业主因与物业有矛盾而迟延收房，向开发商索要高额逾期交房违约金能否支持

业主因与物业有矛盾而迟延收房，向开发商索要高额逾期交房违约金能否支持

【案情回放】：

原告×与被告沈阳×房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告×购买被告开发的坐落于沈阳市铁西区×房产一处，房屋总价款为726，551元；同时合同第八条约定，被告沈阳×房地产开发有限公司应于2012年5月31日前将商品房交付买受人使用。被告如果逾期交房超过180日，原告×要求继续履行合同，则被告沈阳×房地产开发有限公司自合同约定最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，按日向原告×支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告×向被告沈阳×房地产开发有限公司支付全部购房款726，551元。2012年5月30日、5月31日，被告沈阳×房地产开发有限公司集中为原告×购买房屋所在园区的业主办理了房屋入住手续。被告沈阳×房地产开发有限公司售楼处于2013年9月电话通知原告×到沈阳市房产局办理房证相关手续，原告×于2013年11月13日取得涉案房屋产权证书。原告×在庭审中自认其于2014年4、5月份曾去找过被告沈阳×房地产开发有限公司询问涉案房屋的入住情况并实际查看房屋，但因发现房屋供暖管道断裂与被告所在物业公司进行交涉，供暖公司为涉案房屋断管原因出具证明，物业公司将此证明交付原告×，但双方经协商仍未能达成一致和解意见。2014年10月30日被告沈阳×房地产开发有限公司向原告×邮寄书面《入住通知书（二次）》，但原告×至今仍未办理涉案房屋入住手续。另外，原告×购买房屋时在被告沈阳×房地产开发有限公司处登记的地址为沈阳市铁西区×19号楼2-2-1，且原告×在庭审中自认其一直在登记地址居住至今；涉案房屋地址为沈阳市铁西区×2-22-1。上述两处房屋均为被告沈阳×房地产开发有限公司所开发，且两园区相隔甚近。现原告×请求法院判令被告沈阳×房地产开发有限公司给付原告×逾期交房违约金64，154.4533元（截止至2014年10月31日，共计883天）。

被告沈阳×房地产开发有限公司在庭审中辩称，被告于2012年5月22日前后向原告邮寄过入住通知书，不存在逾期交房的违约行为，不应承担违约责任；另原告主张已超过诉讼时效，请求法院驳回原告诉讼请求。

【评析】：

出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准的，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持。

本案中，被告提供的涉案房屋主体工程验收备案表、楼宇所在单元其他业主的入住手续会签单、园区入住情况统计表等证据均可以证明涉案房屋符合入住标准且绝大部分业主早已于2012年5月末入住。如原告×在2012年5月31日前接到入住通知，后仅因为与物业就供暖管道断裂问题存在矛盾而迟延收房，则被告沈阳×房地产开发有限公司不应承担违约责任。本案的争议焦点在原告何时接到入住通知，综合考量下列事实：第一，原告×已于2013年11月13日在开发商协办下取得涉案房屋产权证书；第二，原告×在庭审中自认其于2014年4、5月份曾找到被告沈阳×房地产开发有限公司询问入住事宜，但因发现房屋供暖管道断裂与被告所在物业公司进行交涉未能达成一致意见而至今未办理入住手续；第三，原告×购买房屋时在开发商处登记地址与涉案房屋地址均为被告沈阳×房地产开发有限公司所开发，且原告×始终居住在登记地址房屋，两园区相隔甚近；第四，被告沈阳×房地产开发有限公司按原告×登记地址于2014年10月30日向其邮寄书面《入住通知书》，但业主因自身原因至今仍未办理入住手续。基于上述事实和一般人的行为习惯，原告×在办理房证期间理应像被告询问房屋入住相关事宜，而原告×居住地址与涉案房屋地址园区相邻，被告亦不可能仅对原告未履行通知交房的义务，原告×对涉案房屋所在园区单元楼入住情况不了解不符合常理。依据《最高人民法院民事诉讼法司法解释》第108条：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。故可认定原告在2013年11月13日之时对涉案房屋可办理入住是知情的。被告沈阳×房地产开发有限公司辩称其于2012年5月22日前后向原告×邮寄过入住通知书，但未提供相应证据予以证明，亦没有其他事实可以佐证，故被告违约期间应截止至房证下发之日即2013年11月13日（即取得房产证之时）。

关于被告沈阳×房地产开发有限公司辩称原告×诉求已过诉讼时效的问题。依据《民法通则》相关规定，自权利被侵害之日起或者应当知道权利被侵害之日起两年内向人民法院提起诉讼。因本案被告沈阳×房地产开发有限公司逾期交房的违约行为系持续发生，故自原告起诉到本院日即2015年1月5日向前追溯两年至2013年1月5日截止至房证下发之日即2013年11月13日，共计312天为法律所保护期间。

【法官提醒】：

买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持。但买受人有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。

来源：中国法院网沈阳铁西法院 作者：张帅