支付全款买房但未过户，房屋被查封，买家应以何案由起诉

支付全款买房但未过户，房屋被查封，买家应以何案由起诉？

【案情】

2015年5月6日，原告傅某与被告熊某、丁某签订一份《购房合同书》，约定两被告把一幢房屋卖给原告，单价9500元/㎡，房款总价为169万元，两被告保证出售的房屋产权清楚，无任何纠纷，过户所需的契税和一户一表等过户手续费用由原告承担，原告在合同签订前累计给付了两被告购房款163万元，合同签订后于2015年6月8日，原告向被告银行账户汇入房款33.5万元。2015年7月15日，吴某以两被告熊某、丁某尚欠其借款260万元及相应利息为由向法院提起诉讼，同年7月16日，依吴某财产保全申请，法院依法作出裁定，查封了两被告名下的上述涉诉的房产。原告傅某得知后，于2015年8月25日向法院提起诉讼，要求法院确认与两被告签订的《购房合同》有效，并责令两被告协助原告办理相关产权过户手续。

【分歧】

不动产买受人在支付了全部购房款后未能办理过户手续，房屋被法院财产保全进行了查封，不动产买受人是作为案外人向法院提出异议还是可直接提起房屋买卖合同纠纷之诉，实务中存在不同意见。

一种意见认为，不动产买受人在此种情况下只能作为案外人向法院提出异议，而不能以房屋买卖合同纠纷向法院提起诉讼。理由是，《规定》第17条已明确了不动产买受人的一项实体性权利即不动产特别优先权，《民事诉讼法》在程序设计上亦为不动产买受人提供了救济途径，不动产买受人应作为案外人就法院财产保全行为提出异议。法院经审查，如不动产买受人能满足已支付全部价款，并实际占有不动产，未办理过户登记手续自身没有过错这三个要件，法院就应解除查封。如果涉诉房产不是被法院查封，正常情况下不动产买受人应该能顺利地将涉诉房产过户到自己名下，其与不动产出卖人之间本身不存在纠纷，既然没有纠纷何来诉讼。不动产买受人不依据《规定》第17条作为案外人提出异议，而径直向法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，请求法院责令房屋出卖人办理过户登记手续，有对抗法院诉讼保全行为之嫌，使问题处于矛盾之中，让法院陷于尴尬境地。法院在审理房屋买卖合同纠纷时，审查的也只是合同的效力，买卖双方是否按合同约定全面履行了义务，买受人是否支付了全部房款，出卖方是否交付了标的物等。对买受人是否已实际占有不动产，未办理过户登记手续买受人是否有过错不可能去进行审查。如法院径直审判，在申请查封人未参与诉讼进行对抗的情况下做出的裁判结果对申请财产保全人肯定是不公平的，甚至有可能损害申请财产保全人权益，致使其债权实现困难。

第二种意见认为，不动产买受人可直接向法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，但在审理过程中应通知申请财产保全人参加诉讼。如申请财产保全人起诉的民间借贷纠纷案还未审结，其债权尚未确定，法院应中止对房屋买卖合同纠纷诉讼的审理。待申请财产保全人债权经法院确认或进入执行程序后，房屋买卖合同纠纷案再恢复审理。同时，通知申请财产保全人可作为有独立请求权的第三人申请参加诉讼。

[评析]

笔者同意第二种意见。

《规定》第17条虽明确了不动产买受人的一项实体性权利即不动产特别优先权，《民事诉讼法》在程序设计上亦为不动产买受人提供了救济途径。法律规定不动产买受人可作为案外人就法院诉讼保全或执行提出异议，但法律亦没有禁止此种情形下不动产买受人不得直接向法院提出房屋买卖合同纠纷之诉。现实中，不动产买受人支付了全部价款，甚至占有房屋，也不排除出卖人不配合或拒绝办理过户登记手续的情况发生。

