不动产抵押未办理登记的，抵押人应否承担责任

不动产抵押未办理登记的，抵押人应否承担责任

【案例】

张某因公司经营问题，向张某借款200万元，借款期限为半年。

杨某以自己名下的红旗小区1号楼1门1604号房屋作为抵押物，为张某的该笔借款提供担保，并与张某、张某签订了《房屋抵押合同》，但随后，并未办理抵押登记。

那么，如果张某的债权到期后，张某未能按期偿还，抵押人杨某应否承担责任呢？

【法律分析】

其一【抵押权的效力】根据《民法典》第402条规定，不动产抵押权的设立以登记为必备要件，即抵押权自登记时设立。

本案中，杨某与张某、张某签订《抵押合同》，将自有房屋抵押给张某，其并未办理抵押登记，故，该抵押权并未生效。因抵押权并未生效，故张某对该房屋就不享有优先受偿权。

其二【抵押合同的效力】根据《民法典》第400条规定，当事人设立抵押权，应当签订《抵押合同》。

本案中，杨某将自有房屋抵押给张某，三方签订了《房屋抵押合同》，该合同系当事人真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，该合同依法成立，并合法有效。这也就是说，抵押权未生效，并不影响《抵押合同》的效力。

其三【抵押登记的义务人】在《抵押合同》项下，如果当事人双方明确了抵押人办理抵押登记的义务，自然就没有了争议。即房屋抵押未办理登记，抵押人构成违约。但如果合同中没有约定，考虑到当事人签订抵押合同的目的即是债权人取得抵押权，从而保障其优先受偿权，该目的的实现的唯一途径即是办理抵押登记。故，办理登记的义务人显然为抵押人。

其四【继续履行义务】在抵押人未办理抵押登记的情况下，即构成违约。根据《民法典》以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》的规定，债权人有权要求抵押人继续履行合同，即办理抵押登记手续。

其五【无法办理登记时的责任承担】根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第46条规定，相关责任的承担主要看无法办理登记的原因是否在于抵押人。

如果是因为抵押人自身原因导致无法办理登记，如抵押人已将抵押财产转让等，那么此时，即使没有办理登记，抵押人仍然应在《抵押合同》约定的担保范围内承担责任，但是该责任不能超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。

但如果是非因为抵押人自身的原因导致无法办理登记，例如，天灾导致抵押物灭失，此时抵押人是不承担责任的。除非是抵押人已经获得保险金、赔偿金或者补偿金等，此时，债权人可以请求抵押人在其所获金额范围内承担赔偿责任。

【法律依据】

《民法典》三百九十五条：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。”

第四百条：“设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。”

第四百零二条：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四十六条：“不动产抵押合同生效后未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应予支持。

抵押财产因不可归责于抵押人自身的原因灭失或者被征收等导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院不予支持；但是抵押人已经获得保险金、赔偿金或者补偿金等，债权人请求抵押人在其所获金额范围内承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。

因抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院依法予以支持，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。”

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