霍春雷与张华夏等物权保护纠纷二审民事判决书

霍春雷与张华夏等物权保护纠纷二审民事判决书

法院： 北京市第二中级人民法院|

案号：（2012）二中民终字第13642号

上诉人（原审被告、反诉原告）霍春雷，男，1980年2月20日出生。

委托代理人杨阳，男，1980年1月1日出生。

委托代理人柴秋华，男，1980年10月21日出生。

被上诉人（原审原告、反诉被告）张华夏，男，1968年5月19日出生。

原审被告成爱新，女，1971年1月10日出生。

上诉人霍春雷因合同纠纷（原审案由为物权保护纠纷）一案，不服北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第14768号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案，霍春雷，张华夏之委托代理人颜丙杰到庭参加了诉讼。成爱新经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2011年4月，张华夏起诉至原审法院称:我于2000年12月30日以成爱新的名义按揭购买了302室房屋（以下简称诉争房屋），首付款及相关税费以及此后的还贷均是由我一人负担，我一直居住使用至今。2001年4月12日，我与成爱新签订《协议书》，写明我用成爱新的名义购买诉争房屋，成爱新无权出售或租赁该房屋，该房屋所有权归我所有，在我还清贷款之时，成爱新把所有权过户给我。2002年12月18日，诉争房屋所有权证登记至成爱新名下。房屋所有权证由我保存至今。2010年11月13日，成爱新谎称房屋所有权证丢失，骗补了新证。2011年2月14日，成爱新将诉争房屋以远低于市场价的38万元的价格卖给了霍春雷。现成爱新与霍春雷恶意串通进行房屋交易，损害了我的合法权益。故诉至法院要求:1、确认成爱新、霍春雷于2011年2月14日签订的《存量房屋买卖合同》及《二手房房屋买卖合同》均无效；2、判令诉争房屋归我所有；3、判令成爱新、霍春雷协助我将诉争房屋过户至我名下；4、判令成爱新、霍春雷连带负担鉴定费10000元、财产保全费5000元。

成爱新辩称:不同意张华夏的全部诉讼请求。诉争房屋系我本人购买，我是此房的合法所有权人，对房屋有合法的处分权利。我与霍春雷于2011年2月14日签订了《存量房屋买卖合同》及《二手房房屋买卖合同》，实际成交价为100万元。现该房屋已过户至霍春雷名下。张华夏无权对我拥有完全所有权的房屋提出无效诉讼。

霍春雷答辩并反诉称:1、张华夏的案由是物权保护，却要求诉合同无效，应驳回其诉讼请求。2、张华夏不符合诉讼主体资格。《存量房屋买卖合同》的主体是我和成爱新，张华夏不是合同主体；合同标的诉争房屋的原所有权人是成爱新，张华夏不具备主体资格。3、我购买此房并无主观恶意。2011年1月，我听闻北京限购政策，通过网络找到诉争房屋，当时网上标价100万元。我给中介人员孙×打电话询问确定价格是100万元，后向成爱新询问，成爱新表示其母亲在医院急需治疗费用，加之后期想出国，所以以100万元出售此房。成爱新也向我出示了包括房屋所有权证、契税完税凭证等各种资料，我们于2011年2月14日去石佛营房管局验证了房屋所有权证，确认了诉争房屋为成爱新单独所有，无权属纠纷。同日，在中介人员在场的情况下，我与成爱新签订了《存量房屋买卖合同》及《二手房房屋买卖合同》，成交价格为100万元。我分别于2011年2月14日、2011年3月15日向成爱新支付房款共26万元，我们不存在恶意串通行为。4、我不知道张华夏与成爱新的协议。购房时成爱新并未告知。张华夏以成爱新名义买房属另一个法律关系，而且张华夏提供的协议是伪造的。我有理由相信房屋所有权证登记的情况，有理由相信诉争房屋系成爱新所有，我们的合同是合法有效的，并于2011年3月15日诉争房屋合法过户至我名下。5、我们的合同成交价实际为100万元。该房屋市场价为每平方米25500元左右，并非张华夏所称的4万元，所以属合法合同。综上，我与成爱新签订的《存量房屋买卖合同》及《二手房房屋买卖合同》合法有效，张华夏的诉讼请求应被驳回。现我提出反诉，要求张华夏腾退诉争房屋。

