离婚过程中，一方擅自转让房产的处理和应对

司法实践中，一般对于一方擅自转让房产处理遵循”保护不动产善意取得方利益”的原则。所谓“不动产的善意取得”，是指在登记错误的情况下，物权受让人信赖登记并通过交易行为从物权让与人处确定取得物权的制度[ 常鹏翱编著：《物权法典型判例研究》，人民法院出版社2002年版，第189页。]。

下面，我们就以一个真实的案例来对此问题进行探讨与分析。

【案例】[ 根据笔者代理案件整理，已经过改编。]

张某（男）与刘某（女）1999年经人介绍相识，后于2000年5月在上海市某区领取结婚登记证书。2002年，夫妻二人以刘某的名义在上海市某区某路购置了价值30万的住房一套。后二人生活矛盾不断，故2003年6月，张某以夫妻感情破裂为由，向上海市某区人民法院提起离婚诉讼。在刘某坚决反对离婚的前提下，一审法院认为，二人感情基础尚可，感情存在挽回的可能，因此没有准予离婚。2004年元月12日，张某再次向法院提起离婚诉讼。2004年元月21日，刘某在未同张某商议的情况下，擅自将双方共有的房屋以40万元的价格转让（原告声称市场价格约为60万元左右）给无利害关系第三人。

对于40万元卖房款的去向，刘某声称其中31万用于归还共同债务，剩余9万用于其他家庭开支，只剩余2万余元可以作为共同财产分割。

原告认为：

（1）被告刘某在接到法院传票得知原告起诉后，故意不签收送达回证，采用拖延时间的办法制造卖房契机，主观上应具备离婚期间擅自转房的恶意。

（2）被告刘某以明显低于市场价格的手段转让房屋，其实是以低价作二手房买卖合同，但另有实际价格，用于避税以及多分共同财产。

鉴于被告刘某的以上侵权行为，原告要求对房屋进行市价评估，并按《婚姻法》第47规定追究被告刘某的侵权责任。

被告认为：

（1）被告是在无法联系原告的前提下转卖的房屋，出卖时也不知原告已向法院起诉，不构成离婚期间擅自转让房屋。

（2）被告不是房屋中介专业人员，对房屋价格没有准确的认识，也不认为出卖的价格过低。

（3）虽然有40万元卖房款，但已还共同债务，故无法再按此数额分割，应按余额2万元分割卖房款。

一审法院认为：

（1）原、被告夫妻感情已破裂。

（2）被告在诉讼期间房屋买卖行为符合国家关于房屋买卖的相关规定，与法不悖，被告实际取得房款40万元，并无存在恶意转让现象。原告认为市场价格为60万元没有依据，本院不予支持。被告主张卖房款已用于还债本院不予支持。考虑到本案被告买卖房屋的实际情况，结合当前市场房价的现实价值，对售房款40万元酌情分配，男方分得20万，女方分得18万。

法律问题探析：

问题之一：被告刘某是否构成“离婚期间擅自转移财产”？

问题之二：被告刘某是否应当承担法律责任？如何承担法律责任？

对于什么阶段是“离婚期间”，法律并无明文界定。

我们认为，广义的离婚期间，是指双方已正式开始就离婚问题进行谈判到办理完毕离婚手续之间的时间段。狭义的离婚期间，是指一方已向法院起诉立案，至法院判决终结前的时间段。我们认为，《婚姻法》47条，应当指狭义概念。

本案中，原告虽然立案时间在被告卖房前十余天，但没有直接证据显示被告是在收到法院传票后卖房。目前，法院采用邮寄送达回执寄送很大程度上依赖当事人自觉，万一当事人不理睬法院，或声称没有收到，法院往往也没有办法。这是法院送达的问题，不属我们探讨之列。虽然从理论上完全可以推定被告刘某收到了法院的判决，但由于证据不足，故不能认定刘某是明知处于“离婚期间”而擅自卖房。

