如何认定《执行异议和复议规定》第二十九条第二项中的“买受人名下无其他用于居住的房屋”的时间节点

最高院裁判观点：如何认定《执行异议和复议规定》第二十九条第二项中的“买受人名下无其他用于居住的房屋”的时间节点

来源： 民事审判！版权归属原作者，部分文章转载时未能及时与原作者取得联系，若来源标注错误或侵犯到您的权益烦请告知，我们将立即处理。

【裁判要旨】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项中规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，其中对“买受人名下无其他用于居住的房屋”的认定时间节点是人民法院采取执行措施之时，而非异议人购买案涉房屋之时。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2020）最高法民终1188号

上诉人（原审被告）：阜新盛金投资管理有限公司。

被上诉人（原审原告）：关金娃。

原审被告：沈阳新拓置业发展有限公司。

上诉人阜新盛金投资管理有限公司（以下简称盛金投资公司）因与被上诉人关金娃及原审被告沈阳新拓置业发展有限公司（以下简称新拓置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院于2019年11月19日作出的（2018）辽民初155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人盛金投资公司委托诉讼代理人丑斌、吴坤，被上诉人关金娃及其委托诉讼代理人姜虹阳、李海波到庭参加诉讼。新拓置业公司经合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

盛金投资公司上诉称：（一）目前关金娃名下有其他用于居住的房屋，一审判决以其“在购买案涉房屋时没有其他用于居住的房屋”为由，认定符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的情形，显属适用法律严重错误；（二）一审判决在关金娃未能充分举证的情况下，径行减轻其举证责任，以“在举证能力的合理范围内”为由，错误认定关金娃“已支付全部购房款”，违反了在对案外人权利予以特别保护时应从严审查的原则，依法应予纠正。综上，盛金投资公司请求撤销一审判决，驳回关金娃全部诉讼请求，判令一、二审诉讼费用由关金娃负担。

关金娃辩称：关金娃支付全部购房款购买案涉房屋时，名下并无其他房屋，后因案涉房屋未如期交房，关金娃无奈于2012年购买另外一处房屋。关金娃符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。一审判决认定事实清楚，适用法律正确；关金娃请求驳回上诉，维持原判。

新拓置业公司未提供答辩意见。

2018年10月，关金娃向一审法院起诉请求：（一）撤销辽宁省高级人民法院（2017）辽执异17号执行裁定；（二）依法支持关金娃提出的执行异议请求；（三）由新拓置业公司、盛金投资公司负担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2008年7月，关金娃（买受人）与新拓置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要内容：关金娃购买新拓置业公司开发的位于沈阳市沈河区商品房，建筑面积53.48平方米，用途为酒店；房屋总价款为475972元，一次性交款；交付期限为2008年12月31日前；新拓置业公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。该合同附件中包括《装饰、设备标准为国际酒店公寓》一览表，房屋内有纱窗、布帘、床、沙发、茶几、电视机、洗衣机、电磁炉、抽油烟机、橱柜等设施。2008年7月12日，新拓置业公司为关金娃开具房屋总价款为475972元的收款收据。

2016年5月27日，关金娃取得位于沈阳市铁西区房屋所有权证，建筑面积94.24平方米，用途为住宅。此前，关金娃于2012年5月15日缴纳该房屋的契税25050.42元，维修基金5419元。