张华夏对霍春雷的反诉请求答辩称:不同意霍春雷的反诉请求。我是诉争房屋的实际所有权人。

原审法院经审理认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，诉争房屋所有权人最初登记为成爱新，《商品房买卖合同》上买受人一方亦为成爱新，银行的个人住房贷款借款合同上借款人亦为成爱新，但张华夏就此提交了2001年4月12日其与成爱新签订的《协议书》以及2002年9月20日成爱新签名并盖有成爱新名章的《证明》。《协议书》和《证明》明确了诉争房屋实际系张华夏购买，房款由张华夏支付，房屋所有权人为张华夏。虽然成爱新对此予以否认，但经鉴定，《协议书》和《证明》上二个“成爱新”签名和样本上签名是同一人所写，证明上的“成爱新印”印文和样本印文亦是同一枚印章所盖印，故法院对《协议书》和《证明》的真实性均予以认可，诉争房屋实际系张华夏借用成爱新名义所购，实际所有权人根据《协议书》和《证明》的约定应为张华夏。2011年2月14日，成爱新将诉争房屋出售给霍春雷，并于2011年3月15日将诉争房屋过户至霍春雷名下。法院认为，诉争房屋虽过户至霍春雷名下，但过程疑点众多。首先，霍春雷作为购房者在购房前未进入诉争房屋看房，其称仅是在门口看了一下门牌，而房屋交易金额巨大，任何普通购房者在购买房屋前通常会仔细看房，甚至会多次前往房屋内观看，而霍春雷仅在诉争房屋门口看了一下，就立即签订了购房合同，不符合通常的交易习惯。第二，2011年2月14日霍春雷、成爱新签订的《存量房屋买卖合同》成交价为38万元，显然远低于诉争房屋的正常市场价格，而霍春雷、成爱新签订的《二手房房屋买卖合同》虽约定成交价为100万元，但该合同并未有备案，且该合同对房款的具体支付等重要内容并无明确具体的约定。第三，在诉争房屋成交价为100万元的情况下，在霍春雷仅支付给成爱新26万元（如果只凭银行转账记录，尚不足26万元）的情况下，成爱新就将房屋过户至霍春雷名下，且时至今日霍春雷也未支付尾款74万元，成爱新的交易风险显然过大，也不符合正常的交易习惯。综上，成爱新将诉争房屋出售给霍春雷的过程存在众多疑点，多处违反正常交易习惯，再考虑到诉争房屋的全套购房材料以及原房屋所有权证均在张华夏处，而成爱新系通过称自己丢失房屋所有权证才补办新房屋所有权证这一情节，法院认为可以认定霍春雷购买诉争房屋的主观意愿并非善意，且其仍有大部分房款未予支付，霍春雷购买此房不构成善意取得。成爱新出卖此房属无权处分，成爱新、霍春雷于2011年2月14日签订的《存量房屋买卖合同》及《二手房房屋买卖合同》均应被确认为无效。诉争房屋的实际所有权人应系张华夏，霍春雷、成爱新应将诉争房屋过户至张华夏名下。就鉴定费、财产保全费，应由成爱新、霍春雷连带负担。综上，张华夏的诉讼请求，均合法有据，法院均予以支持。霍春雷并非诉争房屋的合法产权人，其反诉请求，法院不予支持。另，就诉争房屋的首付款，成爱新表示其将现金给了张华夏由张华夏交纳，但就此未提交相关证据，而张华夏提交了首付款发票且《协议书》、《证明》也均写明房款由张华夏支付，故法院认定首付款为张华夏交纳，就成爱新自行提前偿还的银行贷款141200.36元，张华夏同意支付给成爱新，法院不持异议。据此，原审法院于2012年5月判决:一、成爱新、霍春雷于二○一一年二月十四日签订的《存量房屋买卖合同》及《二手房房屋买卖合同》均无效；二、现在霍春雷名下的302房屋归张华夏所有；三、霍春雷、成爱新于判决生效后七日内配合张华夏将现在霍春雷名下的302房屋过户至张华夏名下；四、张华夏于判决生效后七日内给付成爱新已偿还的银行贷款十四万一千二百元三角六分；五、驳回霍春雷的全部反诉请求；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

判决后，霍春雷不服，上诉至本院称:第一，一审法院关于笔迹及印章的鉴定结论、程序、依据标准不合法，不应作为本案认定依据；中天司法鉴定中心（以下简称中天中心）的鉴定结论中没有附上鉴定人资格，鉴定结论所适用的法律依据不当，所采用的并非国家规定的笔迹及印章鉴定技术规范，不能作为本案证据；原审法院未让鉴定人出庭质证，径直采纳鉴定结论，进而认定事实错误；第二，即使认为张华夏为诉争房屋真实所有权人，霍春雷的购买该房屋时主观上亦属善意；一是霍春雷在购房前不认识成爱新；二是霍春雷不知道张华夏与成爱新之间存在关于诉争房屋的约定，成爱新在售房过程中从未提起，并一直保证诉争房屋为她所有；三是诉争房屋所有权证登记的所有权人是成爱新本人，并由成爱新本人持有；四是霍春雷于2011年1月底才认识成爱新，在购房前对于成爱新之前补办房产证的事情完全不知情，成爱新亦未提及此事；五是霍春雷未进入诉争房屋看房是多方面特殊原因造成的，2011年2月14日去房管局时，限购令即将出台，成爱新由于母亲住院看病需要钱，出价100万元比市场价低一二十万元，价格有吸引力，成爱新告知将诉争房屋租给他人，当天是锁门的，但看了楼下同户型的房屋；六是《存量房屋买卖合同》约定价格为38万元是为了少交税，诉争房屋真实售价是100万元；七是关于原审判决所述在霍春雷仅支付给成爱新26万元的情况下，成爱新就将房屋过户至霍春雷名下，且时至今日霍春雷也未支付尾款74万元一节，并非如原审法院认定不符合交易习惯；第三，霍春雷购买诉争房屋符合善意取得规定，应认定诉争房屋归霍春雷所有；综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回张华夏的全部诉讼请求。张华夏同意原审判决。成爱新经公告传唤未到庭参加诉讼。