不动产买受人就房屋买卖合同纠纷提起诉讼，在立案阶段案件未进入审理时法院很难厘清不动产买受人到底不动产是因法院查封还是买受人拒绝履行办理过户义务而诉诸法院的。况且，法院立案实行的是登记制而非审查制，不动产买受人应享有诉权。案件进入审判庭后，如审判人员发现不动产买受人是因不动产被法院因财产保全查封而提起的诉讼，应向不动产买受人释明，告知他可依据《规定》相关规定作为案外人提出异议。不动产买受人仍坚持诉讼的，法院也不宜裁定驳回不动产买受人的起诉。此时法院应通知申请查封人（申请财产保全人）作为第三人参加本案诉讼。如申请查封人债权尚未经法院判决确认，应中止对不动产买受人提起的房屋买卖合同纠纷案件的审理。待申请查封人债权得到司法确认或进入执行程序后再恢复审理。

为何要通知申请查封人参加不动产买受人提起的房屋买卖合同纠纷诉讼，申请查封人在该诉讼中时享有独立请求权的第三人诉讼地位还是作为无独立请求权的第三人参与诉讼？《规定》第12条明确不动产买受人特别优先权，不动产买受人的这种权利既然具有担保物权的属性，那么不动产买受人作为案外人依该条规定对法院财产保全措施或执行提出异议时，法院应当适用《民事诉讼法》第二百二十七条的规定在15日内审查，理由成立的裁定中止对标的的执行，理由不成立的裁定驳回，当事人对裁定不服的可另行提起诉讼以寻求实体性的救济。这里的当事人既包括案外人也包括申请执行人，他们对法院裁定不服的，均可提起执行异议之诉。在不动产买受人不以案外人身份提出异议而直接提出房屋买卖合同纠纷诉讼时，如不通知申请查封人参加诉讼，无形中剥夺了法律赋予申请查封人寻求救济的权利，势必可能导致申请查封人在胜诉后其正当权益难以保障，这对申请查封人是不公平的。如不动产买受人不是直接提起房屋买卖合同纠纷之诉，而是以案外人身份提出异议，法院针对案外人提出的异议作出的裁定对申请查封人不利，申请查封人可以案外人及债务人（房屋登记所有人）为被告提起申请执行人执行异议之诉，从这个意见上来说，申请查封人在不动产买受人提起的房屋买卖合同纠纷之诉中应享有独立请求权的第三人诉讼地位。

当然，也有观点提出，申请查封人无需要以第三人身份参与不动产买受人所提起的房屋买卖合同纠纷之诉中，法院可直接审理并对该纠纷作出裁判，申请查封人在其债权得到司法确认后，如有证据证明法院对房屋买卖合同纠纷所作出的生效判决内容错误，损害其民事权益、影响其债权实现时，可依据《民事诉讼法》第五十六条之规定行使第三人撤销之诉。我们知道，第三人撤销之诉行使的前提是因不能归责于第三人本人的事由未参加原案诉讼，所谓不能归责于第三人本人的事由是指第三人未参加诉讼不是由于其自身过错造成，而是由其他客观事由造成。而法院在审理不动产买受人提起的房屋买卖合同纠纷之诉已明知道申请查封人这个第三人存在时，因出于申请查封人还有其他救济途径故意不通知其参加诉讼或不待其债权确认后享有了第三人诉讼地位时再继续审理该纠纷，应属程序违法，同时也无形中增加了诉累，浪费司法资源。

在此，笔者建议，不动产买受人提起的房屋买卖合同纠纷之诉，因申请查封人债权尚未经司法确认，其作为该房屋买卖合同纠纷案的第三人诉讼地位尚不能确定的情况下而中止审理，一旦申请查封人债权经司法确认，房屋买卖合同纠纷案最好是在申请查封人申请执行后，由不动产买受人向执行机构提出异议，表明已被查封的执行标的已向法院提起了诉讼，要求执行机构应暂停对被查封的执行标的的执行。执行机构经核。后应裁定中止对被查封标的的执行。法院再恢复对房屋买卖合同纠纷案审理，同时通知申请查封人（申请执行人）可以作为有独立请求权的第三人身份参加诉讼。如申请查封人考虑其他因素不申请作为第三人参加诉讼，法院则不能依职权追加申请查封人作为第三人参加诉讼。在此情况下也不影响法院对不动产买受人提起的房屋买卖合同纠纷之诉的继续审理。

作者：抚州市临川区人民法院 杨良发 江聪越