农村私有房屋买卖合同效力应如何认定

农村私有房屋买卖合同效力应如何认定

作者：商丘市中级人民法院 张 倩

【问题提示】1、农村私有房屋买卖合同效力应如何认定。2、当事人能否依据物权法上规定的占有制度主张对不动产享有排他的权利。

【要点提示】

随着我国经济的高速发展和城镇化进程的加快，农村私有房屋买卖纠纷近几年来大量涌现，但由于历史传统及法律、政策多方面的原因，农村私有房屋不能及时办理过户登记甚至无法办理过户登记手续，因此引发的一系列问题在司法实践中存在较多争议，尚需解决。本文尝试将占有制度与农村私有房屋买卖合同结合起来，从维护社会秩序和财产安全的角度出发，论述农村私有房屋买卖合同效力的认定及能否依据占有不动产的事实状态来主张享有排他的权利。

【案例索引】

一审：民权县人民法院（2011）民初字第254号（2011年6月7日）

二审：商丘市中级人民法院（2011）商民终字第1078号（2011年10月19日）

【案情】

原告刘保民。

被告金趁意。

民权县人民法院经审理查明，2009年7月24日，金趁意与刘现修签订一份房屋买卖合同，金趁意购买刘现修位于罗庄村委刘新庄西段路北的房屋及宅基地，该房屋的房产证署名为刘现修（后被撤销），金趁意付款后搬进该宅院居住，但未办理相关的过户手续。该处宅院东邻刘四堂、西邻刘现法、南邻刘宝军、北邻路。2009年10月2日，金趁意在该院的周围垒院墙，刘保民以享有涉案宅院所有权的二分之一、刘现修的出卖行为侵害其合法权益为由，阻止金趁意垒院墙，并将垒起的部分院墙推倒。

【审判】

民权县人民法院经审理认为，金趁意购买涉案宅院后虽然没有办理相关过户手续，但基于买卖合同实际占有，对该宅院拥有使用、收益等权利。金趁意购买该宅院时刘现修持有署名为其本人的001353号房产证，金趁意有理由相信该宅院属刘现修所有，而非与刘保民共同共有，金趁意购买该宅院的行为属善意行为，应保护其利益。刘保民阻止金趁意垒院墙的行为，侵害了两人的合法权益，故金趁意要求刘保民停止侵权，不得阻止其垒院墙的行为侵害了两人的合法权益，故金趁意要求刘保民停止侵权，不得阻止其垒院墙的诉请予以支持。刘保民认为其享有该宅院二分之一的所有权，可另行依照法律规定请求确认权利。金趁意、李慧玲主张经济损失2000元没有提交相关证据加以支持，不予支持。民权县人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第二百四十一条、第二百四十五条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、刘保民不得阻止金趁意在购买刘现修罗庄村委刘新庄西段路北东邻刘四堂、西邻刘现法、南邻刘宝军、北邻路的宅院上垒院墙；二、驳回金趁意其他诉讼请求。案件受理费100元，由刘保民负担80元，金趁意负担20元。

一审判决送达后，刘保民不服，认为在宅基地上建造的房屋不能进行转让，且未经共有人的一致同意，涉案的房产买卖协议应为无效，刘保民阻止垒墙并推倒院墙的行为不构成侵权，其向商丘市中级人民法院提出上诉。经商丘市中级人民法院审理认为，涉案合同不具备合同法规定的无效合同情形，应确认为有效合同。金趁意购买涉案房屋时，刘现修持有该房屋的产权证书，金趁意足以相信该房屋的所有权人为刘现修本人，原审认定金趁意购买房屋时为善意并无不当。金趁意与刘现修签订买卖合同并实际履行，金趁意在其购买的宅院周围垒院墙，即是基于生效合同所进行的对物的利用行为，因其支配行为在事实上已经及于该宅院，故原审认定其为涉案宅院的占有人并无不当。金趁意虽然未办理涉案宅院的过户登记手续，但其基于合同关系的占有行为应当予以保护，故原审认定刘保民的行为侵犯金趁意的合法权益正确。刘保民认为其是涉案房产的共同共有人，故刘现修的出售行为侵犯其合法权益，其可向刘现修另行主张相关权利。商丘市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。

【评析】

一、农村私有房屋买卖合同效力应如何认定

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。但该条规定中并未明确禁止村民转让自有房屋，同时根据不动产“房地一体”的原则，当村民转让其合法占有的房屋时，房屋占有范围内的宅基地也一并转让。但根据该法第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。从该条法律规定可以看出，导致集体土地流转的原因中不包括农民房屋的买卖，即农民房屋的转让不得引起房屋占有范围内宅基地的流转，法律禁止了宅基地的转让。而我国《宪法》和《民法通则》中均明确规定，房屋属于公民个人的合法财产，财产所有人依法享有对其房屋占有、使用、收益和处分的权利。上述法律规定间产生了明显的矛盾：村民的房屋属于个人财产，依法可以自由流转，依据“地随房走”的法律原则，当房屋进行流转时，房屋占有范围内的宅基地也应一并流转，然而法律却严格限制了宅基地的转让，造成现实中“房可走地不走”的困境。

