违法建筑不宜作为夫妻共同财产分割

违法建筑不宜作为夫妻共同财产分割

——黄某某诉沙某某离婚后财产分割案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

重庆市第五中级人民法院（2016）渝05民终字第2541号民事判决书

2.案由：离婚后财产分割纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：黄某某

被告（被上诉人）：沙某某

【基本案情】

黄某某与沙某某原系夫妻关系。沙某某提起离婚诉讼并被生效判决准予其与黄某某离婚。本案诉争房屋系双方当事人夫妻关系存续期间修建，该房屋所有权证载明的权利人为黄某某，住宅建筑面积为94平方米，违法建筑91.5平方米。黄某某与沙某某对诉争房屋的价值未能达成一致意见，遂起诉至法院，请求依法对诉争房屋进行分割。

一审中，黄某某申请对诉争房屋价值进行评估。一审法院委托重庆普华房地产土地资产评估有限公司进行评估。资产评估有限公司作出的《房地产估价报告》栽明：“诉争房屋所有权证：字第x号、集体土地使用证：南集用（2003）字第x号，住宅（建筑面积94平方米，评估价值为76600元，违法建筑面积91.50平方米，评估价值60400元），合计137000元。”黄某某对评估报告无异议，但认为违法建筑不合法，不应进行折价补偿。沙某某认为诉争房屋虽然是违法建筑，却登记在房权证上，应包括在评估价值范围内。

【案件焦点】

诉争房屋中的违法建筑部分是否应作为夫妻关系存续期间的共同财产进行分割。

【法院裁判要旨】

重庆市南岸区人民法院经帘理认为：黄某某与沙某某对诉争房屋各享有50%的产权份额，现两人已解除夫妻关系，黄某某提出对诉争房屋进行分割的请求，应予准许。双方当事人在法院主持下，选取评估机构，因评估人员具备评估资格、评估程序合法，评估结论应采纳。因违法建筑记载于乡村房屋所有权证中，亦属于黄某某与沙某某两人婚姻关系存续期间共同修建，具有一定的使用价值。综合考虑本案的实际情况，又因本案诉争房屋房权证载明的违法建筑归黄某某使用，因此由黄某某支付沙某某房屋折价补偿款共计68500元。重庆市南岸区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十条第（二）项之规定，作出如下判决：

一、位于重庆市南岸区xx街道xx村xx组的房屋归原告黄某某所有，房权证中载明的违法建筑归原告黄某某使用；

二、由原告黄某某支付被告沙某某房屋折价补偿款共计68500元。

黄某某不服一审判决，上诉请求撤销一审民事判决并改判由黄某某支付给沙某某房屋折价款38300元。重庆市第五中级人民法院经审理认为：涉案房屋中的违法建筑部分不应当作为夫妻关系存续期间的共同财产进行分割。违法建筑因其违法性无法进行流通交易，其价值目前尚难确定，现在分割对双方当事人均可能造成不公平结果。待今后该违法建筑价值得以确定或实现时，双方当事人均有权再行分割。

重庆市第五中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，作出如下判决：

一、撤销重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第06903号民事判决；

二、位于重庆市南岸区xx街道xx村xx组的房屋即字第02455号乡村房屋所有权证中载明的面积为94平方米的住宅归原吿黄某某所有；字第x号乡村房屋所有权证中载明91.5平方米的违章建筑归黄某某和沙某某共同共有；

三、由黄某某支付沙某某对于字第x号乡村房屋所有权证中载明的面积为94平方米的住宅房屋折价补偿款共计38300元。

【法官后语】

本案处理重点主要是被行政机关登记产权的违法建筑是否可以在离婚诉讼中予以分割。笔者认为，只有当诉争违法建筑被政府依法拆迁补偿而其价值得以合法形式体现后，当事人才可就拆迁补偿款的分割另行协商或诉讼解决。

1.违法建筑因其本质的非法属性而不具有合法产权

所谓违法建筑就是未经相关主管部门的许可而兴建的建筑物，其本质上破坏了国家有权机关对于土地、规划、建设的管理秩序，违反土地管理、规划等相关法律法规的禁止性规定。违法建筑大体上可以分为两种情况：一是建筑人未取得土地使用权，因而也无法取得建筑许可证；二是建筑人虽然已经取得土地使用权，但是尚未取得建筑许可证而擅自建设。