经审理查明:一、诉争房屋第一次购买的情况:

2000年12月28日，成爱新与中国建设银行北京城市建设开发专业支行（以下简称建行城建支行）、阳光公司签订了《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》（以下简称《借款合同》），成爱新为购买诉争房屋向建行城建支行借款22万元。2000年12月30日，成爱新与北京阳光房地产综合开发公司（以下简称阳光公司）签订了《商品房买卖合同》，约定成爱新向阳光公司购买诉争房屋。2002年12月18日，诉争房屋所有权证办理至成爱新名下。

一审审理中，张华夏表示:2000年，其打算购买301号、302号房屋（302号房屋即诉争房屋），但担心购买两套房批贷的问题以及外地人购房审批的问题，就与相识的成爱新口头约定以成爱新的名义购买诉争房屋；2000年底，其自己就购买了301号房屋，并以成爱新的名义购买了诉争房屋。

张华夏提交一份其与成爱新于2001年4月12日签订的《协议书》，以证明张华夏系诉争房屋的实际所有权人。《协议书》载明:张华夏用成爱新身份证所购房屋为楼房，即诉争房屋；该房屋全部房款由张华夏支付，实际产权属张华夏；张华夏以成爱新的名义向中国建设银行北京城市建设专业支行按揭贷款，双方签订的个人住房借贷合同还贷责任由张华夏承担，与成爱新无关；张华夏有权使用、出售和租赁该房屋，成爱新无权出售和租赁该房屋；该房屋的购房合同、银行抵押贷款合同、保险合同、房屋所有权证原件及所有付款凭证等由张华夏全权保管；张华夏必须每月向中国建设银行缴纳该房当月贷款，银行卡用成爱新身份证办理，张华夏控制支付密码；该房屋所有权归张华夏拥有，在张华夏还清贷款之时，成爱新把产权过户给张华夏。张华夏对此还提交了一份2002年9月20日成爱新签名并盖有名章的《证明》，该《证明》载明:“证明:2000年12月28日以本人身份购买的北京阳光房地产综合开发公司房产（北京××区×××302号）属张华夏购买，产权归张华夏所有。购房款均由张华夏付清。发票号分别为NO:×××和NO:×××，合计叁拾叁万捌仟玖佰叁拾捌元。特此证明。成爱新2002年9月20日”。

成爱新对2001年4月12日《协议书》上“成爱新”的签名以及2002年9月20日的《证明》上“成爱新”的签名真实性均不认可，并要求对此进行笔迹鉴定。

原审法院委托北京京安拓普文书司法鉴定中心（以下简称京安拓普中心）对2001年4月12日《协议书》中乙方处签名字迹“成爱新”及2002年9月20日《证明》中落款处签名字迹“成爱新”是否为成爱新本人书写进行笔迹鉴定。京安拓普中心于2011年9月30日出具《北京京安拓普文书司法鉴定中心司法鉴定意见书》（以下简称《鉴定意见书（一）》），鉴定意见为:2001年4月12日《协议书》中乙方处签名字迹“成爱新”与样本上成爱新的签名字迹倾向是同一人所写；2002年9月20日证明中落款处签名字迹“成爱新”与样本上成爱新的签名字迹既有符合特征，也有差异特征，在现有条件下，难以作出明确结论。

成爱新对上述鉴定意见不予认可，认为鉴定超时，且鉴定意见不确定，无法作为定案依据，对此要求重新鉴定。霍春雷、张华夏对此亦同意重新鉴定。

原审法院另行委托鉴定机构对以下事项进行鉴定:1、对《协议书》落款处“成爱新”的签字是否为本人所签进行鉴定；2、对《证明》中“成爱新”的签字是否为本人所签进行鉴定；3、对《证明》落款处“成爱新”的印章与成爱新在北京市朝阳区房屋权属登记中心留存的房屋产权登记书中成爱新的印章是否一致进行鉴定；4、对《证明》中“属张华夏购买，产权归张华夏所有。购房款均由张华夏付清”的文字是否属于成爱新本人所写进行鉴定。

中天中心于2012年1月30日出具《中天司法鉴定中心司法鉴定意见书》（以下简称《鉴定意见书（二）》），鉴定意见为:检材协议书和证明上二个“成爱新”签名和样本上签名是同一人所写；检材证明上“成爱新印”印文和样本印文是同一枚印章所盖印。中天司法鉴定中心于2012年2月3日出具《说明》一份，载明:鉴定委托第四项2002年9月20日证明中“属张华夏购买，产权归张华夏所有。购房款均由张华夏付清”的内容是否为成爱新本人所写，由于现有样本材料相同字太少，无法对此项鉴定得出明确结论。

