商品房方位布局相反，且无法调换的，可解除合同

商品房方位布局相反，且无法调换的，可解除合同

开发商交付的房屋与购房合同明确约定的方位布局相反，且无法调换的，购房者可以合同目的不能实现解除合同。

标签：房屋买卖｜设计变更｜方位布局｜合同解除｜目的落空

案情简介：2014年，张某与开发公司签订商品房买卖合同。2015年，开发公司交房，张某发现房屋内部布局与开发公司宣传图片及购房合同附件中房屋平面图相反，遂诉请解除合同。

法院认为：①根据《合同法》第94条第1款第4项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。该条赋予合同目的不能实现时非违约方的法定解除权，案涉房屋内部布局左右相反导致张某合同目的不能实现，其有权解除购房合同。首先，合同目的包括客观目的和主观目的。客观目的即典型交易目的，当事人购房客观目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等，影响合同客观目的实现的因素有房屋位置、面积、楼层、采光、质量、小区配套设施等，客观目的可通过社会大众普通认知标准予以判断。主观目的为某些特定情况下当事人动机和本意。一般而言，《合同法》第94条第1款第4项中的合同目的不包括主观目的，但当事人将特定主观目的作为合同条件或成交基础，则该特定主观目的客观化，属《合同法》第94条规制范围。②本案中，双方当事人对于房屋内部左右布局约定明确。从现有证据来看，无论是开发公司宣传图片还是购房合同附件中房屋平面图，均明确了房屋进门后的左右布局。开发公司在购房合同附件中的房屋平面图加盖合同专用章，该附件并未提醒购房者，实际交付房屋内部左右布局可能与平面图相反。且张某所购房屋为期房，在购房时参观的样板房亦与实际交付房屋不一致，无法据此推断张某明知所购房屋内部左右布局与合同约定相反。张某对于房屋内部左右布局明确约定并作为特定合同目的，并不违反法律、行政法规禁止性规定，亦未侵害第三人权益，属当事人意思自治范畴，法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。房屋并非普通商品，购房者对所购房屋的谨慎选择符合生活常理。由于开发公司并未交付符合合同约定布局的房屋且无法调换，致使张某购买符合购房合同附件中约定布局房屋的合同目的落空，张某要求解除合同于法有据。张某放弃对违约金部分的主张，系对自身权利的自由处分，法院照准。判决开发公司返还张某购房款63万元。

实务要点：开发商交付的房屋与购房合同明确约定的方位布局相反，且无法调换的，购房者可以合同目的不能实现解除合同。

案例索引：江苏南通中院（2015）通中民终字第03134号“张某与某开发公司等房屋买卖合同纠纷案”，见《张俭华、徐海英诉启东市取生置业有限公司房屋买卖合同纠纷案》，载《最高人民法院公报·案例》（201709/251:43）。

作者：陈枝辉