开发商已经取得了竣工验收备案证明书但还未签署预售合同，延期办证违约金如何起算

开发商已经取得了竣工验收备案证明书但还未签署预售合同，延期办证违约金如何起算

按照一般房屋预售合同，都是约定自竣工验收备案证明书收到起多少天内办理完毕，否则卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之×的违约金（当然，现在一些最新的房屋预售合同则约定卖方自本房地产交付之日后的第× ×日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之×的违约金，这种约定即不再存在上述所说的情况）。但在发展商已经取得了竣工验收备案证明书之后签订买房合同的业主如果还是按照合同的约定来要求赔偿违约金，无形之中会使业主在没有买房的时候已经开始有违约金赔偿了，这显然违背了合同法的公平原则，对于开发商来说有失公允。

对于开发商已经取得了竣工验收备案证明书，但由于各种原因办理不了初始登记，无法在国土局领取房屋现售合同，此时，延期办证违约金如何计算的问题，司法实践中存在不同观点：

第一种观点认为，当预售合同签订时，发展商已经取得了竣工验收备案证明书，此时，延期办证违约金的计算应当按照合同签订的时间作为违约金计算时间的依据，即违约金应当自合同签订之日起210日后（或者约定的其他天数）开始计算违约金直至房产证核发之日。其主要理由在于合同尚未签订时即取得竣工验收备案证明书的，如果按照竣工验收备案证明书的日期要求卖方在约定的期限内办理房产证有违公平原则，因此应当按照合同签订日后约定的办证日期起算违约金。

第二种观点认为，当预售合同签订时，开发商已经取得了竣工验收备案证明书，此时，延期办证违约金的计算仍应按照合同的约定计算，即违约金应当自竣工验收备案证明书取得之日起210日后（或者约定的其他天数）开始计算违约金直至房产证核发之日。

我们认为，上述第二种观点正确。即当预售合同签订时，开发商已经取得了竣工验收备案证明书，此时，延期办证违约金的计算仍应按照合同的约定计算，理由如下：

1 .基于尊重当事人意思自治原则的要求。“当事人意思自治原则"是现代民法最为重要的原则之一，这一原则的实质，“是对民事主体的独立意志在民事活动中的支配地位的一种法律确认"。对于房屋买卖合同纠纷来说，买卖双方在意思自由的情况下签订的买卖合同，是当事人真实意思的反映，同时也没有任何违反国家强制性法律的地方，因此，关于延期办证的相关约定理应得到遵守，这是对当事人意思自治原则的贯彻和尊重，如果强行改变这一约定，显然违背了民法的基本原则。

2，基于房屋买卖纠纷的特殊性。众所周知，目前中国的房地产买卖市场，基本处于开发商强势、购买方弱势的格局，房地产买卖合同基本上也并非双方合意的结果，而是由开发商制定的单方面合同。因此，对于开发商自己制定的合同，却在其违约后改变并且是改变为有利于发展商的约定，完全违背了民法原则中公平原则的精神。

3，基于过错责任原则的要求。过错责任原则，是以过错作为价值判断标准判断行为人对其行为应否承担责任的归责原则，也是民法上的基本原则之一。在房地产买卖合同纠纷中，这一原则仍然适用。对于延期办证纠纷来说，基于以上两点分析，一方面，合同是在买卖双方真实意思的情况下签订的；另一方面，发展商在这一买卖合同中又处于优势地位，因此，即使合同的约定存在同实际情况有出人的情况，其缔约过错的承担者也不能是买方，而应该是卖方。这一观点同样符合民法的基本原则和实际情况。