张华夏对此次鉴定意见予以认可，不再要求进行无法得出结论的第四项鉴定。成爱新对鉴定意见不予认可，认为鉴定意见中没有附上鉴定人资格，鉴定意见采用的依据有异议，鉴定意见所采用的并非国家规定的笔迹及印章鉴定的技术规范。霍春雷对鉴定意见不认可，理由同成爱新。

就诉争房屋房款的支付情况，张华夏表示首付款56766元系其支付，贷款也一直由其偿还，并就此提交了诉争房屋的首付款发票、全款发票、还贷的存款凭证、住宅楼房款结算单。成爱新称:首付款系其支付，其将现金给了张华夏，由张华夏去支付；贷款确实是张华夏在偿还，但当时成爱新要去外地工作，出于对朋友的信任就委托张华夏代办；张华夏表示要用该房屋经营使用，双方就约定月供由张华夏偿还折抵租金。

就诉争房屋的使用情况，张华夏表示自己还购买了301房，便将301房和诉争房屋中间的通道安装一道铁门，封起来一起作为办公室使用至今。

张华夏还提交了个人住房保险单、保险费交款单、物业服务合同及缴费凭证、诉争房屋的原房屋所有权证。成爱新表示当时其与张华夏在同一单位，且是恋爱关系，就将房屋的全套手续交给张华夏了。

二审审理中，应霍春雷申请，本院安排京安拓普中心鉴定人员夏×（教授）、中天中心鉴定人员苑×（文检工程师）到庭接受质询。就霍春雷提出的鉴定资质与操作规范问题，夏×、苑×均称:技术职称与鉴定资格并无直接关系，资质没有高低之分；鉴定过程分别执行各自鉴定中心内部操作方法，该操作方法经司法局批准备案。

就鉴定意见做出的过程与依据问题，夏×称:京安拓普中心做出的鉴定意见为倾向是同一人所写，“倾向”就是不确定，符合特征多，差异特征也有；鉴定是根据北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院）提供的样本做的，有两份自然样本（三个自然样本，其中一份自然样本有两个）、一份书写样本；鉴定主要参考的是自然样本，但只有三个，样本数量符合鉴定的基本条件，但不充分，做不出明确的结论。夏×对“成爱新”三个字的符合特征与差异特征进行现场演示。苑×亦进行现场演示，并称:中天中心鉴定的样本较充分，因此京安拓普中心鉴定意见中的差异特征在中天中心的鉴定意见中就是符合特征。

就书写差异性特征问题，夏×指出:差异性是一种合理现象，书写的差异性都存在，不可能写出完全一样的，自己写自己的名字也会存在差异性；样本本身存在差异性是导致无法做出明确意见的因素。就该问题，苑×指出:经过比对，“成爱新”的签字差异性特征比重很小，差异点不是主要的，所以可以得出确定性结论。

就笔画弯曲抖动与笔迹伪冒、模仿的问题，夏×指出:“成爱新”的“成”字的“し”画有弯曲抖动现象；弯曲抖动在很多情况可能出现，主要是书写的条件，条件不同都可能出现这些问题，与身体条件、心情都有关系，正常人也可能会出现弯曲抖动；模仿可能出现弯曲抖动现象，但不能说弯曲抖动就是模仿的。就该问题，苑×亦指出“成”字的“し”画有弯曲抖动现象，但认为其比例是符合的，同时提出:笔迹伪冒、模仿的特征包括运笔速度、弯曲抖动、压力不均；上述特征也不是必须的，如果书写水平高，模仿笔迹也可能不会出现弯曲抖动现象。

另，霍春雷曾于二审审理中申请对《协议书》、《证明》等涉案文书的形成时间进行鉴定。就该问题，本院当庭询问夏×与苑×。夏×称:文书形成时间的鉴定问题是世界难题，目前使用碳黑签字笔的比较多，碳黑的化学、油迹都没有反应；该鉴定与成分、书写、保存都有关系；关于书写时间的鉴定，现在北京市司法局通知不做了。就该问题，苑×称:进行文书形成时间鉴定的条件是同支笔、同纸张、同等保存条件和环境，最基本的是同笔和同纸张；现在大多使用的签字笔都是碳素笔，这种碳元素的反应是很稳定的，不容易与外界发生反应，所以无法由此判断时间，所以现在不允许受理了。

二、诉争房屋第二次转让的情况:

2010年11月8日，成爱新称诉争房屋的所有权证遗失，申请补办，北京市朝阳区房屋管理局（以下简称朝阳房管局）进行了遗失补证公告，成爱新于2010年11月13日领取了诉争房屋的新房屋所有权证，房屋所有权人仍为成爱新。

2011年2月14日，成爱新与霍春雷签订了《存量房屋买卖合同》（该合同房屋成交价为38万元）及《二手房房屋买卖合同》（该合同房屋成交价为100万元），约定成爱新将诉争房屋出卖给霍春雷。同日，成爱新将剩余贷款141200.36元一次性还清，并于此后办理了诉争房屋的抵押登记注销手续。2011年3月15日，诉争房屋所有权证办理至霍春雷名下。

