夫妻一方擅自转让房产第三人应当适用善意取得制度

夫妻一方擅自转让房产第三人应当适用善意取得制度

核心提示：最高人民法院《关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（实行）》第八十九条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。这一规定实际上以司法解释的方式确认了动产所有权的善意取得。

实践当中，夫妻共有房产被一方擅自转让，另一方主张合同无效，但第三人的利益应该如何保护呢？

案例一：丈夫卖房妻子拒绝腾房 第三人构成善意取得

刘女士经中介公司介绍购得楼房一套，因售房人张先生的妻子李女士不同意卖房而拒绝搬走，于是刘女士起诉至北京顺义区法院要求李女士腾房，法院于近日依法判决李女士腾房，并于腾房之日支付过户之日始至腾房之日止（每日7元）的房屋使用费。

李女士与张先生原为夫妻关系，共同贷款购买楼房一套，产权登记在张先生名下。张先生于2002年5月31日，经房地产经纪公司介绍，以16万元的价格，将该楼房卖给刘女士，2002年7月3日办理了房屋所有权变更登记手续。但李女士一直居住该楼房，拒绝腾房。

李女士于2002年7月8日提起离婚诉讼。刘女士则于2002年8月30日向法院提起财产权属纠纷诉讼，要求李女士立即腾房，同时要求给付房屋使用费每日20元。

法院于2002年9月29日判决李女士与张先生离婚，对该楼房未做处理。

财产权属纠纷诉讼中，李女士辩称：该楼房是其与张先生的共同财产，且是其唯一的居所；张先生在他们离婚纠纷期间，在不持有房屋权属关系凭证的情况下，以明显低于市场价格出售给他人，而且过户手续瑕疵明显，由此完全可以推断，此房是争议房屋；李女士以刘女士与张先生的房屋买卖是恶意串通为由，不同意刘女士的诉讼请求。

顺义区法院经审理后认为，张先生与刘女士的房屋买卖是经房地产中介公司介绍的，双方签定合同并履行，已办理了产权变更登记手续，刘女士为善意取得，对该楼房应享有所有权。李女士称刘女士、张先生之间的买卖行为是恶意串通，因证据不足，无法认定。李女士与张先生的财产纠纷应另行解决，李女士不能对抗刘女士对该楼房所享有的所有权，亦应支付房屋使用费，故做出上述判决。

案例二：前妻出售前夫房屋 法院认定买受人构成善意取得

一购房人因出售人拒绝办理产权手续将售房人诉至法院。日前，北京市海淀区人民法院审结了此案，法院认定买受人构成善意取得合同有效。

原告史先生诉称，1996年绳先生所在单位北京长城计量测试技术研究所（以下简称304所）将位于温泉镇环山村304所家属区的一处住房以成本价出售给绳先生，2006年下半年，304所张榜公示允许绳先生在市场上公开出售上述房屋，并公布了苗女士为出售住房的联系人，2006年11月15日，苗女士代表绳先生与史先生签订了住房出售合同，原告于当天交纳了房款22万元，苗女士于当日给了原告房屋钥匙和产权证，原告即当日入住该房屋，售房方应于2007年1月31日前为原告办理完房屋过户手续，并承担过户费用，但是苗女士、绳先生至今仍未办理过户手续。故诉至法院，要求苗女士、绳先生立即为原告办理该房屋的过户手续，并承担全部过户费用。

被告苗女士辩称，诉争的房屋不是其所有，2000年其与绳先生已经离婚了，房屋已经过户给了绳先生，其只是买卖房屋的联系人，不是房屋所有人，买卖房屋合同是其签订的，故买卖房屋合同应该是无效的，其无法给史先生办理房屋过户手续，故不同意史先生诉请。

被告绳先生辩称，房屋买卖的情况自己不清楚，史先生与苗女士签订的买卖房屋合同是无效的，绳先生不同意卖房，史先生应该把房屋给被告绳先生，现不同意史先生的诉请。

经审理查明，苗女士与绳先生原系夫妻，双方于2000年离婚，约定该房屋归绳先生所有，房屋权属证书登记产权人亦为绳先生。绳先生原系304所职工，该房屋为其在单位以成本价购得，离婚后该房屋向外出租用于支付子女抚养费用，房产所有证亦由苗女士持有。2006年，因绳先生自304所购买房屋已经满5年，依照单位规定可以自由买卖，苗女士向304所称绳先生委托其售房，故304所张贴售房公告中该房屋出售联系人为苗女士。史先生得知售房消息后，于2006年11月15日同苗女士签订住房出售合同，购房款共计24万元，史先生支付购房款22万元，苗女士将房屋及房产证交付史先生，约定甲方（苗女士）应于2007年1月31日完成房屋过户手续，办理所产生的费用由甲方承担，剩余购房款2万元于完成过户后3日内付清。

