《房屋抵押与借款协议》可以被认定为房屋买卖合同吗

《房屋抵押与借款协议》可以被认定为房屋买卖合同吗

《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”一份协议的性质，对于一个诉讼的影响非常大。在合同纠纷的诉讼中，相当一部分守约方要求违约方“继续履行”。“继续履行”什么？继续履行合同义务。不同的合同定性，履行的内容当然不一样。

《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”买卖合同中，出卖人的合同义务是转移标的物所有权于买受人。具体到房屋买卖合同中，卖房人的合同义务是过户和交房。如果《房屋抵押与借款协议》可以被认定为房屋买卖合同，买房人（贷款人）就可以要求卖房人（借款人）履行过户和交房的义务。

《合同法》第一百九十六条规定：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”第一百九十八条规定：“订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。”借款合同中，借款人的合同义务是还本付息。担保合同中，借款人的合同义务是提供合同约定的担保【物保（抵押、质押）、人保（保证）、钱保（定金）】。如果《房屋抵押与借款协议》被认定为借款合同（主合同）和担保合同（从合同），那么，借款人的主要合同义务就是还本付息和用房子做抵押。在此前提下，贷款人不能要求借款人履行过户和交房的合同义务。

那么，《房屋抵押与借款协议》的性质到底是什么呢？这要看《房屋抵押与借款协议》中体现出来的当事人的真实意思是什么。如果当事人的真实意思是房屋的交易，借款和抵押只是形式，同时也是为了“保障”房屋交易的顺利进行，则可以被认定为房屋买卖合同；如果当事人的真实意思是金钱的拆借（贷款方为了赚取利息，借款方为了资金周转），则这个协议就应当被认定为是借款和担保合同。

附王某、刘某某与陈某某房屋买卖合同纠纷案

案情简介：原告王某、刘某某向本院提出诉讼请求：判令被告将上海市松江区泗泾镇泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记至原告名下。事实和理由：2013年5月4日，原告王某与被告签订《定金协议》一份，约定被告将系争房屋抵押给原告王某所有，原告王某按约定时间借给被告75万元，被告收取原告王某定金2万元，达成协议。当日，原告支付了案外人中介公司定金2万元。2013年5月12日，二原告与被告签订《房屋抵押与借款协议》，约定双方均清楚系争房屋为配套商品房，自产证登记之日起三年内不得转让、出租；被告将系争房屋抵押于原告，原告按约定时限借给被告75万元，到该房屋可以办理过户手续时办理过户给原告，双方债务抵消；原告于2013年5月12日前付给被告50万元，被告于当日将该房屋交给原告使用；于该房屋可办理产证时限(开发商统一办理产证时间)60日内被告办出产证并交由原告保管，同时原告付给被告175,000元;于该房屋可办理过户手续时限后60日内，办理完过户手续当日付给被告75,000元；办理过户手续时所产生的所有费用由原告负责；最终交易目的是：被告得到约定全部借款，乙方得到该房产及本人权属证，即该房产所产生的一切权利和责任归原告所有，与被告无关；该合同已经签订，该房产所有一切权利和责任归原告所有(包括该房产动迁与损毁、房价涨跌等，水、电、物业等费用交房前由被告负责，以后由原告负责)。当日，原告支付被告房款48万元，被告向原告出具了相应收据，载明收到了50万元(银行转账48万元，现金2万元)，并将系争房屋交付给二原告。2013年7月22日，系争房屋登记于被告名下。2013年8月3日，原告支付了被告房款175,000元，被告出具了相应收据。2013年8月，原告入住了系争房屋，并交了相应的物业费。截止至2016年7月，原告刘某某个人城镇基本养老保险累计缴费47个月；系争房屋买卖订约时，原告是符合限购政策，具有购房资格的。现系争房屋已经符合过户条件，但至今未能办理过户，原告遂诉至本院，请求判如诉请。对于诉讼费，原告自愿承担2,000元。被告陈某某承认原告在本案中所主张的事实，同意原告的诉请，同意剩余房款于过户之日支付，但认为诉讼费太高，不同意负担，被告是因为客观上强制戒毒无法过户，不是主观上不愿意过户。

裁判原文节选【案号：上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初9954号】

本院认为，被告承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实本院予以确认。虽然原、被告签订的协议名为《房产抵押与借款协议》，但从合同内容来看，实质以是原告取得房屋所有权、被告取得75万元为合同目的，故双方依据上述协议实际形成了房屋买卖法律关系。现原告按约支付了除尾款外的房款给被告，且目前系争房屋已经满足过户条件实际可以过户，被告应按诚实信用原则办理相应的过户手续从而实现各方的合同目的。现被告亦同意原告的诉请，并同意剩余房款于过户之日支付，故对原告的诉请，本院予以支持。

被告提出其系客观上因强制戒毒而无法过户，故不同意负担诉讼费。本院认为，因强制戒毒而无法过户仍属于被告的原因，原告对此无任何过错，故被告关于诉讼费的抗辩意见，本院不予采纳。原告自愿承担2,000元诉讼费，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、被告陈某某于本判决生效之日起十日内协助原告王某、刘某某将上海市松江区泗泾镇泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告王某、刘某某名下(过户所涉税、费均由原告王某、刘某某负担)；二、原告王某、刘某某于上海市松江区泗泾镇泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告王某、刘某某名下之日支付被告陈某某剩余房屋尾款75,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,300元，减半收取计5,650元，财产保全费4,270元，合计诉讼费9,920元，由原告王某、刘某某负担2,000元(已付)，被告陈某某负担7,920元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。