因房管局原因未能办理过户，买受人申请解封是否支持

因房管局原因未能办理过户，买受人申请解封是否支持？

【案情】

2015年9月16日，出卖人钟某、尧某夫妇同买受人罗某、毛某夫妇签订房屋买卖合同，房屋价款62万元。双方并于当天下午到房管局办理过户手续，因房管局缴费系统故障，当天并未办成过户手续。自2015年9月17日起，出卖人钟某夫妇搬出房屋外出至今未归，买受人搬进去居住至今。2015年9月23日，申请人邱某申请财产保全，请求查封被执行人钟某夫妇名下房产。买受人得知后提出执行异议。

【分歧】

对于买受人申请解除查封是否支持，存在两种不同意见：

第一种意见认为，不应解除查封，裁定驳回异议。理由是：《城市房地产管理法》第三十六条之规定，房地产转让、抵押，当事人应依照本法第五章的规定办理权属登记；《物权法》第九条之第一款规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据物权登记生效主义，故法院应裁定驳回异议。

第二种意见认为，应中止查封，裁定异议成立。理由是：《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该房产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据此规定，故法院应裁定异议成立。

【评析】

笔者同意上述第二种观点，理由如下:

第一，本案房屋买卖合同生效发生在法院查封房屋之前，而且申请人亦不能举证证明出卖人与买受人存在恶意串通。

第二，买受人已经支付购房款并实际占有该房屋，未能办理过户登记手续系因房管局缴费系统故障和出卖人钟某夫妇存在过错导致，买受人并不存在过错，买受人行为符合《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，从过错原则归咎角度看，买受人提出的书面异议应得到法院支持。

第三，我国《城市房地产管理法》第三十六条之规定以及《城市私有房屋管理条例》第六条之规定都为合同管理性的强制性规定，并非合同之效力性的强制性规定，故不影响合同效力。根据《物权法》第十五条之规定，立法者的立法精神也是为了鼓励市场交易，维护诚实信用原则的契约精神。

综上，笔者认为此种情形下买受人申请解封，应给予支持。

作者：南城县人民法院 徐泽新