离婚协议处置了婚前父母给买的房产，协议的效力如何

离婚协议处置了婚前父母给买的房产，协议的效力如何

〖典型案例〗

当事人：原告：王某的父母；被告：李某、王某。

李某与王某相恋多年，2015年4月，王某从加拿大留学归国，这对情侣终于冲破时空的距离，在五一节前一天登记结婚。第二天，举行了隆重的结婚典礼，那场浪漫的婚礼至今还令李某刻骨铭心，也羡煞了李某的小姐妹。可是不久，深受西方文化熏陶的王某，对国内的生活感到异常不适应，经常抱怨环境不卫生、不环保，弄得好像完全是李某造成他生活质量降低似的，两人为此开始发生争吵。半年后，王某觉得实在无法忍受在国内生活，决定出国定居。但是李某身为公务员，工作轻松，待遇又好，并不想出国。两人为此讨论了几周，互不退让，没有结果，后来干脆决定友好分手，各走各的阳关道，各过各的独木桥。2015年10月8日，双方去民政局协议离婚，约定婚后居住的这套房产和房屋内的家具家电归李某所有，随后，王某就出国了。一个月后，王某的父母得知他们离婚的事情，感到异常惊讶，尤其听说房产归李某所有后，更是生气。他们提出这套房产是2014年2月王某的父母以儿子的名义出资购买的，但仅仅是为了将来百年后省去继承方面的手续，应该是父母的房产，要求李某返还。李某也感到非常意外，因为她只知道，王某去年就早已告诉她委托父母购买了一套房产作为婚房，只等2015年交房后就回来和她结婚。李某为此还花了自己很多积蓄装修该房，添置家具家电，婚后也一直居住在这套房屋里。所以，她坚决不愿意返还。

2016年8月，王某的父母诉称：要求法院确认李、王二人离婚协议中关于房产的约定无效，要求返还上述房产。

李某辩称：离婚时王某已经把房子给了自己，要求驳回原告的诉讼请求。

王某未参与答辩。

〖审理要览〗

一审法院经审理后判决离婚协议中有关处分该房产的内容无效。李某向中级人民法院提出了上诉。经过3个月，二审法院开庭审理后，最终判决驳回王某父母的诉讼请求，房产归李某所有。

〖裁判思路〗

婚前父母资助子女买房，离婚时该房产应该如何分割？婚前父母资助买房，离婚时对该房产的分割应该根据实际情况进行分析若婚前一方父母全额出资购买房产所有权登记在自己子女名下，则该房产属于登记方的婚前个人财产。具体来说：

婚前父母资助子女买房，离婚时房产的分割：

1．父母资助子女买房，婚前一方父母出资，所有权登记在自己子女名下：

（1）若婚前购房时，一方父母全额资助自己的子女买房，且所有权登记在自己子女名下，该房产就属于登记方的婚前个人财产，在离婚房产分割时，另一方无权要求分割已经登记的房产。

（2）如果婚前购房时，父母资助子女买房，只出了部分购房款，剩余购房款由婚内夫妻双方共同按揭偿还贷款的，离婚房产分割时，一般会将房子判归登记方所有，对于婚内共同偿还的贷款及房子产生的增值，由得到房子的一方对另一方做出补偿。

2．父母资助子女买房，婚前一方父母出资，所有权登记在另一方名下。婚前一方父母资助子女买房，即使所有权登记在另一方名下，在离婚房产分割时也应认定为夫妻共同财产，进行分割。父母资助买房的一方有权利按照规定要求分割房屋。

3．父母资助子女买房，婚前一方父母出资，所有权登记在双方名下。婚前一方父母资助子女买房，所有权登记在双方名下的，在离婚房产分割时，应认定为夫妻共同财产。如果双方对房产份额有约定的，按照约定享有房子的所有权。

4，父母资助子女买房，婚前双方父母均出资，所有权登记在双方子女名下。婚前父母资助子女买房，双方父母均出资的，应该认定为对各自子女的赠与。离婚房产分割时，按照出资比例享有房产的份额。

5，父母资助子女买房，婚前双方父母均出资，所有权登记在一方子女名下。婚前双方父母资助子女买房，即使所有权登记在一方子女名下，离婚时，房产也应认定为对各自子女的赠与，而不能认为是对双方的赠与，也不能认为登记在一方名下就是对一方的赠与。因此，离婚房产分割时，按照父母的出资比例享有房产的份额明