庭审中，绳先生称于2007年3月才知道房屋被苗女士出售，但并未提起诉讼。该房屋目前尚未过户。

法院经审理认为，公民应依据诚实信用原则为民商事行为。苗女士系绳先生前妻，并持有房产所有证，向304所称绳先生委托其售房，故304所张贴售房公告中该房屋出售联系人为苗女士。在此情况下，史先生有正当理由相信苗女士有该房屋的处分权利，史先生与苗女士签订房屋买卖合同后已支付购房对价，苗女士亦已交付房屋及房产所有证，应视为史先生对房屋已构成善意取得，苗女士理应依合同为史先生办理过户手续，原产权人绳先生亦应配合。绳先生主张售房未经过其同意，就苗女士处分其财产造成的相关损失可向苗女士另案主张。最后，法院判决苗女士为史先生办理过户手续并承担全部过户费用，绳先生、史先生予以协助。

案例三：少妇为独占房屋串通朋友廉价卖房

妻子为达到独占房屋的目的，在与小姐妹串通后恶意低价将房子卖出，然后向丈夫提出离婚。在离婚诉讼请求被驳回后，丈夫又提出诉讼，要求确认妻子与朋友的卖房合同无效。

1999年3月，韦某经人介绍与林某认识，同年7月建立恋爱关系，2000年1月结婚登记，同年12月18日生育一子。2001年7月，韦某取出自己的积蓄购买了本市闵行区某弄某号302室房屋作为双方共同生活的处所，并与丈夫商量房屋的产权人就定在韦某名下。然而，婚后双方经常为家庭琐事产生摩擦，韦某与公婆相处也产生矛盾。不甘于平淡的生活，对丈夫有着无限憧憬的韦某，望着长相、工作都很一般的丈夫，失落感油然而生。离婚吧，婚后购买的化费了自己全部心血的九十多平米的房屋不保；不离婚，又心不甘。

如何才能达到既能离婚又能使房屋不遭分割，韦某找来自己的小姐妹潘某，如此这般一说，小姐妹心领神会。2004年6月，经过一番手续，韦某将其名下的与林某为共同生活购置的房屋，以签订房地产买卖合同的形式，以10万元的价格顺顺当当的转至潘某名下。2005年9月，自以为心头大患已去的韦某一纸诉状将林某告到法院，要求与林某离婚。长妻子五岁的林某看着能干的妻子，怎么会同意离婚，他历数自己的不足以求韦某的谅解，同时认为夫妻之间吵吵闹闹是常有的，还很正常的，但双方感情还是可以的，故不同意离婚。

韦某与潘某为朋友关系。2001年7月，韦某在夫妻关系存续期间以其名义向上海某房地产发展有限公司购买本市闵行区某弄某号302室房屋，房屋建筑面积暂定为90.65元，购买总价款暂定为163,170元，其中韦某向银行贷款10万元。2004年6月8日，韦某向银行提前归还房屋全部贷款，并于同月15日与潘某签订《上海市房地产买卖合同》，将原上海市闵行区某弄某号302室房屋转让潘某，转让价款为10万元。该房屋于2004年6月16日经交易中心核准登记至潘某名下。在离婚诉讼期间，韦某于10月将房屋交付潘某。

法院认为：本市闵行区某弄某号302室房屋为韦某在其与林某婚姻关系存续期间购买，在林某与韦某无特别约定的情况下，该房屋为林某与韦某的夫妻共同财产。现韦某并无证据证明在其处分此套房屋时曾征得林某同意，故韦某对房屋的处分属无权处分，侵犯了原告的利益。潘某为韦某的朋友，其应当清楚涉案房屋为林某与韦某的共同财产，然其亦未能向法院提供林某同意出售房屋的证据。对韦某、潘某进行房屋交易的相关证据进行分析，在交易中心登记备案的房屋成交价仅为10万元，远低于房屋的市场价，同时又未进行房屋交接。韦某、潘某虽在庭审中提供了双方的补充协议及相关收条等证据，但并不能排除两人于事后补签的可能性，而且韦某、潘某对于房款的来源及去向，既未能向本院提供相关证据，又无法作出合理的解释。房屋买卖的资金来源及去向，均以现金的方式完成，未留下其它痕迹，显然有悖常情。综上，法院认定潘某不具有善意第三人的身份，故林某要求确认韦某、潘某合同无效的诉请，于法有据，法院遂做出如上判决。

日前，上海市闵行区人民法院判决确认韦某与潘某就上海市闵行区某弄某号302室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《房屋买卖合同》无效；韦某、潘某将上述房屋的产权恢复至韦某名下，同时潘某将上述房屋返还林某、韦某。

法院经审理认为夫妻感情并未破裂，故对韦某的诉讼请求不予准许。