刘某应该构成“擅自转让”。

《婚姻法》第17条规定“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。不能要求夫妻之间，对于一些鸡毛蒜皮的小事都要双方同意，但对于出卖房屋这样重大生活资料，一方不与另一方商议，应当对其财产处理权构成了侵害，应该构成“擅自”。

刘某转让房屋的行为，是否给原告造成损害的问题，也即是否构成“低价转让”？这个问题关键在于，刘某转让房屋的价格是否与市场价格相符。对此，原告向法院提交了一些同地段、同朝向的房屋出售价格作为依据，并申请了法院对房屋价格进行评估。但是，法院以房屋转卖为由，没有准予原告的申请。我们认为，因为刘某擅自转让行为，才导致张某不能对原共有房屋价值进行评估。若最终因为客观原因不能评估，造成不能评估的原因在于被告刘某。因此，我们认为法院应参照同一地段类似房屋的市场价格作为评判上诉人损失的依据。在同等情况下，法院应尽量对房屋进行评估，这样认定原告是否因被告擅自转让而造成损失更为准确。

被告刘某是否应该承担损害赔偿责任呢？我们认为不论刘某是否构成主观擅自转让的恶意，但其应当知道转让房屋应与原告商议，故刘某在主观上仍存在过错，其客观擅自转让的行为已经构成。因此，不论其对房屋转让价格是否有足够合理的认识，只要转让价格明显低于市场价格一经认定，刘某便应当承担侵权的法律后果。

通过以上这个案例，我们可以看出，由于夫妻之间的特殊关系，对于一方擅自出卖房屋的防范、救济和惩罚的途径，实践中还给一些人以可趁之机。对于一方可能转让的房产，如果经济实力允许，律师还是应该建议当事人申请法院进行财产保全。但律师应注意，虽然在诉讼期间法院可以冻结查封该房产，但如果一审法院不予判离，冻结查封解除后，对方当事人仍然有可能转卖房产，因此，在一审中，律师应制订庭审方案和策略，杜绝和预防这种事情的发生。

有些法官认为[ 安徽省合肥市中级人民法院沈良琪、凌岩著：《论夫妻财产权行使与第三人利益保护》，人民法院出版社2005年4月版第263页。]，适用善意取得制度，必须以受让人实际占有标的物或者取得标的物所有权为前提。相对人在与无处分权的夫妻一方就某项夫妻共同财产的转让达成协议后，在标的物尚未交付或者转移所有权之前，若夫妻另一方发现并拒绝追认转让行为，则相对人即使是善意的、无过失的，也无法适用善意取得制度获得保护。

也有些法官认为[ 上海市第二中级人民法院徐子良著，《论不动产登记的法律效力及当前之司法运用》，摘自最高人民法院民一庭编《民事审判指导参考》第22集，法律出版社2005年9月版，第172页。]，夫妻婚后购置的房产通常属于夫妻共同财产，夫妻双方对房屋的产权性质应当清楚，而购房时由于某种原因产权证名字只写一人，则产权登记的房屋权利状态与真实的房屋权利状态不相符，对这一登记异议化现象一般夫妻双方均应当知晓。处理此类纠纷时，应考虑 到中国家庭观念对夫妻行为的影响，不能简单认为未登记名字的一方未及时对产权登记情况提出异议，其对房屋的权利就要让位于登记公信力对第三人的保护。对于这类纠纷如何妥当地适用登记公信力，首先需考察当夫妻关系显著恶化时，未登记姓名一方是否及时对共有房屋的登记情况提出异议（如与配偶协商向登记机关申请变更登记，或单独向登记机关提出异议登记[ 2002年10月31日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第四十四次会议通过、根据2004年4月14日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈上海市房地产登记条例〉的决定》修正的《上海市房地产登记条例》第十九条规定：“房地产权利的利害关系人认为房地产登记册记载的土地使用权人、房屋所有权人与实际状况不一致的，可以持与房地产权利相关的文件，提出登记异议。房地产登记机构应当在受理登记异议申请的当日，将异议事项记载于房地产登记册以警示第三人，该登记满三个月失效。”]）。若夫妻关系恶化了已有较长时间，而未登记名字的一方仍未采取任何措施，则其只能为自己的懈怠行为承受可能的不利后果。实践中，夫妻因矛盾而分居或一方提起离婚诉讼均可作为判定夫妻关系显著恶化的时间点。其次，还应考察未登记姓名一方对其配偶出售共有房屋是否知情，及知情后是否及时提出异议。

