国务院关于修改《物业管理条例》的决定根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作了修改。

承包、租赁经营企业对外发生债务纠纷，如何确定诉讼当事人 发生诉讼时，原承包合同或者租赁合同期满或者解除的，可以企业为被告；原承包人或承租人未按合同约定交付承包金或者租金的，按承包或租赁合同约定，承包人、承租人对其承包或租赁期间的债务应当承担责任的，可将承包人或者承租人列为诉讼第三人参加诉讼。

物业管理企业进行物业管理活动中所遇的风险解析 对物业管理工作人员的工作违章违纪等失职行为所承担的风险。近年来，屡见保安与业主发生冲突，甚至保安殴打业主的恶劣事件，这类事件，虽然直接责任人是相关工作人员，但是往往后果承担上，物业管理企业招致了极大的风险。因为从法律责任的角度来说，由员工的职务行为所导致的侵权责任，是由企业来承担其法律后果的。

物业管理企业承接物业过程中所遇的风险分析 物业管理企业承接物业时，应当对物业共有部位、共有设施设备进行查验。但是在实践中，我们的物业管理企业往往对此不够重视，有些企业认为物业在工程竣工时，已经经过了建设单位及相关政府管理部门组织的竣工验收，有相关的合验收合格的证件，查验也只是一种形式而已。这对于结束了前期物业管理，以应聘者的身份进入物业的新物业管理企业来说，是特别应当注意的问题。在开发商或者前物业管理企业与业主之间，往往有一些关于建筑质量或者物业管理服务质量的遗留问题，需要在承接时得以明确责任，及时予以解决。

物业管理纠纷之前期物业中存在的问题 业主只有要么购买房屋并接受前期物业合同，要么不买房屋的自由。因此，在建设单位的主导下，前期物业合同很容易成为无期限合同。所以，必须对限制建设单位在前期物业合同签订中的主导地位，防止前期物业变成永久物业。 容易造成前期物业合同侵犯业主合法权益的现象。表面上看，前期物业合同是在平等、自愿的基础上签订的，是双方自愿选择的结果。

雇佣合同与承揽合同的区别法律解析 雇佣合同中，受雇人仅为一定的目的而劳动，即在一定时间内服劳务而已，侧重劳务给付的过程；承揽合同则是承揽人需为一定劳务给付，并且服劳务的结果即工作成果所有权之转移为合同主要内容，劳务给付与工作成果之间有不可分之关系，侧重劳务给付的结果。雇佣关系中，报酬的确定是根据市场劳动力的价格结合相应的行业标准确定的。报酬一经确定后，雇员一般能在长时间内取得稳定的报酬数额，不存有亏损的风险；而承揽合同的劳动报酬是基于自身的技能或生产规模，原材料的价格等确定的，而且，承揽方还要承担潜在亏损的风险。雇佣合同中雇员在完成工作过程中所产生的风险，如雇员受到伤害，致他人损害、工作物不符合质量要求等所造成的损失，均由雇佣人负危险责任；在承揽合同中则由承揽人负危险责任，除非是雇员的故意或重大过失所致，而不涉及定作人。

加工承揽合同纠纷中定作人侵权责任的构成要件及其责任承担 定作人的侵权责任,是指承揽人依据承揽合同在执行承揽事务过程中,因执行定作人的有过失内容的定作或指示而不法侵害第三人的权利,造成第三人人身伤害或财产损失的,应当由定作人承担的损害赔偿责任。在定作人的侵权责任中,实际加害人与责任人是分离的,但这种分离并不意味着责任人可以对任何人的侵权行为承担责任,必须是相互之间处于特定的法律关系才有承担责任的必要,这种特定的法律关系就是承揽合同关系。在实践中,有时承揽关系与雇佣关系不十分明朗,很容易导致责任的认定出现偏差。

物业管理企业应承担的社会责任 企业的社会责任是上世纪末提出的一个国际性命题，任何国家的任何企业均不能够回避。企业不仅仅是追求最大利润的机器，还应当承担保护人权、资源、环境等方面的社会责任，企业应当以对消费者负责的态度提供产品和服务。企业“办社会”是国家计划经济的特点，是在企业改革中要扭转的，但并不能由此而否定企业应承担的社会责任，否则唯利是图的拜金主义将盛行，企业的收益以损害社会为代价，公共利益将受到难以弥补的损害。不能否认，物业管理企业向业主提供服务，是一种商品交换关系，企业的直接责任是按合同约定提供服务，但对于物业管理企业这类特殊的服务企业，社会责任问题就更为突出。

依法处理物业销售和物业管理的关系 在形式上，业主购买物业和进行物业管理，是两个不同的消费环节。业主与不同的企业法人签订合同，所发生的法律关系也是针对不同的对象。但实际上，业主在购买物业时，物业的所有权从一方转到另一方，权利主体发生变化，而作为权利载体的物仍然是同一个，业主所购物业既存的法律关系不可避免地得以延续。在实践中，物业销售时法律关系的延续主要是四个方面的内容：一是物业质量的保修责任；二是房地产开发企业作为大业主时制定的临时公约；三是房地产开发企业已经与物业管理企业签订的前期物业服务合同；四是代销售物业的物业管理费用的负担。

物业管理立法中的业主自主权业主对其财产行使所有权应当是充分的，基于物业所有权的共同利益建立协商机制行使其民主权利也应当是充分的。在物业管理立法时，有两方面的业主自主权问题应引起关注。