借款合同与抵押合同之间的关系如何认定按揭借款合同签订的同时．购房人需要与按揭银行签订抵押合同承诺将所购房屋作为抵押物。抵押合同与借款合同之间的关系属于法定的主从合同关系，抵押合同属于借款合同的从合同借款合同无效、被撤销、解除的抵押合同也随之无效、被撤销或解除。

商品房包销合同应具备哪些特征商品房包销合同具备如下几个特征：（1）合同标的物是商品房；（2）合同期内包销人享有对所包销商品房的独家销售权，包销人有权自定价格销售所包销的商品房，并享有销售价格高于包销价格所带来的利润和承担销售价格低于包销价格所造成的亏损；（3）除合同另有约定外，对包销期满后未售出的商品房，包销人应按事先约定的价格予以购买。

在买受人因买卖合同与开发商发生的纠纷中，包销人最终所应承担的是连带责任，还是补充责任对于买受人来说，买卖行为是由包销人与开发商共同完成的，售房利益也由开发商与包销人共同享有，当买受人的合同权利受到侵害，开发商与包销人之间的违约责任没有先后、大小之分，他们应对买受人承担连带责任。

包销人在开发商与买受人商品房买卖合同纠纷中的诉讼地位如何确定《商品房买卖合同解释》第22条规定：对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。本条是关于包销人在因包销引发的商品房买卖合同纠纷中诉讼地位的规定。

开发商将应由包销人销售的商品房膻自出售，应否赔偿包销人的损失根据《合同法》第113条的规定，包销人请求开发商赔偿的损失可以是实际损失，也可以包括可得利益损失。而从实践中看，包销人的损失首先应包括开发商销售房屋超出包销价格的溢价，因为包销人对包销房屋享有专销权，开发商自行将包销房屋售出，使包销人失去售房的机会和获取销售溢价的利益，这部分溢价自应作为包销人的损失由开发商予以赔偿

房地产经营是房地产经济活动中的重要组成部分，它是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。广义的房地产经营存在于整个房地产企业的经济活动之中，是房地产从开发建设到生产竣工，并能顺利进人市场，实现房地产商品价值的重要经济活动；狭义的房地产经营仅指流通环节的营销活动，包销则属于这一环节的方式之一。

开发商已经取得了竣工验收备案证明书但还未签署预售合同，延期办证违约金如何起算当预售合同签订时，开发商已经取得了竣工验收备案证明书，此时，延期办证违约金的计算仍应按照合同的约定计算，即违约金应当自竣工验收备案证明书取得之日起210日后（或者约定的其他天数）开始计算违约金直至房产证核发之日。

如果合同尚未得到任何履行的，当事人另行寻求交易的成本很小，则应以合同解除为原则相互负有对等给付义务的合同双方，均既不履行自己的给付义务，又怠于催告对方履行，形成合同长期履行僵局。到起诉之时，由于情况的变化，合同不论是继续履行还是解除，都可能导致利益严重失衡。此时应当区分具体情况，慎重考虑适用情势变更规则，以在化解僵局的同时维持利益平衡。

约定解除守约方在因对方违约享有约定合同解除权后又自愿弃权的，不得再行主张新的约定解除权既然法律赋予了合同当事人可以就解除权进行约定的权利，那么，在违约方存在合同约定的违约行为时，守约方就行使合同权利还是放弃合同权利应当及时作出明确选择。守约方在因对方违约享有约定合同解除权后又自愿弃权的，不得再行主张新的约定解除权。

房屋登记机构的过错造成经济损失是否属于行政赔偿范畴因登记机构的不当行为而使有关权利人遭受损失的，受害人可以提起行政赔偿诉讼。因为登记机构对当事人的登记申请进行审查，是代表国家行使公权力，其房屋登记行为具有公信力，此种公权力的赋予和行使是为了对不动产法律关系的形成、变更、消灭进行干预，旨在明晰不动产物权的权利状况，避免牺牲真正权利人的利益，故而登记应符合这一目标