辽宁省高级人民法院于2018年10月12日作出（2017）辽执异17号执行裁定，查明辽宁诚信公证处于2014年6月24日作出（2014）辽诚证执字第38号《执行证书》，载明申请执行人盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行（以下简称盛京银行沈河支行）可持该执行证书向有管辖权的人民法院申请执行。被执行人为新拓置业公司，执行标的为：1133796070.83元及申请人盛京银行沈河支行在办理执行过程中的相关费用。盛京银行沈河支行向辽宁省高级人民法院申请强制执行，辽宁省高级人民法院于2014年8月19日作出（2014）辽执二字第45号民事裁定，裁定查封了新拓置业公司位于沈阳市沈河区青年大街55号包括案涉房屋在内的共计105套房产。2015年8月5日，盛京银行沈河支行将其对新拓置业公司的债权转让给盛金投资公司。辽宁省高级人民法院于2015年8月10日裁定变更当事人为盛金投资公司。2017年11月20日，关金娃对辽宁省高级人民法院裁定查封案涉房屋提出书面异议。关金娃除本案案涉房屋外，在沈阳市铁西区有一处建筑面积为94.24平方米的房屋，该房屋的设计用途为住宅，单元号为1-18-3，房证号为Ｎ060862269。辽宁省高级人民法院（2017）辽执异17号执行裁定认为，虽然关金娃在案涉房屋查封前已与新拓置业公司签订了合法有效的书面买卖合同，且已经支付了全部购房款，但因其名下另有一处用于居住的房屋（沈阳市铁西区，依据相关司法解释的规定，关金娃对案涉房屋所享有的权利不足以排除人民法院的强制执行，裁定驳回关金娃的异议请求。

2016年8月19日，关金娃向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，要求确认关金娃与新拓置业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，判令争议房屋归关金娃所有，判令新拓置业公司给付延期交房违约金1,427.92元，协助关金娃到房屋登记机关办理房屋所有权属登记等。沈阳市沈河区人民法院于2017年2月21日作出（2016）辽0103民初9369号民事判决，判决关金娃与新拓置业公司于2008年7月12日签订的《商品房买卖合同》有效，新拓置业公司支付关金娃逾期交房违约金，驳回关金娃其他诉讼请求。在该案审理过程中，新拓置业公司经沈阳市沈河区人民法院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。

一审法院认为，本案争议的焦点是关金娃对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”关金娃在本案中提供了其购买沈阳市沈河区青年大街57号F座9层16号房屋的《商品房买卖合同》及收款收据等，虽然《商品房买卖合同》没有签订日期和付款时间，但盛金投资公司对合同及收据上新拓置业公司所加盖的公章无异议。对于未备案的合同缺少上述内容且已开具收款收据的情形并不违背商品房买卖的交易习惯；对于支付购房款时间已近十年，关金娃未提供付款凭证等其他证据，也在举证能力的合理范围内。上述情形，不影响合同效力的认定。同时，辽宁省高级人民法院（2017）辽执异17号执行裁定已认定：关金娃在辽宁省高级人民法院查封案涉房屋前已与新拓置业公司签订了合法有效的书面买卖合同，且已经支付了全部购房款。在本案诉讼中，盛金投资公司未提供足以否定关金娃提供的购房合同及付款收据的证据及支持其主张关金娃有意协助新拓置业公司逃避债务的其他证据。故关金娃主张其与新拓置业公司于2008年7月12日签订购买案涉房屋的《商品房买卖合同》并支付全部购房款的事实成立，一审法院予以确认。辽宁省高级人民法院于2014年8月19日作出的（2014）辽执二字第45号民事裁定，查封新拓置业公司位于沈阳市沈河区青年大街55号的105套房屋，关金娃购置的案涉房屋在上述查封之列。据此可以认定，关金娃与新拓置业公司在法院查封之前就案涉房屋已签订了合法有效的书面商品房买卖合同，并向新拓置业公司支付了全部购房款。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项中规定的“用于居住”，其标准是政府规划主管部门规划批准该房屋的使用性质。经查，关金娃与新拓置业公司签订的《商品房买卖合同》中载明的使用性质虽仅为“酒店”二字，但合同附表中对其表述清晰，具体为“装饰、设备标准国际酒店公寓”，其一览表中明细为房屋内有纱窗、布帘、床、沙发、茶几、电视机、洗衣机、电磁炉、抽油烟机、橱柜等设备，据此能够说明案涉房屋系具有商住两用功能的公寓房屋，应认定为用于居住的房屋。盛金投资公司提出该房屋用途是酒店，系用于商用，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项中规定的“用于居住”的商品房，一审法院对其该项抗辩主张不予采纳。对于“无其他用于居住的房屋”，系买受人在被执行房屋所在地名下无其他用于居住的房屋。现查明，关金娃名下位于沈阳市铁西区房屋，于2012年5月15日缴纳契税及房屋维修基金，2016年5月27日取得房屋所有权证。因此，关金娃主张此房屋与本案之诉无关，其购买案涉房屋时没有其他用于居住的房屋，符合事实。故关金娃购买案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。

沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初9369号民事判决，仅确认2008年7月12日关金娃与新拓置业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，判决新拓置业公司承担逾期交房的违约责任。该生效法律文书是在案涉房屋被查封之后作出，关金娃据此主张其对案涉房屋享有所有权，没有事实及法律依据。但根据前述认定，关金娃与新拓置业公司在法院查封之前就案涉房屋签订了合法有效的书面商品房买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，同时已支付了全部购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，系案涉房屋的合法消费者。故关金娃在本案中对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其请求解除对案涉房屋的查封，有事实及法律依据，一审法院予以支持。

综上所述，关金娃的诉讼请求成立。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：一、不得执行沈阳市沈河区青年大街57号F座9层16号房屋；二、辽宁省高级人民法院（2017）辽执异17号执行裁定于该判决生效时自动失效。一审案件受理费8,439.58元，由盛金投资公司负担。

二审中，各方当事人没有提交新证据，本院对一审判决查明的事实予以确认。

本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据盛金投资公司的上诉请求和关金娃的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是一审法院认定关金娃对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益是否恰当。

依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，关金娃向一审法院提起诉讼，主张辽宁省高级人民法院于2014年8月19日作出的（2014）辽执二字第45号民事裁定查封的房屋中，包括了关金娃于2008年7月12日与新拓置业公司签订《商品房买卖合同》约定的沈阳市沈河区青年大街57号的“领先国际城”Ｆ幢9层16号房屋，在关金娃提出执行异议被辽宁省高级人民法院于2018年10月12日作出（2017）辽执异17号执行裁定驳回后，请求法院判决不予执行案涉房屋。但是，关金娃提供的一份商品房买卖合同、一份收款收据和沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初9369号民事判决，仅能用于证明关金娃支付对价、购买了案涉房屋，在未办理登记、交付使用的情况下，关金娃对案涉房屋享有的只是普通债权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”商品房买卖债权和金钱债权在同为普通债权的情况下，权利顺位是平行的，不存在孰优先、孰劣后的区别。该司法解释第二十九条规定商品房买受人的债权能够排除基于金钱债权申请的强制执行，是立足于对买受人生存利益的保护，该买受人应当是消费者而不是经营者，买受人在被执行房屋所在地长期居住且名下在同一地方无其他能够用于居住的房屋。本案中，关金娃购买的案涉房屋用途为“酒店”，不是一般意义上用于居住的房屋，且在2018年10月执行异议被驳回、提起本案诉讼时，关金娃已于2016年5月27日取得了沈阳市铁西区房屋的所有权。换而言之，即使案涉房屋已交付关金娃并用于生活居住，而不是用作“酒店”经营，因关金娃名下有其他能够用于居住的房屋，关金娃基于商品房买卖法律关系对案涉房屋提出的权利主张，不属于法律及司法解释保护的范畴。此外，案涉房屋一直未予交付，关金娃并未在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。一审法院以案涉房屋在2008年7月购买时关金娃名下无其他用于居住的房屋为由，认定关金娃对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律不当。

综上，盛金投资公司的上诉理由成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销辽宁省高级人民法院（2018）辽民初155号民事判决；

二、驳回关金娃的诉讼请求。

一、二审案件受理费各8,439.58元，均由关金娃负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　 余晓汉

审 判 员　 李盛烨

审 判 员　 季伟明

二〇二〇年十二月三十日

法 官 助 理 池 骋

书 记 员 周 健

特别声明：本网站上刊载的任何信息，仅供您浏览和参考之用，请您对相关信息自行辨别及判断，本网站不承担任何责任；本网站部分内容转自互联网，如您知悉或认为本站刊载的内容存在任何版权问题，请及时联系本站网络服务提供者或进行网上留言，本站将在第一时间核实并采取删除、屏蔽、断开链接等必要措施。网络服务提供者联系电话：15313195777。