包销人在开发商与买受人商品房买卖合同纠纷中的诉讼地位如何确定

包销人在开发商与买受人商品房买卖合同纠纷中的诉讼地位如何确定

《商品房买卖合同解释》第22条规定：对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。本条是关于包销人在因包销引发的商品房买卖合同纠纷中诉讼地位的规定。

如前所述，商品房买卖由于受到不动产买卖登记制度的特殊限制，包销人销售房屋必须以开发商的名义，也就是说包销人销售包销房屋的买卖合同是在买受人与开发商之间订立的，因此从法律关系上讲，买卖合同的相对人是开发商与买受人，根据合同相对性原理，因买卖合同发生的纠纷，诉讼主体应为买受人与开发商。

关于包销人在开发商与买受人商品房买卖合同纠纷中的诉讼地位问题，司法实践中存在不同观点：

第一种观点认为，在因包销引发的买卖关系中，买受人一般将房款支付给包销方，因此纠纷产生后，买受人往往只将包销人作为被告起诉。

第二种观点认为，包销人作为具体为民事行为的人，与案件有直接的利害关系，案件的处理结果往往涉及返还购房价款、赔偿损失等，因而可将包销人作为共同被告。

我们认为，上述第二种观点正确

因为开发商与买受人之间为直接的合同关系，合同的相对人为开发商而非包销人，收取购房款的权利本属于开发商，包销人收取购房款是开发商基于包销合同而进行的权利转让，当因买卖合同发生纠纷涉讼时，根据合同相对性的原理，应将开发商列为第一被告，将包销人列为共同被告。

在因包销人而产生的买卖纠纷中，开发商作为房屋所有权的权利人，包销人作为相关人，在返还购房款、无效合同、房屋质量、房屋交付及办理产权手续等纠纷中，买受人将开发商和包销人作为共同被告一并起诉，是适当的。在这里，将开发商和包销人作为共同被告，属于普通的共同诉讼，而非必要的共同诉讼。

当然，如果买受人因为买卖合同发生纠纷，只将开发商作为被告提起诉讼，也是允许的，但根据本条的规定，人民法院应当通知包销人参加诉讼。这也是由于包销人在买卖合同中所起的作用决定的。如前所述，因包销产生的商品房买卖合同是一种特殊的买卖合同，买卖行为是由开发商和包销人与买受人共同完成的，且开发商收取包销价款、交付房屋，包销人收取售房款、赚取销售溢价，故买受人因买卖合同与开发商产生纠纷，包销人作为买卖合同的重要的参与者，必须参加到诉讼中来。所以这里使用了“应当"。

另外，这里规定“通知"包销人参加诉讼，是将包销人作为无独立请求权的第三人，而非有独立请求权的第三人。从民事诉讼理论上讲，有独立请求权的第三人是指对当事人争议的诉讼标的，主张全部或者部分权利而参加到已经开始的诉讼中来的人。无独立请求权的第三人是指对当事人争议的诉讼标的虽然没有独立的请求权，但案件的处理结果同其有法律上的利害关系，因而参加到已经开始的诉讼中来的人。《民事诉讼法》第56 条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。"这里的“通知"只用在了无独立请求权的第三人身上，由此说人民法院通知包销人参加诉讼，其身份只能是无独立请求权的第三人。