经被行政权所覆盖，如果没有后来的撤销房证行为，对于双重登记行为所引起的纠纷，法院必须经过行政诉讼来改变，而民事诉讼是没有权力改变行政机关确认的事实状态的，这是行政权与民事审判权分工的界限。如果不提起行政诉讼，民事诉讼必须中止审理；

其次，对房屋产权的影响。房产局颁发两张相同的房证，使房屋产权陷入了积极冲突之中，然而，虽然乙的房证颁发在先，但是两张房证都是登记管理机关作出的正式的登记，都是具有法律效力的行政行为，二者并不存在谁的效力更高，也不存在某张房证可以否定另一张房证的效力。同时双重登记行为也为法院认定产权归属提供参考，这将在下文中展开。

以上两点就是双重登记行为的影响。

第二，撤销登记行为的影响。

这种影响同样分为对诉讼程序的影响和对房屋产权的影响。

首先，对诉讼程序的影响。在登记机关撤销房证后，房屋的权属就没有行政确认的效力了，不再被行政权所遮盖，房屋的产权出现了真空阶段，不能直接认定谁可以拥有房屋的产权。如前文所述，此项纠纷涉及遗产的分割，已经超出登记机关的职权范围，法院民事审判权可以溯及至买卖协议签订之时进行调整，包括对双重登记的实质效力作出认定。在登记机关事后撤销房证并迟迟不作出新的决定的情形下，法院没有必要中止诉讼，可以直接进行审理。

其次，对房屋产权的影响。撤销登记的行为是为法院的民事审判权提供了契机，在不存在行政权覆盖的情形下，法院可以对登记行为确认的事实进行审查，进而对房产的归属作出裁判。笔者认为，对于登记机关的双重登记行为，对原告颁发房证的行为虽然在时间上在后，但是效力要比前项登记的效力要高。

登记机关对乙颁发房证的行为，可以认为是一种赋权行为。既然要赋予权利，就要对权利来源等情况进行实质审查，目前登记前的审查标准很不统一，很多学者针对某些登记机关采取的形式审查的弊端建议实行实质审查。在本案中，如果进行实质审查，乙所取得的登记过程就存在明显的瑕疵，因为在乡房管所的备案记录上，两间房都是记录在甲的名下，房管局即便进行实质审查，也只是针对是否有共有人，以及是否存在它物权等情形，房管局要想改变房屋的产权状况，必须具有当事人协议或有权机关的裁判，但在本案中，没有任何证据证明乙的房证是在具备这些条件的情况下才颁发的，乙的房证仅具有形式效力，因此在事后方证又被撤销的情况下，法院很难支持乙对房屋产权的主张；反观甲和丙对房屋产权的主张，不仅甲在房管所的备案记录上具有最初的产权购买记载，而且具有买卖协议可以维持对房屋产权变动的证明链条，这样虽然房产的真实权属可能尚存争议，但是即便进行实质审查，甲和丙对产权的主张也是比乙更加令人信服的。

综合这些因素，虽然房管局颁发两张同样的房证，但就法院审理角度考虑，对丙颁发的房证似乎更为可信，证明效力也要更强一些。

四、问题的最终解决

前文对买受人取得房屋是否属于善意取得已经作了分析。尤其是对第三点要件的关于产权是否已经转移登记，在房证被撤销，司法权接管房屋产权纠纷后，司法权可以如前所述通过对两张房证颁发过程的分析，来判定双方对房屋产权证明力的强弱。事实上，由于房产管理机构组织的混乱，同一房产颁发三张房证者也不鲜见，所以，乙取得房证不能排除是房产管理机关操作不规范造成的，而甲和丙取得房证进而取得产权的事实合乎逻辑，也符合形式上的操作要求，法院据此完全可以认定丙在无权处分行为被发现之前，在事实上已经完成取得产权登记的行为，这样也就满足不动产善意取得的第三要件，从而可以认定是不动产的善意取得。

这样，因为登记机关撤销房证并迟迟不作出新的确认而导致此领域权力的真空，法院民事审判权因此可以依据事实和证据判断房屋的权属。丙因为符合不动产善意取得而使买卖协议有效并取得产权，乙取得房屋产权的理由不充分，对其所提出的对房屋产权的主张不能支持，但乙可以在以后分割遗产时要求分割甲所得卖房款。丙依据法院判决可以主张产权，如果登记机关拒绝确认权属，丙可以申请法院强制执行。

笔者以为，本案这样处理乃是最符合效益最大化原理，因为甲和丙所交易的是其父亲留下的不动产中的一部分，即这部分与甲应实际分得的部分在价值上大致相当，于乙而言并无实际的损失，而甲和丙也能各得所需；甲现在已经将从丙那里得到的钱款用于其它开销，如果简单的判定甲与丙的买卖行为系无效，则要甲返还购房款已不可能，而丙却得不到想要的房屋，于乙而言，也未见得有何实际益处，所以从判决的实际效果角度考虑，还是判定为善意取得行为更符合诉讼经济的原则。

结 语

这起案件涉及的法律关系比较复杂，本质上是一起不动产善意取得的案件，但这其中涉及到行政权与司法民事审判权的交叉，这是本案审理的焦点，本文通过对上述问题的分析，期冀为即将施行的《物权法》的实践运用以及实践中常见的行政权与司法权的冲突的厘清起到抛砖引玉的效果。

作者：相蒙

【参考文献】1. 黄松有.中华人民共和国物权法条文理解与适用[M]，北京：人民法院出版社，2007(3): 327-330

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