一审审理中，就房款支付与房屋过户问题，霍春雷陈述:其于2011年2月14日向成爱新支付了购房定金20万元，其中141200.36元通过银行转账，其余款项也在望京支行营业部完成；其于2011年3月15日向成爱新又支付了购房款6万元，其中57000元通过银行转账，其余3000元以现金方式支付；剩余74万元尚未支付，当时约定的是贷款，后因诉争房屋被查封无法办理贷款。霍春雷就此提交了2011年2月14日以及2011年3月15日的收据及银行转账凭证。张华夏对此不认可，认为同一天既有现金又有转账，不合情理。成爱新称:当时因母亲病重，急需用钱，就在房款未支付完的情况下将诉争房屋过户给霍春雷了。

就转让房屋前是否看房的问题，成爱新陈述:2011年2月14日，其带霍春雷去看房了；当时其告诉霍春雷有朋友在用房，最近要搬走了，自己在楼下等，没上去；霍春雷自己上去的，就在门外看了看门牌号，也没有进去，看完后就签合同了。霍春雷陈述:2011年2月14日，其与成爱新去看房了，当时自己就上楼看了一下门牌号，因为时间太紧就没有进去看；成爱新告知自己有一个朋友在里边居住，不久就要搬走；当时自己看见门上好像有一个公司的牌子。

就孙×在交易过程中的参与情况，在2011年5月10日的庭审中，成爱新称:“我与霍春雷并不认识，是通过中介促成了该笔交易……网签的那份存量房屋买卖合同，当时孙×也在现场”。霍春雷称:“2011年2月14日，孙×、我还有成爱新就约了见面，我们先去了朝阳房管局验证该房是否在成爱新名下，房产证写的是成爱新单独所有，当时还看了完税凭证，然后我们就去看房了……”在2012年3月21日的谈话中，霍春雷称“网签时，孙×也在场”。

就诉争房屋在2011年2月14日的售价情况，原审法院向北京我爱我家房地产经纪有限公司小营店进行询价。该店工作人员表示:当时售价均价是每平方米2万元至2.5万元。原审法院就此另向北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）亚运花园店进行了询价。该店工作人员表示:当时同类型房屋成交均价是每平方米2.1万元至2.2万元。

原审法院向孙×进行询问。孙×称:我是链家公司风林绿洲店经理；2011年2月14日，成爱新、霍春雷签订的《二手房房屋买卖合同》，我是见证人；该合同并非通过链家公司居间服务签订，与链家公司无关；成爱新曾在2010年11月、12月找我帮她出卖诉争房屋，但没谈成；2010年11月、12月，成爱新说诉争房屋已经卖了，卖给她一个做律师的朋友霍春雷，让我做见证人；2011年2月14日，我与成爱新、霍春雷一起去银行办了解抵押，然后去朝阳房管局签的合同；房屋实际成交价是100万元，当时市场价应该是110万元、120万元，之所以卖100万元，是因为成爱新说急着出国；合同内容不太了解，合同是霍春雷草拟的，2月14日当天签订的合同是没有补充条款的；我没有帮他们做网签，他们是否做了网签不清楚；当时霍春雷知道房屋有租户，成爱新表示霍春雷是律师，自己解决后续问题；我没带霍春雷看过房，但后来成爱新跟其说霍春雷表示他在签完合同后自己去看过房了，签订合同之前霍春雷是没有看过房的；我第一次找到成爱新时，成爱新就说房子有租户，不能看房，只有办完过户才能看房。就孙×的证人证言，经原审法院询问，霍春雷在2012年3月21日的谈话中表示:“网签时，孙×也在场。我第一次知道该房源，是在安居客网站上看到时，标价100万元。后来我给孙×打电话，孙×说因为房主要出国，急着卖。再后来成爱新就找到盈科律师事务所，我的一个朋友也就是盈科所的律师跟我说了这个房源。其他所述均属实，对真实性均认可。”

张华夏表示就成爱新一次性偿还银行的贷款部分可以支付给成爱新。

二审审理中，霍春雷申请天津银行北京分行工作人员赵×出庭作证。赵×称:霍春雷在2011年5月到该行申请过贷款，银行发现房屋被查封，就通知霍春雷了解一下情况，霍春雷了解情况后没有与其联系，一年后银行认为霍春雷自动放弃申请贷款了；有人先过户后贷款，霍春雷的申请也是先过户后贷款。霍春雷认可证人证言。张华夏对证人证言不予认可，认为霍春雷的一审中未提出曾申请贷款的事实，在二审中提出存在与证人串×的嫌疑，另称:即使霍春雷于2011年3月15日申请过贷款，没有批下来也是因为霍春雷迟迟没有申请造成的。