对于违法建筑的归属与使用问题，司法实践中主要有以下两种观点：（1）动产所有权说：认为作为违法建筑整体，因其违法性，所有权及其他派生的权利不得承认，但构成违法建筑的建筑材料本身作为动产是合法的，应受法律的保护。（2）占有说:认为构筑人对违法建筑的占有，作为一种事实状态受法律保护，除执法机关依法处理外，构筑人可以对其进行占有和使用，禁止他人侵犯构筑人对违法建筑的占有。

笔者赞同第二种观点，理由是占有说更符合物权法基本原理。通说认为，占有是一种事实状态，而非权利。占有是主体对于物基于占有的意思进行控制的事实，占有首先是对物的一种事实上的控制。不管占有人对物的控制是否具有据为己有的意思，只要客观上的控制状态形成就可以构成占有。占有可以是有本权的占有，也可以是无本权的占有。构筑人对违法建筑物虽不享有所有权（本权），但由于其实际的管理与控制，也形成了一种占有，同样受到法律的保护，他人不得随意侵犯。故站在物权保护的角度来讲，违法建筑本身承载的利益，仅仅体现在其可以占有并使用的层面，因其非法的本质属性而并不能具有完整、合法的产权。

2.违法建筑不宜作为夫妻共同财产以判决形式分割

一方面，本案诉争违法建筑虽被国家房屋产权管理部门登记于房产证中，但是其因破坏国家行政机关对于房屋产权管理秩序的非法属性并未发生变化，其不能作为夫妻关系存续期间的合法共同财产，由人民法院用判决的形式予以分割。否则，人民法院会陷入以判决书的形式确认违法建筑为合法财产的矛盾境地。

另一方面，因违法建筑后续处理存在以下几种可能的情况而不能一概而论均予以分割：一是持续处于非法状态，二是被政府依法强制拆迁，三是被政府依法拆迁并获得相应补偿。如果诉争违法建筑一直处于非法状态当然无法分割，理由同前不再赘述；如果诉争违法建筑被政府强制拆迁，那么构筑人不会获得任何形式的补偿，违法建筑作为财产的价值为零；如果政府依法对诉争违法建筑进行拆迁补偿，则当事人可以各占50%的份额对拆迁补偿款进行分割。

3.违法建筑“产权”分割的处理路径

本案中，如果对诉争违法建筑的“价值”采纳《房地产估价报告》的意见而作价分割，则另一方当事人必须做出货币补偿。这样会直接导致，一旦政府对诉争违法建筑部分依法强制拆迁或拆迁补偿，则难免对做出货币补偿而“取得”违法建筑“产权”的当事人不公平。因为违法建筑是否会被政府强制拆迁或是否会被拆迁补偿处于未知待定状态。并且一旦采信《房地产估价报告》，则诉争房屋的价值就会被以判决的形式确定下来，这无疑会与诉争房屋违法建筑部分将来被政府强制拆迁或拆迁补偿在法律后果层面产生不可预估的冲突。因为违法建筑而无法正常进入房产市场合法流转，其难以获得法律层面的肯定性评价。违法建筑只有在政府依法拆迁而获得相应补偿款后，才完整体现其作为夫妻关系存续期间合法共同财产的价值。

值得注意的是，根据我国物权法规定，不动产的产权归属实行登记主义，非经法定程序不能随意撤销。本案中，违法建筑囿于其非法属性，从行政法角度来看，房产管理部门不应为其登记，否则有行政违法的嫌疑。尽管如此，人民法院做出判决仍需尊重其他国家机关做出的有关具体行政行为，非经法定程序不能擅自更改、撤销其他行政机关的具体行政行为。不能因为房管部门为违法建筑做登记，就完全否定违法建筑自身对于特定当事人所具有的使用价值，无非是违法建筑所承载的所有权权能不能获得法律层面的积极性评价。

编写人：重庆市第五中级人民法院刘德宝重庆市南岸区人民法院 蒋璐