未获得共有人同意 房屋买卖合同可能无效

未获得共有人同意 房屋买卖合同可能无效

二手房买卖中，时有合同签订后乃至房款交付完毕，突然出现一人或数人声称对房屋享有产权，给购房人惹来麻烦甚至所交房款鸡飞蛋打。笔者作为法官收集了以下案例，提醒购房者，务必事先弄清所有人或共有人，以免权益受损。

夫妻共有 未经对方同意无效

【案 例】 2011年元月8日，李咚以50万元的价格从谢建处购得一套房屋。可当李咚准备办理过户手续时，谢建的妻子郭虹突然提出该房是其与谢建的夫妻共同财产，未经其同意，谢建无权私自出售。双方协商未果成讼后，法院判决李咚与谢健的房屋买卖合同无效。“难道身为夫妻，丈夫竟不能代表妻子？”李咚对此感到纳闷，更可怕的是，此时谢建因夫妻不和早独自携款跑了，这意味着李咚至少不能在短期内索回房款。

【点 评】夫妻共同财产是指夫妻在婚姻存续期间，一方或双方依法取得、由夫妻双方共同享有所有权的共有财产。

本案所涉房屋当属其列。《婚姻法》第17条第2款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。” 《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条也指出：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。”正因为李咚与谢建的房屋买卖协议，未获得作为共有人之一的郭虹同意，决定了该协议因侵犯郭虹的共有权而不具有法律效力。

家庭共有 必须获得全体许可

【案 例】 早在2005年5月，曾悦即与父母共同出资购买了一套房屋，房产证写明三人为共有人。2011年3月16日，曾悦与谢涛签订房屋买卖协议时，曾一再表示父母年老不管事，由他说了算。谢涛相信并付给曾悦40万元房款。谁知仅过了7天，曾悦的父母便提出该合同因未经他们同意而无效。谢涛知道，实际原因是该地刚被宣布列入开发区，房价将迅速升值，事先没有同意只不过是个借口。但法院却支持了曾悦父母的请求。

【点 评】《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。”《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条也指出：“在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”。

而本案房屋的共有人为3人，曾悦只是其中之一。由于谢涛并未获得曾悦父母的委托售房证明或同意售房的签名，即使是其父母见利后有意反悔，合同也因没有已经同意之证据而无效。

遗产房屋 应当经继承人同意

【案 例】 2011年1月，傅芸父母先后去世。就留下的一套房屋，傅芸一直没有与弟弟协商分割继承。4月8日，傅芸未告知弟弟即将房屋卖给了好友杨蓉。而杨蓉明知傅芸有个弟弟，但因傅家的事一直以来都是由傅芸作主，便以为这事也是傅芸说了算，故没有考虑其弟弟同意与否。熟料，傅芸的弟弟此次却较真了，以其享有继承权为由，就是不同意出售。尽管法庭上傅芸还一再为杨蓉说好话，但杨蓉最终仍未能获得房屋。

【点 评】《继承法》第25条规定：“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。”正因为傅芸一直没有与弟弟协商如何继承，决定了弟弟未曾作出放弃继承的意思表示，也就意味着弟弟已经接受继承。房屋未曾分割，不仅不能否定弟弟的权利，更意味着仍处于傅芸与弟弟的共同共有状态。《物权法》第95条规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”傅芸未经弟弟同意即卖给杨蓉，无疑属擅自处分共有财产，侵犯了弟弟的合法权益。