笔者认为，根据相关法律法规和客观实际，在认定农村房屋买卖合同的效力上，应当以认定有效为原则，认定无效为例外，理由如下：《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定的是“一户一宅”原则，是指农村集体经济组织成员一户只能申请一处宅基地，在于对宅基地数量的控制，此处禁止的是不能申请两处及两处以上的宅基地，并没有限制宅基地的转让，农民对自家宅基地上的私有房屋享有完全的所有权，针对房屋进行的买卖是平等民事主体之间的私法行为，没有违反法律及行政法规的强制性规定。而该法第六十三条规定的“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，从其立法精神来看，该条规定应是国家为了加强对土地用途的监管，侧重于行政管理方面，限制农用地转为建设用地，目的在于保持农业用地的数量，保证农民的温饱问题得以解决。但随着经济的发展，目前农民已不存在粮食供应问题，立法时的大环境已不复存在，而且宅基地的性质就是建设用地，对宅基地进行转让并未使其性质发生改变，也就不存在农业用地减少的问题，所以该条规定不应适用于宅基地使用权的转让。

本案中争议的房屋未办理过户手续，是否影响到合同效力的认定呢？登记制度的作用在于公示，其目的是让社会公众得知该权利的存在、变动及权利主体的状况，按照《物权法》的规定，不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，但物权登记与合同效力是两个概念，进行登记的是宅基地使用权和房屋所有权发生变动这一客观事实，而并非房屋买卖合同本身。物权登记应是房屋买卖合同中的一项附随义务，是生效房屋买卖合同应履行的内容之一，不是合同生效的必要要件，且根据最高院关于适用《合同法》若干问题的解释（一）第九条之规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力”。

我国合同法将认定合同无效的标准做了严格规定，仅限于违反法律、行政法规，最高院关于适用《合同法》若干问题的解释（一）第四条进一步做出规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。但有些判决认定农村房屋买卖合同无效的依据是《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，该通知的发文机关是国务院办公厅，通知的性质不属于行政法规，故不能依据上述通知作出合同无效的认定。

但在审理类似案件时，对合同效力的认定应从形式、内容上进行全面、详尽的审查，最高人民法院于1992年7月9日对《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》的批复确认了宅基地上房屋转让的原则，批复同时指出：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方签订书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件”。目前农村城镇化进程加快，农村土地持续增值，加之城中村改造拆迁补偿等因素，房屋现价或拆迁补偿价格高于房屋原买卖价格，出卖人受利益驱动而反悔，有的要求直接收回已交付的农村房屋，有的要求与买受人共沾拆迁利益。在司法实践中要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失，来确认房屋买卖合同效力。对于出卖人因土地升值或拆迁补偿利益，而恶意主张合同无效的情形，应确认房屋买卖合同有效。判决要以“有利于妥善解决纠纷、有利于规范交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果，以实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。

二、基于合同关系对不动产的占有应当予以保护

在设立物权占有制度之前，权利受损害的一方比如承租人、保管人、借用人等只能通过债上请求权来保护其依据合同取得的占有，这种救济方法因为受到合同当事人相对性的限制，当第三人侵害其占有物时却苦于没有途径行使权利。占有制度确立后，解决了这种困境，权利人可以根据占有所产生的占有权对抗第三人，直接行使诉权实现权利。物权法设立占有制度的目的之一，在于维护物的事实秩序而非维护物的法律秩序，即维护现有的物的占有状态，禁止他人以私力加以破坏，从而维护社会的安宁与和平，此为占有的保护功能。占有保护功能是对社会和平之物的保护，即对物的支配状态的绝对保护，我国占有制度规定的占有形式是合同关系等产生的占有，其中就包括让与所有权的买卖合同。本案中，刘现修持有涉案房屋的产权证书，其公示的房屋状态系刘现修一人所有，金趁意有理由相信刘现修对房屋有完全的处分权，且在支付了相应的合理价款后，搬进该宅院内居住，金趁意既是善意，又是基于生效买卖合同关系对房屋进行占有，其在宅院上垒院墙系行使自己的合法权利，刘保民予以阻止并推倒已经垒好的院墙，行为已经构成侵权，应承担相应的民事责任。

刘保民认为其是涉案宅院的共同共有人，刘现修处分财产的行为侵犯其合法权利，根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条的规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。按照该条规定，刘保民可向刘现修另行主张权利。

虽然不动产必须以登记为物权变动的必要要件，但是在没有进行不动产物权登记的情况下，仍要依法保护占有人（买受人）的合法权利。在我国农村私有房屋买卖中，支付价款、房屋交付完毕，买受人实际占有房屋却未办理登记的事实是大量存在的，如果绝对地将过户登记作为不动产物权变动生效的依据，那么不动产转让方在房屋交付之后物权变动之前仍然可以以所有人的身份再次进行转让财产，此时对原受让人显失公平，也不利于维护交易秩序，所以，在出卖人已经将房屋交付于买受人之后，买受人基于对不动产的有权占有行使的权利应当予以保护。