常某诉夏某确认合同无效案

北京市第一中级人民法院 微信号：beijingyizhongyuan

买卖房屋属于重大处分事项，买卖双方均应负担较高的注意义务。买受人在不知出卖人是否具有房屋处分权、是否具有合法代理权的情况下，仅通过口头方式约定房屋的买卖，无法被认定为善意且无过失的第三人，亦不能以表见代理为由对抗房屋的所有权人。

相关法条：

1.《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条

2.《中华人民共和国物权法》第三十四条

基本案情：

原告常某在一审法院起诉称：坐落于昌平区天通苑东三区53号楼2单元601号房屋，是常某2002年11月购买的私有房产。常某与常小某系姐弟关系，常小某于2009年起借住在争议房屋。2009年12月，常小某在未告知常某的情况下，将房屋卖给了夏某。常某得知后，多次要求夏某腾退房屋，但夏某至今不予腾退。常某认为诉争房屋系常某所有，常小某未经常某同意将房屋卖给夏某的行为属于无权处分，在常某不予追认的情况下其买卖行为无效。为此请求人民法院判决：1、夏某与常小某买卖昌平区天通苑东三区53号楼2单元601号房屋的行为无效；2、夏某腾退昌平区天通苑东三区53号楼2单元601号房屋交给常某；3、诉讼费用由对方承担。

常小某经法庭合法传唤未到庭参加诉讼。

一审法院经审理查明：2002年11月8日，常某与案外人北京顺天通房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，合同约定常某购买北京顺天通房地产开发有限责任公司开发建设的北京市昌平区北七家镇天通东苑三区53幢2单元601号房屋。常某在购买该房屋时向中国银行申请购房贷款，现贷款尚未还清。2006年11月22日，常某取得上述房屋的所有权证，登记地址为昌平区北七家镇天通东苑三区53号楼2单元601号，登记房屋性质为经济适用住房。房屋交付后，常某将上述房屋借给常小某居住。2009年，常小某与夏某达成口头协议，约定常小某将诉争房屋卖给夏某，现该房屋由夏某居住使用。庭审中，常某与夏某均向法院提交两份《收条》，用于证明夏某于2009年11月28日给付常小某购房款38万元，于2009年12月12日给付常小某购房款77万元。庭审中，夏某表示常某对常小某卖房给他是知情的，常某表示其不知情，也从未表示过同意。

一审法院作出判决后，夏某不服，上诉至北京市第一中级人民法院。要求二审法院撤销一审法院判决，依法改判。上诉理由为：原审法院认定事实错误，常某对于常小某将此房卖给夏某是知情的，常某在交付房屋三年之久从未提出过异议，常某现在的反悔行为不应支持。一审法院适用法律错误。本案构成表见代理，应认定该代理行为有效。请求二审法院公正处理本案。

常某同意一审法院判决，不同意上诉人夏某的上诉请求。

审理结果：

一审法院判决：一、夏某与常小某买卖昌平区北七家镇天通东苑三区53号楼2单元601号房屋的行为无效；二、夏某于判决书生效之日起六十日内搬离昌平区北七家镇天通东苑三区53号楼2单元601号房屋，并将其交还常某。夏某不服一审法院判决，上诉至一中院。一中院经审理判决：维持一审法院民事判决第二项；二、撤销一审法院民事判决第一项；三、驳回常某的其他诉讼请求。

裁判理由：

一中院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。构成表见代理应当满足三个条件，第一，行为人与第三人签订合同没有获得本人的授权。第二，合同的相对人在主观上必须是善意的、无过失的。第三，合同的相对人有理由相信行为人具有代理权。买卖房屋是人们生活中的重大事项，买卖双方应当对该行为尽审慎的注意，夏某在常小某未出具常某的委托书、亦未签订买卖合同的情况下，仅以口头约定的形式购买涉诉房屋，欠缺应有的注意，夏某在该买卖行为中存在过失。故上诉人夏某认为该买卖行为构成表见代理的意见，一中院不予采纳。

关于上诉人夏某所述常某对于常小某出卖房屋一事知情一节，因夏某在常小某未能出示常某授权其出卖房屋的委托书的情况下，仅以一份事后的录音不足以证明常小某对涉案房屋享有代理权，故对于上诉人夏某所述常某对出卖房屋一事知情，一中院不予采信。

依据相关规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，常某以常小某在未经其同意的情况下擅自处分其财产为由，请求法院判决常小某的擅自处分行为无效，缺乏法律依据，一中院不予支持。原审法院判决有误，一中院予以纠正。

所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉诉房屋产权人为常某，现常某要求夏某腾退涉诉房屋有事实及法律依据，对其请求应予支持。

裁判解析：

无权处分的效力，历来是法学理论界和司法实务界争议的问题。出卖人出卖自己无所有权或处分权的标的物，对于买卖合同及物权变动效力的认定，对出卖人、买受人和标的物所有人的权利义务关系均有较大的影响。根据民法理论，法律行为可分为负担行为和处分行为，其中负担行为是指直接发生财产权移转或消灭效果的行为，典型的负担行为为债权行为；处分行为是发生债法上给付义务效果的财产行为，典型的处分行为为物权行为和准物权行为。负担行为和处分行为分别为物权变动的原因与结果，负担行为所产生的法律效果的债权的产生和变更，即赋予行为人一方得请求另一方给付的权利和使另一方应为给付行为的义务；处分行为的法律效果是财产权利的产生和变更，即取得对标的物的支配权。无权处分所“处分”的是处分行为，即无权处分人从事了使他人财产权利产生或变更的法律行为，而非仅产生请求给付的法律效果。

代理是代理人在代理权限内以被代理人名义实施的民事法律行为。如果代理人没有代理权、超越代理权或代理权终止后仍以被代理人名义从事处分行为，则构成无权处分。但如果行为的相对方有理由相信行为人有代理权，则视为行为人有处分权，不构成无权处分。判断相对人是否有理由相信，需要结合行为的性质、相对人的注意义务等综合考虑。在房屋日益成为巨额资产的情况下，买卖房屋属于重大处分事项，买卖双方均应负担较高的注意义务，买受人在不知出卖人是否具有房屋处分权、是否具有合法代理权的情况下，通过口头方式约定房屋的买卖，属于疏于注意的过失行为，不能以自己相信出卖人具有代理权对抗标的物的所有权人。

在出卖人无权处分的情况下，其与买受人签订的房屋买卖合同的效力并不受该处分行为的影响，应认定为有效，但房屋能否发生所有权的转移，处于效力未定状态，需要房屋所有权人的事后追认。如果房屋所有权人未对处分行为予以追认，或要求确认该处分行为无效，则应认定处分行为无效。买受人如已实际居住该房屋，在确认处分行为无效后，买受人的占有将缺乏法律依据，处于无权占有的状态，房屋所有权人有权要求其腾退房屋。至于买受人因买卖合同无法履行所产生的损失，可通过要求无权处分人承担违约责任的方式予以救济。