应霍春雷申请，孙×再次到庭作证称:“2010年10月底到2011年1月份，在安居客发布诉争房屋出售信息；通过房管局的朋友介绍认识业主成爱新，正好在这片区域，然后就和成爱新联系，联系之后就发布信息，找买家。11月份，有客户想买这套房子，已经洽谈过，但是客户没有谈好，之后成爱新就回广西，当时说自己从广西过来，没有客户就不再过来。当时客户要求看房，成爱新说过户后再看。2011年1月28日，霍春雷给我打电话，了解房屋的具体情况，我还是一样，与对其他客户说的一样，说看不了房，价钱便宜是因为业主成爱新要移民；之后成爱新跟我再打电话是2月13日，中间没有联系过，因为没有客户。那天，她给我打电话，要我第二天帮他审核合同，说一个朋友买的。然后再2月14号，因为情人节记得清楚，然后告诉我中午过来接我，因为有银行抵押，网签必须得有解押，让我中午等她。当时郁闷，没有看房，说之前看过在小区看过房子。我带他们去银行办理解押，那时候解押很快，解押后，还钱后，在对面饭店，霍春雷一起吃个饭，包括成爱新。吃完饭后，霍春雷拿出两份合同，我还纳闷为什么签这么快，签了合同之后，我就自己直接回来，和我没关系，我的作用就是去审核合同。后面有个补充协议，我还真不知道，签合同时不存在。”孙×另称:成爱新说卖房是因为要去美国移民；其没有带霍春雷看房，他自己看房就不知道了；其在一审中陈述的“成爱新说诉争房屋已经卖了”，是指已经有客户要买那个房子，就没办法继续给客户介绍了，成爱新在2010年11月、12月左右打电话说的，至于卖给的人是做律师朋友，其不清楚；网签时其不在场；成爱新与霍春雷是自己认识的，他们大概在2010年11月、12月认识，当时成爱新说房子卖给律师朋友了。霍春雷表示对孙×的上述证言部分认可，部分不认可。张华夏认为孙×的上述证言和一审中的证言有矛盾，并与成爱新和霍春雷之前的陈述也不一致。

关于合同签订的情况，霍春雷在2012年11月19日上午的庭审中陈述:“二手房合同是上午在房管局签订的，存量房跟那个地点一样是下午签的。”霍春雷在2012年11月19日下午的庭审中陈述:先在朝阳房管局验证，然后去看房，再去银行办理解抵押手续，然后签合同，《二手房房屋买卖合同》是在午饭后在饭店签的。

关于付款方式与期限问题，霍春雷称:《二手房房屋买卖合同》未约定该问题是因为当时来不及了，但双方口头约定了，合同上没有写。

关于成爱新与霍春雷的相识问题，霍春雷在2012年11月19日下午的庭审中陈述:其与成爱新在2011年1月左右认识；通过这两个途径认识成爱新，即北京盈科律师事务所的朋友李×和中介孙×，先是通过孙×知道房源，大概是元旦前后。

上述事实，有各方当事人陈述、《商品房买卖合同》、《借款合同》、《协议书》、《证明》、《鉴定意见书（一）》、《鉴定意见书（二）》、《说明》、首付款发票、全款发票、存款凭证、住宅楼房款结算单、所有权人为成爱新的房屋所有权证、《存量房屋买卖合同》、《二手房房屋买卖合同》、所有权人为霍春雷的房屋所有权证、收据、银行转账凭证、证人证言等在案佐证。

本院认为:本案争议焦点与诉争房屋第一次购买与第二次转让相对应，主要包括两方面问题:其一为诉争房屋是否系张华夏借用成爱新名义所购；其二为成爱新、霍春雷就诉争房屋签订的买卖合同的效力及成爱新处分诉争房屋的后果。

一、诉争房屋第一次购买过程中相关问题

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，诉争房屋通过《商品房买卖合同》购得，该合同上买受人一方为成爱新，银行的《借款合同》上借款人亦为成爱新，且诉争房屋所有权最初登记在成爱新名下。张华夏若否认成爱新的所有权人地位，应当提供充分证据。张华夏就此提交了2001年4月12日其与成爱新签订的《协议书》以及2002年9月20日成爱新签名并盖有成爱新名章的《证明》。《协议书》和《证明》明确了诉争房屋实际系张华夏购买，房款由张华夏支付，房屋所有权人为张华夏。虽然成爱新对此予以否认，但经鉴定，《协议书》和《证明》上二个“成爱新”签名和样本上签名是同一人所写，证明上的“成爱新印”印文和样本印文亦是同一枚印章所盖印。因此，原审法院对《协议书》和《证明》的真实性均予以认可，据此认定诉争房屋实际系张华夏借用成爱新名义所购，并无不当，本院予以认同。

特别指出的是，霍春雷对鉴定意见存有异议，在二审中申请鉴定人员出庭。经法院合法传唤，两鉴定机构鉴定人员均出庭。经质询知，京安拓普中心因样本数量有限，难以做出确定性的鉴定意见；而中天中心重新鉴定时样本数量充足，做出确定性的鉴定意见，且由于补充新的样本，原京安拓普中心鉴定中“成爱新”签名的差异性特征因有新的样本比对，转为符合性特征。故两次鉴定意见不完全一致系由于样本数量所致，中天中心因检材中差异性特征比重较小而做出确定性鉴定意见，该意见并无不妥，可作为认定“成爱新”签名真实性的参考依据。关于霍春雷提出的文书形成时间的鉴定申请，参照到庭专家的陈述理由，因不存在进行文书形成时间进行鉴定的基本条件，故本院对该申请不予准许。

