对未成年子女的不动产转让实行特殊保护制度探析

从当前审判实践中遇到的问题看，未成年子女的房产应是保护的重点。父或母私自处分未成年子女的房产，造成的损害最大，可能直接影响到未成年子女今后的生存。而我国目前物权法及相关法律对处分未成年子女的房产（份额）没有可操作性的限制性规定。未成年子女的父或母擅自处分了归未成年子女所有的房产权益后，我们从保护不动产交易的稳定性出发，过多以取得房产之相对方是否善意来判定不动产转移有效与否，有效则由处分人承担赔偿责任，无效则返还房屋，但这毕竟属于事后救济，对未成年子女的身心健康和财产安全已经造成了实质损害。

因此，对未成年子女的不动产保护应关口前移，建议通过立法或者相关实施意见的形式，对未成年子女房屋转让作出必要限制，有关房产登记部门应通过房产登记记录，主动查明出售不动产是否涉及未成年子女的份额，如有涉及则转让未成年子女房产必须父母双方到场，并审核转让事由，若无损害未成年子女财产权益之情形方可办理转让手续。若系单方转让未成年子女房产，除前述审查事项外，还须说明另一方的态度及不到场的原因，并由所在居委会出具证明。若房产登记部门因审核不严致未成年子女的财产权益受到侵害，须承担相应的损害赔偿责任。通过抬高此类房产的交易门槛，虽不能完全杜绝擅自处分未成年子女房产的侵权行为，但可在某种程度上有效地减少未成年子女合法财产权益受侵犯的可能性。

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