目前，在上海有些区县，当事人单方向房地产登记部门提出异议登记，需要持法院的立案受理通知书或应诉通知书方可。但有些区，如闵行区，只需持结婚证和一方产权信息即可。因此，律师应针对房产所处的不同区县，落实清楚后再提起相关的法律程序。律师还应提醒当事人积极地表达和行使对共有财产可能被对方转移的担心和疑虑，并采取行相关行为，并有固定证据的意识，以便争取到对自己有利的裁决结果。

有些地区对房地产登记规定了异议登记制度。比如根据上海市房地产登记管理条例，如果另一方可能出卖房屋，且产权证为另一方一人名下，一方可以持结婚证到房地产交易中心办理异议登记，可以保证在3个月内房产信息中有自己对该套房产的权利异议登记，但如果买家执意要买，虽不能阻止房产的交易，但可以为以后打宣告该交易行为无效的官司或追究另一方擅自转移共同财产的官司提供有力的证据，花费也不多，50元而已，因此，律师还是建议当事人去登记一下。

还有些地方，如浙江温州，一方可以凭结婚证向房地产管理部门提出异议，限制配偶进行房产转让。律师应该根据本地实际情况，了解和掌握本地房地产管理部门的做法，争取更多的手段保护委托人的合法权益。

【案例3-11.8】

妻子将共有住房私自转给儿子，法院判决房屋转让行为无效[ 摘自《新闻晚报》http://old.jfdaily.com/gb/node2/node17/node38/node65677/node65689/userobject1ai1027755.html ]

在屡次离婚未果的情况下，妻子私自将登记在自己名下的共有住房转让给儿子，并办理了产权变更登记。近日，杨浦区法院对这一案件作出一审判决，转让合同无效，并确认房屋归夫妻共有。

李先生与俞女士是夫妻，本市长阳路某处房产是两人婚后由俞女士单位分配的公房。2000年7月，俞女士将该房买下，产证上登记的权利人仅俞女士一人。近年来，两人的夫妻感情日趋恶化。俞女士曾于2003年7月和2004年3月向法院提起离婚诉讼，但均未获准。2004年10月11日，俞女士再次提起离婚诉讼，但又于同月19日撤诉。同日，俞女士却以签订房屋买卖合同的形式，私将房屋无偿转让给两人的儿子小李，并办理了房产证。直到2004年12月，李先生才发现房屋产权人已变为小李。而今年5月，俞女士又提起离婚诉讼。李先生则以俞女士和小李为被告，向法院另案诉讼，要求确认房屋转让合同无效。

法院审理后认为：虽然房产证上登记的是俞女士，但因是婚姻关系存续期间取得，应认定为夫妻共有财产。俞女士未经李先生同意，通过签订《房地产买卖合同》的形式将房屋无偿转让给小李，属无权处分的行为。小李明知房屋为父母共有财产，父母已多次发生离婚诉讼，且父母对房屋存有争议，在未得到父亲同意的情况下无偿取得该房，不属善意。根据法律规定，无权处分他人财产必须经过对财产享有处分权人的事后追认，现李先生拒绝追认，要求确认房屋转让行为无效，于法有据，应予支持。遂判决：俞女士和小李签订的房地产买卖合同无效，并确认该房屋归李先生和俞女士共有。