定购协议书能否构成商品房买卖合同

定购协议书能否构成商品房买卖合同

案情简介：

张某与某建设公司签订了一份关于J8商铺的定购协议书，协议约定张某向某建设公司购买J8幢J8号商铺，面积为165.58平方米，单价为7000元每平方米，总价为1159060元。约定张某在签订时需支付定金230000元，协议生效后五日内需支付购房预付款230000元。另约定张某在接到某建设公司电话或书面通知五个工作日内需携带该份协议、首付款、定金收据、身份证至某建设公司指定地点与某建设公司签订《商品房买卖合同》。后张某前往售楼部交纳了上述款项，某建设公司出具收款收据一份。张某先后二次向某建设公司邮寄送达催告通知，要求某建设公司尽快与其签订《商品房买卖合同》并交付房屋，但该两封信件均被某建设公司拒收。张某因此起诉某建设公司要求解除双方签订的《商铺定购协议书》，并要求某建设公司双倍返还定金。

法院观点：

法院认为：张某与某建设公司签订的定购协议书系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。本案争议的焦点问题是涉案商铺定购协议书的性质是商品房买卖合同还是商品房预约合同。某建设公司认为涉案双方当事人签订的定购协议书具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，故该协议应当认定为商品房买卖合同。法院认为，判断当事人之间存在预约关系还是本约关系，应综合审查协议内容及双方的具体履约行为等事实进行认定。本案双方签订的商铺定购协议书虽明确了房屋的基本情况、总价、付款时间等商品房买卖合同的基本条款，且张某支付了定金及预付款，但双方在协议中明确约定需在指定时间内签订正式商品房买卖合同，故涉案商铺定购协议书系预约合同。现双方未能按商铺定购协议书的约定签订商品房买卖合同，该定购协议书的合同目的无法实现，故判决解除该协议书，并判令某建设公司返还定金及购房预付款。

律师分析：

合同有预约和本约之分，预约合同是当事人约定未来订立一定合同的合同；本约是为了履行预约合同而订立的合同，预约和本约具有不同的性质和法律效力，签订预约合同的目的是订立本约。而商品房买卖合同中的预约和本约有专门的司法解释予以规定。根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本条解释实际上将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，即其名为预约实为本约。该条解释为了保护认购人即买受人的利益，即规定了预约转化为本约的条件。

本案中，法院作出上述判决综合考虑了以下事实：一、涉案商铺的预售许可证系定购协议书签订之后取得，该定购协议书不等同于商品房预售合同，仅系一种预约，是为将来达成买卖合同而作的一种具有约束性的准备，是允许其有可变性的；二、定购协议书系卖方某建设公司提供的格式合同，其仅约定了买方的义务，全文未提及某建设公司的义务，且未明确约定签订商品房预售合同的时间、地点、条件，亦未约定违约责任的承担。故对以上内容，双方当事人仍需进一步进行磋商。现双方不能协商一致，导致张某向某建设公司购买房屋的合同目的无法实现。三、由于定购协议书中未对尚都建设公司履行义务的期限作出约定，无法认定某建设公司已构成违约，故对张某适用定金罚则要求某建设公司双倍返还定金的主张不予支持。

值得注意的是，《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容有十三项之多，然而这十三项内容是否必须全部具备才构成商品房买卖合同的本约，还是仅需要具备若干必要要件即可，是商品房买卖合同纠纷的难点问题。由于实践中多数合同很难全部具备十三项内容，因此法官会综合审查定购协议内容及双方的具体履约行为等事实来进行认定。比如下面一个案件：某公司与范某签订房屋认购协议书一份，约定范某认购7套房屋，建筑面积1139.79平方米，单价6650元／平方米，总价7579604元，定金50万元，范某应于某年某月某日之前，交清总房款的50％以上首付款后10天内签订商品房买卖合同，同时办理银行按揭手续；定金在交付首期房款时自动抵作房款；协议约定的期限内，如范某不按时签约付款，视同自动放弃所认购房屋的购买权，已交付定金不退等主要内容。协议书签订当天，范某向某公司支付定金50万元。同年2月8日，范某向某公司支付房款3289802元。法院认为，商品房认购书不可能完全包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容，实践中只要具备双方当事人的姓名或名称，商品房的基本状况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式，就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同的基本条款。本案范某与某公司签订的《房屋认购协议书》对购房者、房屋位置、建筑面积、单价、总价款、等均作了明确约定，同时还约定了剩余房款的支付方式，范某也已按约支付房款，故该房屋认购协议书应当认定为商品房买卖合同，双方均应按约履行。

综上，虽然认购书的条款简单明了，但其所涉及的法律问题并不简单，为保障房屋交易有序进行，避免产生纠纷，应当在认购书中就房屋的房号、面积、单价、总价、付款时间及方式等主要条款写明，以约束房屋买卖双方，促成交易的顺利进行，作为房地产企业，如果认购书明确了房号、面积、单价、总价、支付方式等主要合同内容条款，且购房人已经支付了全部房款，房屋又已经申请到预售许可，这种情况下是完全有可能被法院判令认购书作为购房合同的。