开发商将应由包销人销售的商品房膻自出售，应否赔偿包销人的损失根据《合同法》第113条的规定，包销人请求开发商赔偿的损失可以是实际损失，也可以包括可得利益损失。而从实践中看，包销人的损失首先应包括开发商销售房屋超出包销价格的溢价，因为包销人对包销房屋享有专销权，开发商自行将包销房屋售出，使包销人失去售房的机会和获取销售溢价的利益，这部分溢价自应作为包销人的损失由开发商予以赔偿

房地产经营是房地产经济活动中的重要组成部分，它是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。广义的房地产经营存在于整个房地产企业的经济活动之中，是房地产从开发建设到生产竣工，并能顺利进人市场，实现房地产商品价值的重要经济活动；狭义的房地产经营仅指流通环节的营销活动，包销则属于这一环节的方式之一。

开发商已经取得了竣工验收备案证明书但还未签署预售合同，延期办证违约金如何起算当预售合同签订时，开发商已经取得了竣工验收备案证明书，此时，延期办证违约金的计算仍应按照合同的约定计算，即违约金应当自竣工验收备案证明书取得之日起210日后（或者约定的其他天数）开始计算违约金直至房产证核发之日。

如果合同尚未得到任何履行的，当事人另行寻求交易的成本很小，则应以合同解除为原则相互负有对等给付义务的合同双方，均既不履行自己的给付义务，又怠于催告对方履行，形成合同长期履行僵局。到起诉之时，由于情况的变化，合同不论是继续履行还是解除，都可能导致利益严重失衡。此时应当区分具体情况，慎重考虑适用情势变更规则，以在化解僵局的同时维持利益平衡。

约定解除守约方在因对方违约享有约定合同解除权后又自愿弃权的，不得再行主张新的约定解除权既然法律赋予了合同当事人可以就解除权进行约定的权利，那么，在违约方存在合同约定的违约行为时，守约方就行使合同权利还是放弃合同权利应当及时作出明确选择。守约方在因对方违约享有约定合同解除权后又自愿弃权的，不得再行主张新的约定解除权。

房屋登记机构的过错造成经济损失是否属于行政赔偿范畴因登记机构的不当行为而使有关权利人遭受损失的，受害人可以提起行政赔偿诉讼。因为登记机构对当事人的登记申请进行审查，是代表国家行使公权力，其房屋登记行为具有公信力，此种公权力的赋予和行使是为了对不动产法律关系的形成、变更、消灭进行干预，旨在明晰不动产物权的权利状况，避免牺牲真正权利人的利益，故而登记应符合这一目标

造谣谎称超市有“炸弹"，会被判刑吗：杜某的行为已构成编造、故意传播虚假恐怖信息罪。本案中，杜某的行为与之吻合，他谎称商场有炸弹，属编造、故意传播爆炸威胁性恐怖信息；通过传播后引起了疏散顾客、警察搜寻等后果，严重扰乱了社会秩序。尽管是开玩笑，但杜某对山此产生的后果持放任态度，而非适可而止，具有主观上的间接故意。

怎么界定“传销"这种行为属于非法传销。通过对被发展人员以其直接或者间接发展的人员数量或者销售业绩为依据计算和给付报酬，或者要求被发展人员以交纳一定费用为条件取得加人资格等方式牟取非法利益的都属于传销行为。对于介绍、诱骗、胁迫他人参加传销的，由工商行政管理部门责令停止违法行为，没收非法财物，没收违法所得，处10万元以上50万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承担建成后房屋的台同性质和效力如何判定《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定划拨用地未经批准不得出租，但《城市房地产管理法》第 56条规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。"《城市房地产管理法》并未禁止在划拨土地上建设房屋并出租，仅从通过行政管理保护国家土地收益的角度，规定将租金中所含土地收益上缴国家。

如何判定不听取当事人申辩的行政处罚行政机关在作出处罚之前，执法人员已经进行了调查取证工作，掌握了大量的事实证据。同时，通过听取当事人的陈述和申辩，从另一个侧面了解和掌握与本案有关的证据和材料，对于保证处罚决定的合法性和合理性应当更为有利。