“假按揭"合同效力应如何认定

“假按揭"合同效力应如何认定

所谓“假按揭"，主要是“指开发商串通无真实购房意愿的购房借贷申请人或独立伪造购房借贷申请人，以虚假购房交易套取银行个人贷款并可能代替虚拟或不真实的购房借贷人归还贷款的行为。"假按揭的目的是利用假按揭套取银行贷款来解决资金周转的问题。“假按揭"的常见手段可以归纳如下：虚拟业主假签购房协议；代付首期款或零首付；虚开收人证明；多头抵押；首期款滚存；在多家银行重复贷款等。可以说，“假按揭"以其手段上的多样性和形式上的合法性已经让我国银行防不胜防。但是，不管形式如何多么多样性，目前主流的“假按揭"贷款基本上还是可以分为以下两大类：

（一）有真实签名的“假按揭”。

此“假按揭"通常是开发商请不具有真实的购房意图的员工、亲戚等充当购房者“购买"自己的房产。这些人只是签名，按揭贷款由开发商负责还。当有人买房时，开发商则提前还贷，到房管部门注销抵押登记后转让给真正的购房者。

（二）伪造购房人签名的“假按揭”

此类的“假按揭"贷款是指房产商伪造购房借款人，申请人的签名，用虚假的购房合同和其他虚假的申请资料向银行申请个人住房贷款，如果银行同意申请，房产商继续伪造借款人的签名签订购房合同，并以借款人的名义还。

关于“假按揭"合同效力问题，司法实践中存在不同观点：

第一种观点认为，只要是“假按揭"，相应的合同效力都应予以否定。

第二种观点认为，对“假按揭"合同效力的认定，应分不同情况予以认定。

我们认为，上述第二种观点正确。

（一）开发商和购房人签的楼花买卖合同

无论是有真实签名的“假按揭"，还是伪造签名的“假按揭"，借款人和房地产商之间买卖房屋的行为意思表示不真实，其实质目的是恶意串通骗取银行贷款。《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。"根据该规定，开发商与借款人之间的房屋买卖合同无效。

（二）借款人与银行之间的借款合同

因为购房合同和借款合同不是主从合同关系，购房合同的无效并不能当然代表借款合同的无效，借款合同的效力可分为以下三种情况：

其一，银行不知情的具有真实签名的“假按揭"借款合同的效力。由于开发商和借款人的真实意图不在于购买住房，而是帮助骗银行贷款，因此开发商和借款人意思表示不真实。我国《合同法》第54条第2款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。"根据此规定，该种借款合同应属于效力待定的合同，在银行行使撤销权之前，借款合同是有效的。实务中，银行为了自己的债权利益，一般不会行使撤销权，可以认定该类按揭合同是有效合同。

其二，银行知情的具有真实签名的“假按揭"借款合同的效力。贷款人明知借款人没有购房意图而不禁止发放贷款甚至还帮助操作“假按揭"贷款，对此类借款合同的效力问题，我国目前的《合同法》和《民法通则》并没有明确的规定。但“串通"在本质上讲是一种“双方互相沟通、达成协议的过程"从合同自由的原则出发，在没有其他违法因素的前提下，如果银行、借款人和开发商对“假按揭"的事实明知但都愿意承担此后果的，应视为双方的意思表示真实，所以银行与借款人签订的借款合同属于有效合同。另外，银行由于明知借款人的欺诈意图，所以银行不是善意相对人，不得以受到欺诈为由，作为受损害方变更或撤销。开发商伪造借款人签名的“假按揭"合同的效力。由于借款人根本不存在即借款合同主体不存在，故此，无论银行对于“假按揭"是否知情，购房合同和贷款合同均应该是无效合同。

（三）担保合同

《担保法》第5条第1款规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。"根据该条规定，如果合同双方没有在担保合同另行约定，在主合同即借款合同无效的情况下，抵押合同、保证合同当然无效；如果抵押合同及保证合同有约定“主合同无效，担保合同可以有效"，那么抵押合同及保证合同就可以有效。