本案中，一审法院认为，王某的父母出资以王某的名义购买房产时，王某与李某并未结婚，该房不属于夫妻共同财产。因此，王某与李某离婚时，将既不属于王某的婚前个人财产，又不属于夫妻共同财产的房产协议确定归李某所有，缺乏法律依据，也侵犯了王某父母的财产权益，故判决离婚协议中有关处分该房产的内容无效。

而上诉后，二审法院认为，（1）根据我国《婚姻法》的规定，婚前财产属于个人所有。在本案中，协议处置的财产是王某的父母在结婚之前就已经购买，因此，此房产不属于夫妻共同财产。（2）依照《婚姻法解释二》第22条的规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。本案中，涉案的房产应当认定为是王某的父母对王某的赠与行为，所有权应当属于王某。根据《婚姻法解释二》第8条的规定，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。王某的父母以王某的名义签订购房合同，王某即为所购买房产的购买人。至于购买款的来源，是另一法律关系。虽然王某尚未取得产权证，但购房合同及交款收据等证据足以证明权利人是王某，因此王某在离婚协议中对房产进行处分是合法有效的。

因此，二审法院的判决更符合法律精神和民法理论。

〖裁判规则〗

1．法律法规

《婚姻法》（2001年4月28日修正）

第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：

（一）一方的婚前财产；

（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；

（三）遗嘱或遗赠合同中确定只归夫或妻一方的财产，

（四）一方专用的生活用品；

（五）其他应当归一方的财产。

2.司法解释

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》（法释[ 2003 ] 19号）

第八条第一款离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。

第九条男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。

人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。

第二十二条第一款当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自已子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

〖专家视点〗

1.夫妻单方处分共有房产时，法律对另一方权利的保护途径无非是宣布处分行为无效，从而赋予另一方以追回权。如《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》）第89条规定，“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。"而保护第三人合理的信赖利益，则有两种途径：一种途径是确认无权处分人与第三人签订的合同有效，使第三人受到有效合同的保护。这种途径在立法上是通过限制共有人以“不同意或不知道"为由进行抗辩的方式实现的，如《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》（以下简称婚姻法解释一）第17 条第2项规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第人。”

另一种途径是通过善意取得制度使第三人直接取得房产的所有权。如《民通意见》第89条同时规定，“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。"《物权法》第106条则进一步明确将不动产纳人善意取得制度的适用范围。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（以下简称婚姻法解释三）第11条则从对共有人追回权限制的角度进一步强调了第=人善意取得房产的条件。如何理顺上述规定之间的关系，以明确上述各项规定分别适用于何种情形，以杜绝和防止法律适用上的随意性和莫衷一是，是必须考虑的问题。

最高人民法院民事审判第一庭：《父母为子女出资购房所有权归属问题》，载奚晓明主编，最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判前沿》（第一辑），人民法院出版社2014年版，第241、244页。

2.在传统民法上，《婚姻法》作为亲属法的一部分，与《物权法》均属民法分则篇，二者显然并非一般法与特别法的关系。即便在我国将《婚姻法》作为民法的单行法的立法背景下，其与《物权法》的调整对象和调整方法均有显著不同，将其作为《物权法》的特别法，法律依据并不充分。同时，从这两部法律关于财产所有权取得的规定上看，《婚姻法》规定夫妻关系存续期间取得的财产归夫妻共同所有，系出于立法政策上的考虑，系为了维护夫妻婚姻关系乃至家庭关系的稳定性，其立法的本意在于保证夫妻对婚姻关系存续期间取得的财产享有平等的权利，该规定应当被限定在处理夫妻内部关系时适用，即当因婚姻关系解除而需要对夫妻共有财产进行分割时，夫妻关系存续期间取得的财产均视纳人夫妻共有财产的范围予以分割。《物权法》规定的不动产、动产的设立方法则重点是为了突出物权变动的公示公信力和对抗效力，其针对的应当是夫妻之外的“他人"，故该规定的适用范围更应当被界定在夫妻因共有财产而对外发生纠纷时。从此种意义上讲，夫妻关系存续期间取得的房产在夫妻分割财产时，应当被确定为共有财产，自无问题。但如果其并未按照《物权法》的规定将房产登记在夫妻双方名下，而是将房产登记在一方名下，应当认定为夫妻对共有财产的共同共有尚未具备一般意义上的公示公信力和对抗效力，即尚不可对抗善意第人。当登记权利人将该房产转让给善意第三人而尚未完成转移登记时，善意第它人亦可主张合同有效，因为此时登记权利人所为之“处分"虽因处分了夫妻另一方的权利而具有无权处分的性质，但从房产的公示效力上讲，登记权利人所为之“处分"更应当界定为“有权处分" 。

