以房抵债的买卖合同能否对抗其他债权人

以房抵债的买卖合同能否对抗其他债权人

【案情】

2015年9月，罗某夫妇与钟某夫妇签订了房屋买卖合同，约定：钟某夫妇将商品房以62万元出售于罗某夫妇，协议生效之后3个月内，钟某夫妇应无条件协助罗某夫妇办理商品房的过户手续。合同签订当日，钟某夫妇将房产证、土地证、钥匙等交付给罗某夫妇。同日，罗某夫妇给付了钟某现金10万，另外52万元用钟某欠罗某的借款冲抵。合同签订后，罗某夫妇就开始入住该房屋。

之后，罗某多次找钟某要求过户，但是钟某订立合同之后就无法联系。2016年2月，钟某债权人邱某向法院申请要求执行钟某上述房产。执行过程中，罗某夫妇提出执行异议，引发申请执行人执行异议之诉。

【分歧】

涉案房屋能否被执行？

第一种意见认为，钟某与罗某订立的房屋买卖合同真实性存疑,且该协议属于以房抵债，损害了其他债权人的合法权益，存在恶意转让，躲避债务之嫌，且该房屋未办理过户手续，该房屋买卖合同没有生效，故邱某要求处置该房屋应予支持。

第二种意见认为，该买卖合同已经实际履行完毕，且罗某夫妇作为善意有偿取得人并实际占有和使用该房屋，该买卖合同合法有效，依法因受到法律保护。另外，该房屋没有被查封、冻结、抵押等法律禁止或者限制转让的情形，该房屋买卖合同不存在无效的情形或者可变更、撤销的情形，房屋没有过户的过错不在罗某，因此不能执行该房产。

【管析】

笔者同意第二种意见。

本案的主要争议焦点在于罗某夫妇与钟某夫妇签订的以物抵债的房屋买卖合同是否成立及生效。

首先，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。” 被告罗某夫妇与钟某夫妇签订房屋买卖合同系双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定。罗某夫妇按合同约定用债权及现金付清了购房款，钟某夫妇也按合同约定当日交付了房屋并给付了房产证、钥匙等相关证件。虽然罗某夫妇用债权充抵了部分购房款，该房屋买卖合同具有以物抵债的性质，但是以物抵债并不是法律禁止的行为，因此罗某夫妇与钟某夫妇签订房屋买卖合同成立并生效。本案，虽然合同签订后，没有办理产权过户手续，但是并不影响该买卖合同的效力。

其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

本案中，罗某夫妇在争议房屋被人民法院查封前，与钟某夫妇签订了房屋买卖合同并在当日支付了全部价款并实际占有房屋。由于钟某在签订房屋买卖合同后无法联系，致使房屋不能办理过户手续，罗某夫妇对未办理房屋过户登记没有过错，故罗某夫妇就执行标的享有足以排除执行的民事权益，邱某无权要求处置该房屋。