此外，关于诉争房屋的首付款问题，一审审理中，成爱新表示其将现金给付张华夏后由张华夏交纳，但就此未提交相关证据；而张华夏提交了首付款发票，且《协议书》、《证明》也均写明房款由张华夏支付，故原审法院认定首付款为张华夏交纳，依据充分，本院予以确认。

二、诉争房屋第二次转让过程中相关问题

首先，本院对交易过程中相关事实从如下方面予以审查。

2011年2月14日，成爱新将诉争房屋出售给霍春雷，并于2011年3月15日将诉争房屋过户至霍春雷名下。在查明的有关转让过程的事实中，有如下问题需要特别注意。

第一，关于看房问题。霍春雷作为购房人在购房前未进入诉争房屋看房，其称仅是在门口看了一下门牌。房屋交易中所涉标的价值较高，并非日常生活中一般交易，故普通购房者依常理在购房前通常会对欲购房屋仔细甚至多次查看。而本案中，霍春雷仅在诉争房屋门口看了一下，就立即签订了购房合同，不符合通常的交易习惯。霍春雷虽以新政即将出台、时间紧迫作为辩解意见，但霍春雷自认其早已得知房源信息，且称成爱新告知其诉争房屋存在租户，故霍春雷在签约前有充分的时间对诉争房屋的使用情况进行查验、核实。因此，霍春雷的该项辩解意见难以成立。

第二，关于合同约定内容。霍春雷、成爱新签订的《二手房房屋买卖合同》虽约定成交价为100万元，但对房款的具体支付等重要内容并无明确具体的约定，明显不合常理。虽合同尾部载有补充条款，但该补充条款系霍春雷单方草拟且仅有其单方签字，没有成爱新签字确认，不能视为双方已就该补充条款约定的内容达成合意。霍春雷在二审中虽解释称双方存在口头协议，但未能就此举证证明，且霍春雷称此前与成爱新不认识，在并互不熟悉的情况下进行口头协议，有违常理；霍春雷另解释，称由于新政即将出台，当时来不及，但霍春雷又称其于2011年1月已与成爱新相识，故在签约前应有充分的时间与成爱新就房屋价款的支付问题进行磋商，且房款支付方式与期限是合同履行过程中的重大问题，对此未进行约定，显违常理。故本院对霍春雷的上述辩解意见难以采纳。

第三，关于房屋价款支付问题。一方面，在诉争房屋成交价为100万元的情况下，在霍春雷仅支付给成爱新26万元（如果只凭银行转账记录，尚不足26万元）的情况下，成爱新就将房屋过户至霍春雷名下，且霍春雷时至今日仍未支付尾款。成爱新的交易风险显然过大，不符合正常的交易习惯。另一方面，根据霍春雷的自述，在其尚未签订买卖合同的情况下即向成爱新支付部分购房款用于办理解押手续，亦与常理不符。

第四，霍春雷称成爱新告知其诉争房屋有租户，但其在签约前对是否存在租户、租房的情况等问题未予审查，且证人孙×称成爱新向其告知霍春雷是律师，自己能解决后续问题，故本院难以认定霍春雷属于善意购房人。

第五，诉争房屋的全套购房材料以及原房屋所有权证均在张华夏处，而成爱新系通过称自己丢失房屋所有权证补办新房屋所有权证这一情节，可见成爱新存在恶意。

据此，本院认为，成爱新将诉争房屋出售给霍春雷的过程存在众多疑点，多处违反正常交易习惯，且不合常理。

其次，本院各方当事人及证人对交易过程的陈述从如下方面予以审查。

第一，关于成爱新售房原因的陈述。成爱新与霍春雷在一审中均称成爱新因母亲病重急需用钱这一理由，而证人孙×称成爱新说急着出国。霍春雷在一审中又称孙×告知其因为房主要出国，急着卖房，其陈述前后不一致。

第二，关于合同签订的情况。霍春雷在2012年11月19日上午的庭审中陈述:“二手房合同是上午在房管局签订的，存量房跟那个地点一样是下午签的。”而其在同日下午的庭审中陈述:先在朝阳房管局验证，然后去看房，再去银行办理解抵押手续，然后签合同，《二手房房屋买卖合同》是在午饭后在饭店签的。上述表述存在矛盾之处。

第三，关于孙×在交易过程中的参与情况。首先，就孙×是否参与网签一节，成爱新在一审中称网签当时孙×也在现场；孙×在一审中称其与成爱新、霍春雷办理解押手续后一起去了朝阳房管局签合，而在二审中称其吃完饭签完《二手房房屋买卖合同》就回去了，没有参与网签；对此，霍春雷在一审中称网签时孙×在场。其次，就孙×是否参与验证与看房一节，霍春雷称:“2011年2月14日，孙×、我还有成爱新就约了见面，我们先去了朝阳房管局验证该房是否在成爱新名下，房产证写的是成爱新单独所有，当时还看了完税凭证，然后我们就去看房了……”而根据孙×的证人证言，其并未参与验证与看房。

