亲属之间一方全额出资购房登记于另一方名下时房屋所有权的认定

亲属之间一方全额出资购房登记于另一方名下时房屋所有权的认定

尹某才诉陈某风等所有权确认案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

辽宁省大连市中级人民法院（2020）辽02民终2736号民事判决书

2.案由：所有权确认纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：尹某才

被告（被上诉人）：陈某风、尹某华、尹某荣

【基本案情】

涉案房屋登记所有权人为尹某良，尹某良于2017年4月9日死亡。尹某良与陈某风系夫妻关系，二人育有长女尹某荣、次女尹某华、长子尹甲、次子尹某才；尹某良的父亲母亲和尹甲都已经病故。尹某才于2012年5月9日、2013年4月1日先后向尹某华的账户转入30万元、23万元。尹某华于2013年3月18日向尹某良账户转入53.5万元。次日，尹某良将53万元转给付某装饰地产公司。尹某才自述2012年因尹某华向其借钱，其给付尹某华30万元。在2013年尹某良购买房屋时，尹某才和尹某华达成合意，由尹某华直接向尹某良支付房款以抵顶借款，并视为由尹某才出资。尹某华同意尹某才的上述陈述。

【案件焦点】

尹某才全额出资购房登记于父亲尹某度名下，在尹某良其他继承人存在异议的情况下，能否确定尹某才享有房屋所有权。

【法院裁判要旨】

辽宁省大连市甘井子区人民法院经审理认为：当事人对于自己的诉求，应当提供证据予以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。尹某良于2013年3月购买涉案房屋，登记所有权人为尹某良。尹某才并未提供其他证据证实其与尹某良对于案涉房屋的所有权达成了合意，由尹某才享有所有权。尹某良育有多位子女，尹某才如确需借名买房，有条件更有必要对房屋所有权进行约定，对于无约定导致的不利后果，应当由尹某才承担；且尹某才和尹某良系父子关系，尹某才资助尹某良购房符合常理，故对于尹某才请求确认房屋所有权的诉请，因证据不足，不予支持。

辽宁省大连市甘井子区人民法院根据《中华人民共和国物权法〉①第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：

驳回尹某才的诉讼请求。

尹某才不服一审判决，提起上诉。辽宁省大连市中级人民法院经审理认为：

尹某才主张尹某良购房款项均来自尹某才，但支付购房款尚不能证明尹某才对案涉房屋享有物权。案涉房屋登记的所有权人为尹某良，尹某才系尹某良次子,尹某才主张其借尹某良之名买方，但未能提供其与尹某良签订的关于借名买房的协议。尹某才主张买房时全家人已达成口头协议，认可房屋权属归尹某才所有，但尹某才未能提交证据予以证明，且尹某荣对此不予认可，尹某才应承担举证不能的不利后果。尹某才的上诉请求不能成立，应予驳冋；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

辽宁省大连市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第二百零八条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产登记具备公示公信效力，原则上不动产物权登记人即为物权人。实践中存在实际所有权人与登记所有权人不一致的情况，应根据是否存在权属争议选择不同的处理方式，双方不存在权属争议的，依《民法典》第二百二十条第一款办理更正登记，即不动产物机人或者登记机关发现登记的错误而进行更正的登记；双方存在权属争议的，依《民法典》笫二百二十条第二款提起所有权确认之诉。

出现权利主张人与登记所有权人不一致的情况，双方之间往往具有特殊身份关系，如亲属、朋友等。由于当事人之间一般具有较强信任感，大多以口头形式达成所有权归属约定，在产生纠纷时，当事人往往对所有权人的认定标准及举证责任分配存在争议。实际所有权人一般会从房款的实际支付、房屋的实际使用等方面提供证据以证明其主张，而名义所有权人往往会否认所有权归属约定的存在，通过提供房屋买卖合同、产权登记信息等证据进行抗辩。

法院在处理此类纠纷时，应当充分查明案件事实、尊重当事人意思自治，同时注重维护物权公示原则”首先，应对权利主张人与登记所有权人不一致的基础事实进行审查。其次，对于存在借名买房基础关系的，审查是否有所有权归属协议，有协议的对其效力进行判断。最后，没有所有权归属协议或协议无效的，法院一并处理；所有权归属有效的，应判定当事人的诉请是否成立。本文重点解读基于权利主张人与登记所有权人不一致的基础事实，如何确定实际所有权人。

首先，应审查当事人之间是否存在所有权归属协议，如果有协议，原则上应当尊重当事人意思自治，根据所有权归属协议确定不动产的权利归宿。在不存在所有权归属协议的情况下，按照下列步骤逐步分析。

其次，审查借名买房的原因。主张权利人“自甘冒险'’借宓买房，主要基于以下原因：替代出资、借名、抵账等。名义所有权人一般主张双方之间存在借款、赠与、抵销等法律关系，对此应当承担举证责任。在双方均无书面证据的情形下，法院应当依据常理、常情进行合理性判断。例如，当实际所有权人经济状况一般时，名义所有权人主张实际所有权人的出资为赠与就与常理相悖。

再次，查明购房款实际支付情况以及贷款偿还情况。权利主张人应对其出资情况承担举证责任。法院应当结合实际所有权人出具的包括银行交易流水、刷卡记录、贷歉还款记录的证据综合认定出资情况。只有在全额出资且出资系为购置不动产时才能认定出资购房人系实际所有权人。

最后，对不动产所有权认定具有实质性影响的出资因素确定后，应结合不动产的占有使用情况、装修情况、借名登记原因等，判断是否存在借名登记的客观需要或者未及时变更所有权登记的合理性因素，考察购置不动产时双方当事人的真实意图，对不动产所有权进行认定。一般情况下，不动产由权利主张人占有使用，且由其对不动产进行装修或者改造，或者即使不实际占有，权利主张人亦保持对不动产一定程度的控制和把持，才可认定不动产由其购置并取得所有权。如果购置不动产后一直由登记权利人占有使用，且权利主张人并未提出异议，通常情况下权利主张人的诉求难以得到支持。可见，占有是继出资之后，认定不动产实际所有权人的第二考量因素，可以看成"活的公示”，在物权法上的公示和“活的公示”统归一人时，一般不能推翻公示确认的权利。把握上述两点审查要素后，结合权利主张人陈述的借名登记，对于实际权利人作出缘合判断。

结合本案，首先，不存在所有权归属协议，在登记所有权人尚有其他子女的情况下，尹某才有条件更有必要在交易行为发生时，通过订立合同等方式，对于产权的实际归属作出约定，未达成该协议，尹某才应承担举证不能的不利后果。其次，关于借名登记的原因，尹某才主张其在异地不方便办理产权登记，不能视为借洛登记的合理原因。再次，尹某才主张有两笔购房出资，其中一笔因给付时间偏差，无法认定与购房存在联系，也就无法认定诉争不动产由其全额出资购买，其举证在出资数额上存在瑕疵。同时，尹某才与登记所有权人具有特殊身份关系，基于赠与而交付部分购房款符令常理，其举证在出资的原因上亦存在瑕疵。最后，事实上，诉争不动产一直未由尹某才占有使用。综上，尹某才欲确认房屋所有权的主张，无法得到法院的支持。

法院在处理此类案件时，应从正常交易习惯、平衡各方利益的角度，严格考察出资情况、出资原因、占有使用情况、未登记于权利主张人名下的原因等因素进行综合把握，不能机械地适用不动产登记的公示效力，否认真实权利人的权利主张，亦不能仅凭出资确认不动产的实际权利人。

编写人：辽宁省大连市甘井子区人民法院张禾，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。

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