正是由于我国《婚姻法》未规定夫妻财产公示的对抗效力，才造成了其与《物权法》规定的冲突，以及对善意第三人信赖利益保护的失衡。因此，法律实有对夫妻共有财产的取得予以限制的必要。笔者建议对《婚姻法》进行修订时或者最高人民法院出台司法解释时，应当规定“夫妻关系存续期间取得的房产归夫妻共同所有，但未依法进行登记的，不得对抗善意第。人"。只有如此，才能厘清《婚姻法》与《物权法》相关规定之间的关系，并对善意第三人的利益予以充分的保护。

谭振亚、陈娅梅：《论夫妻共有房产单方处分行为的效力》，载《人民司法应用）》2014年第3期。

〖同类案例〗

1．案号：（2013）过民初字第1346号

〖案情〗李某、张某婚姻面临解体，双方在其他财产分割方面都没有异议，但却在房产上却“卡了壳"。原来这套房产是李某父母在5年前买给李某的，其时尚未成婚。李某婚后男方并未买房，因此就住在女方家。5年过去了，房价飞涨，原来70 万元买进的房产，已经涨到了200万元左右，在此期间，两人共同还清了剩余的40 万元按揭贷款。男方也承认房产确实应该归女方所有，但同时认为自己为归还房贷做出过贡献，因此除了要求归还共同还贷的按揭款部分之外，还要求分享房产增值部分。

最后李某同意将房子处理给张某，并签订离婚协议。此举遭到李某父母的反对，最终李某父母将李某、张某诉至法院。

〖审理〗法院认为，涉案的房产应当认定为是李某的父母对李某的赠与行为，所

有权应当属于李某。根据《婚姻法解释二》第8条的规定，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。李某的父母以李某的名义签订购房合同，李某即为所购买房产的购买人因此李某在离婚协议中对房产进行处分是合法有效的。

2．案号：（2013）二中民终字第176号

〖案情〗葛某与孟某原系男女朋友关系，双方于2002年开始同居生活。2007年 7月，双方为结婚共同出资（其中孟某出资10万元）购买了位于北京市通州区一套房屋，产权登记于葛某名下。同年9月，葛某与孟某登记结婚。2013年7月10日，双方因感情不和，经北京市第二中级人民法院判决离婚。诉讼中，孟某以其对涉诉房屋进行了出资主张涉诉房屋为夫妻共同财产，但葛某对此不予认可。

〖审理〗本案中的争议焦点是：婚前双方出资所购买的房产登记在一方名下，该房产属于夫妻共同财产还是婚前个人财产？

法院认为，我国婚姻法对夫妻共同财产的认定是以婚姻登记为界限。司法实务中，一般以取得房屋所有权是在结婚登记前还是结婚登记后来界定是否为夫妻共同财产。本案中房屋所有权的取得是发生在婚前，因此，该财产不属于夫妻共同财产，而是婚前个人财产。

关于房屋是谁的婚前财产，产生两种意见，一是该房产属于登记方的婚前个人财产。不动产所有权的取得以登记为准，登记方在婚前就获得了该房屋的所有权，非登记方出资却放弃房屋登记，可视为对另一方的赠与。二是该房产是双方共有的婚前个人财产。登记方和非登记方共同出资买房的行为，是以出资金额为比例的按份共有关系。

本案中，法院认定葛某收取了孟某10万元这一事实，但以现有证据不能证明孟某对该房屋进行出资，判定涉诉房屋归葛某所有，葛某收取了孟某的10万元系不当得利，应当予以返还。

大多数情况下，法院对于婚前双方合资买房只登记于一方名下的离婚财产分割，通常以权属登记为主要认定标准，而对于另一方的“出资"损失，则多以不当得利进行补偿。这是由于现有法律对该情况下的纠纷还未有明确规定，认定对涉诉房屋存在“出资"事实非常困难，除非双方针对买房事宜存在相关协议等较强的证据证明。

在司法实务中，婚前合资买房登记于一方名下，大多数非登记方当事人由于不能提供充分的证据证明其实际出资的事实，或者能够证明出资但是不能证明双方合伙购买、共同持有房屋的意愿，法院一般都判决涉案房屋归登记方，判其不当得利返还或是双方存在借贷事实返还借款等来弥补非登记方的损失。