开发商夸大广告宣传的责任应当如何认定与处理应对《司法解释》第3条规定的不足之处进行修正，简化开发商对夸大广告宣传承担合同义务的条件，只需广告宣传的内容确定且该内容对合同的订立或者房屋价格的确定有重大影响即可，只要开发商未履行广告宣传的相关承诺，并且该广告宣传内容符合上述条件，即应认定开发商构成违约。

怎样认定商房广告是否为虚假广告广告中的误导性陈述足以使消费者产生误解。一些房地产广告中片面、模糊的宣传，虽然内容是真实的，但因其似是而非、模棱两可导致消费者对某些讯息陷人错误的认识。从保护消费者利益的角度出发，对于房地产虚假广告的认定，不应仅考虑广告内容的真实程度，还应取决于消费者对该广告的误解程度并应对误解程度做出限定。也就是说，引起消费者误解的广告即使其内容是真实的，也应当认定为虚假广告。

如何认定开发商与买受人在商品房认购书中约定的定金性质在商品房认购书中，常常出现保证金、押金或订金等字眼。定金是保证主债务得以履行的一种担保手段，其首要作用是担保合同的履行，定金合同为从合同，定金可以因为一方不履行约定的债务而执行定金罚则；而订金是债务履行的一种方法，有关订金的约定为主合同内容，给付订金即使一方有不履行约定的债务的行为也无罚则可言。可见，判断给付款项的性质至关重要

认购书签订的时间如何认定认购行为不是商品房的预售行为，认购书与预售合同最本质的区别在于当事人意思表示的内容不一样，认购书表示认购者准备购买某一商品房，而预售合同表示购房者已经买下某一商品房。认购书的双方当事人之所以不签订商品房买卖合同是因为客观上不具备签订商品房买卖合同的条件，在事实或法律上存在当时不能克服的障碍，如开发商已办妥立项、规划、报建审批手续，尚未缴清土地出让金，尚未取得商品房预售许可证等。

出卖人未取得商品房许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房许可证明的，可以认定有效以认购、订购、预购等合法形式掩盖非法买卖商品房目的的行为定性为商品房买卖合同。出卖人未取得商品房许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房许可证明的，可以认定有效。

商品房预售合同备案登记，不是物权的设立、变更、转让，不产生物权公示的效力预售合同备案登记，不是物权的设立、变更、转让，不产生物权公示的效力。房地产公司为登记需要，在办理商品房预售合同备案登记时单方更改合同条款中关于违约金标准的内容，并不产生合同变更效力，故违约金标准仍需遵照最初双方当事人协商一致的合同

开发商在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，是否承担民事赔偿责任根据《合同法》第42条第2款规定，在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者提供虚假情况的，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任的规定，房地产公司应该承担相应的赔偿责任。关于赔偿数额的确定，可以考虑因房地产公司应告知而未告知，致使购房人多支出的交易成本或者给购房人造成的损失部分。

如何认定商品房买卖预约合同是否具备合同的“实质性要件"双方所签订的合同应认定为房屋买卖合同。虽然双方当事人在签订合同时房地产公司未取得项目的规划、报建的审批手续，但双方在合同中就当事人名称、商品房基本情况，购买房屋的位置、面积、价格、房屋交付条件、违约责任等均进行了约定，而且房地产公司已取得了项目的相关批准手续及商品房预售许可证。双方当事人所签订的《购房合同》具备了房屋买卖的实质要件，且房屋正在建设之中，合同约定的房屋能够得到实际履行。

对预售合同登记与预告登记的异同如何认定商品房预售合同登记与不动产预告登记制度是不同的两种制度，二者并不存在种属关系，不能把商品房预售合同登记视为不动产预告登记在商品房预售领域的一种特殊表现形式或者说是一种子类型。一些学者之所以会认为商品房预售合同登记就是预告登记，并非他们没有注意到二者之间的区别，而是当时在我国法律还没有规定预告登记制度以前，对商品房预售合同登记制度的一种价值期望。

出卖人取得商品房预售许可证明的最迟时间如何界定《商品房买卖合同解释》将出卖人取得商品房预售许可证明的时间放宽至起诉前，而不是签订合同时，也就是说，只要出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明的，人民法院也可认定商品房预售合同有效，以尽量促使合同有效成立和维护商品房交易的安全。这比1995年12月27日最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》规定的一审诉讼期间以及《适用合同法若干问题的解释》规定的一审法庭辩论终结前也更为严格，同时也便于当事人在起诉前预先知晓诉讼行为的结果，更好地行使诉权。