第四，关于成爱新、霍春雷的相识情况。首先，霍春雷称其于2011年1月与成爱新认识；而孙×称成爱新在2010年11月、12月左右打电话说卖给做律师的朋友霍春雷。其次，成爱新在一审中称其与霍春雷并不认识，系通过中介促成；而根据孙×的上述证言，霍春雷是成爱新的朋友。

本院认为，各方当事人及证人对交易过程中若干重要问题的陈述存在自我矛盾和互相矛盾之处，据此，可以认定在庭审中存在部分虚假陈述。

兼顾上述交易过程中众多疑点、多处违反正常交易习惯、不合常理之处及各方当事人及证人陈述的矛盾之处，本院认为，一方面，成爱新明知张华夏为实际购房人的情况下，擅自补办房屋所有权证，以低于市场交易价值的价格出售诉争房屋，且在收取霍春雷少部分购房款的情况下即进行过户，而又怠于向霍春雷追讨购房款，其主观恶意明显。另一方面，霍春雷自认被告知诉争房屋存在租户，理应尽到更为严格的审查义务，而其并没有仔细看房，基本的注意义务亦未尽到。综合上述两方面，再结合双方签约过程、合同内容、付款过户等过于草率、不合常理之处，参考霍春雷、成爱新及孙×的陈述中自我矛盾和互相矛盾进行虚假陈述的情况，本院认为，成爱新与霍春雷的交易存在恶意串通之嫌。

综合上述分析结论，本院对当事人的诸项请求做出如下认定:

第一，关于张华夏要求确认成爱新、霍春雷于2011年2月14日签订的《存量房屋买卖合同》及《二手房房屋买卖合同》均无效的诉讼请求，本院认为，虽张华夏与成爱新之间借名购房的约定属于二人之间的约定，不得对抗善意第三人，但经审查，难以认定霍春雷系善意购房人。成爱新与霍春雷的交易恶意串×的行为已经损害了张华夏的合法权益，故原审法院确认上述《存量房屋买卖合同》及《二手房房屋买卖合同》无效，该认定结果正确，本院予以维持。

第二，关于张华夏要求成爱新、霍春雷协助其将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求，首先，成爱新、霍春雷之间的买卖合同应属无效，且霍春雷在购房中并非善意，亦未支付全部购房款，不构成善意取得，故霍春雷应当将诉争房屋过户回成爱新名下。其次，根据相关法律规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。故根据张华夏与成爱新之间借名购房的约定，张华夏有权主张成爱新在取回诉争房屋所有权之后将诉争房屋过户至张华夏名下。原审法院判令成爱新、霍春雷协助张华夏将诉争房屋过户至其名下，无明显不妥，本院予以维持。

第三，关于张华夏要求判令诉争房屋归其所有的诉讼请求，因张华夏与成爱新之间借名购房的约定确定的是双方之间的债权债务关系，故张华夏径直主张其享有诉争房屋的所有权，本院难以确认。原审法院对张华夏的该项请求予以支持，欠缺法律依据，本院予以更正。

第四，关于判令张华夏要求成爱新、霍春雷连带负担鉴定费、财产保全费的诉讼请求，无需以诉讼请求的方式提出，本院将依法做出裁判。

第五，关于要求张华夏腾退诉争房屋的反诉请求，因霍春雷并非诉争房屋的合法所有权人，故原审法院对其反诉请求予以驳回，适用法律正确，本院予以维持。

此外，就成爱新自行提前偿还的银行贷款141200.36元，张华夏同意支付给成爱新，原审法院据此判令张华夏向成爱新支付上述款项，本院不持异议，予以维持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条 第一款 第（二）、（三）项之规定，本院判决如下:

一、维持北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第14768号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项。

二、撤销北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第14768号民事判决第二项。

三、驳回张华夏的其他诉讼请求。

如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

公告费200元，由成爱新负担（张华夏已预交，成爱新于本判决生效后七日内给付张华夏）。

鉴定费25000元（包括鉴定费用22000元、鉴定人出庭费用3000元），由成爱新、霍春雷连带负担22000元（成爱新已交纳12000元，张华夏已预交10000元，成爱新、霍春雷于本判决生效后七日内给付张华夏），由霍春雷负担3000元（已交纳）。

保全费5000元，由成爱新、霍春雷连带负担（张华夏已预交，成爱新、霍春雷于本判决生效后七日内给付张华夏）。

一审案件受理费13800元，由成爱新、霍春雷连带负担70元（于本判决生效后七日内交纳），由张华夏负担13730元（已交纳35元，余款于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费35元，由霍春雷负担（已交纳25元，余款于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费13800元，由霍春雷负担70元（已交纳），由张华夏负担13730元（于本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审判长邢军

审判员霍翠玲

代理审判员李俊晔

二○一二年十二月六日

书记员高明