承租公房参加房改所有权确认最高院判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2011）民监字第960号

再审申请人（一审被告，二审上诉人)：赵瑞媛，女，1947年12月23日出生，汉族，香港特别行政区居民。

委托代理人：潘厚雄(系赵瑞媛丈夫)，男，1948年4月16日出生，香港特别行政区居民。

被申请人（一审原告，二审被上诉人)：潘美娟，女，1941年11月17日出生，汉族。

被申请人（一审原告，二审被上诉人)：潘秀娟，女，1943年5月22日出生，汉族。

被申请人（一审原告，二审被上诉人)：潘厚孚，男，1950年7月19日出生，汉族，香港特别行政区居民。

陈志新与赵瑞媛所有权确认纠纷一案，上海市杨浦区人民法院（以下简称上海杨浦法院）于2004年4月12日作出(2003)杨民三(民)初字第1882号民事判决，已经发生法律效力。赵瑞媛不服该判决，向检察机关申诉。2008年6月25日，上海市人民检察院第二分院以公告送达司法文书程序上严重违法、可能影响案件正确判决为由，向上海市第二中级人民法院（以下简称上海市二中院）提出抗诉。上海市二中院于2008年7月22日作出(2008)沪二中民二(民)抗字第6号民事裁定，对本案进行再审，再审期间中止原判决的执行。2009年4月22日，上海市二中院作出(2008)沪二中民二(民)再终字第11号民事裁定，撤销上海杨浦法院(2003)杨民三(民)初字第1882号民事判决，发回上海杨浦法院重审。其间，陈志新于2005年3月3日死亡，其法定继承人为潘美娟、潘秀娟，潘厚雄、潘厚孚四人。因潘厚雄自愿放弃对本案所涉房产的继承，上海杨浦法院依法确认潘美娟、潘秀娟、潘厚孚为本案原告。上海杨浦法院于2009年11月23日作出(2009)杨民四(民)再重字第1号民事判决。赵瑞媛不服，向上海市二中院提起上诉。上海市二中院经审理，于2010年3月19日作出(2010)沪二中民二(民)终字第150号民事判决。赵瑞媛不服，向上海市高级人民法院（以下简称上海高院）申请再审。上海高院经审理，于2011年7月18日作出（2010）沪高民一（民）申字第1071号民事裁定。赵瑞媛不服上海高院的再审裁定，向本院申请再审。本院受理后，依法组成由审判员任雪峰担任审判长，代理审判员成明珠、吴光荣参加的合议庭，对本案进行了审查，现已审查完毕。

赵瑞媛申请再审称：上海高院（2010）沪高民一（民）申第1071号民事裁定书违背事实与法律，在毫无法律依据的情况下驳回赵瑞媛的再审申请，因而在实体上存在错误：其一，上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局1994年颁布的《出售公有住房的宣传提纲》（以下简称《宣传提纲》）明确规定“购房者拥有全部房屋产权”。也就是说，只有购房者才拥有所购房屋的产权，从而排除了非购房者亦拥有产权的可能。可见，1994年上海市人民政府《关于出售公有住房的暂行规定》（以下简称“九四方案”）对产权的规定是十分清晰明确的，上海高院认为陈志新对赵瑞媛购买的公房享有共同共有的权利缺乏政策依据，也违反了市场经济原则。此外，鉴于陈志新自愿提供户口簿、身份证、私章，上海市杨浦区房产管理局据此确认赵瑞媛系协商确定的购房人，向赵瑞媛核发了私房所有权证，因此只有赵瑞媛才是诉争房产的所有权人。其二，陈志新2003年的诉讼超过法定诉讼时效。从陈志新1995年10月19日写给其弟陈蟠九的信件来看，陈志新与赵瑞媛发生产权争议的时间应从1995年10月19日起算，因此其在2003年提起诉讼超过诉讼时效。从证人黄杏林、胡文英的证词看，陈志新于1996年写信给上海市房产管理局、杨浦区人民政府、杨浦区人民政府侨务办公室继续就延吉一村13号307-308室房屋的产权争议要求政府部门解决，并提出将产权人户名变更为陈志新。上述三个政府部门均派员重新调查审核了赵瑞媛购房时的政策依据及手续程序，认真征询了陈志新的真实意思，经协商调解，陈志新明确表示放弃产权争议，再次同意赵瑞媛购买延吉一村13号307-308室公房产权。自赵瑞媛1994年12月15日购买产权至1998年5月9日陈志新、潘厚孚签名息争，在长达三年半的时间里，陈志新在知道自己的权利被侵害后反复提起产权争议，但经多次调解协商后最终息争，同意赵瑞媛购买延吉一村13号305-308室公房产权，故其起诉已过诉讼时效，上海杨浦法院理应依法不予受理。

潘秀娟、潘美娟、潘厚孚答辩称：（一）根据上海杨浦法院、上海市二中院的查证，赵瑞媛、潘厚雄系骗取陈志新的户口簿、私章后擅自签订了购房合同；（二）根据“九四方案”，本案诉争房屋即使登记在一人名下，也不排除同住人陈志新享有共同共有的权利；（三）“九四方案”在特定的历史条件下略有缺陷，但绝不影响政策的合法性和公正性；（四）赵瑞媛提交的陈志新写给其弟的信，反而印证了陈志新一直在主张权利；（五）赵瑞媛提供的陈志新与潘厚孚的签名同意仅表明陈志新和潘厚孚同意他们购买305、306室，并不能证实陈志新和潘厚孚同意他们购买307、308室；（六）赵瑞媛提交的黄杏林、胡文英的证词系刻意编造；（七）赵瑞媛提交的潘秀娟的书信系赵瑞媛用拼凑、模仿、剪接潘秀娟的字迹而假造，毫无可信，且与本案无关。

本院认为，本案系因公房改革引发的不动产权属争议，根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）的规定，职工购买现已住用的公有住房，可适当给予折扣；售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣；职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。据此，上海市人民政府制定了“九四方案”，根据该方案，按成本价购买公有住房的对象为公有住房的承租人或同住成年人，且每个家庭仅能享有一次，购买一套。此外，由上海市住房制度改革办公室和上海市房产管理局发布的《宣传提纲》进一步明确了公有职工住房出售价格的计算公式以及1994年成本价、年工龄优惠率、1994年鼓励职工买房优惠率和已租住公房优惠率等，并明确了按成本价购买公有职工住房的对象为获得新分配住房的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18足岁的同住成年人。可见，公房改革中的房屋买卖不同于普通商品房的买卖，具有极强的政策性，同时也存在较大的价格优惠，因而具有一定的福利性。正因为如此，无论是《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，还是“九四方案”，在明确购房资格的同时，均以家庭作为公有住房的出售对象。不过，为了确保公有住房出售工作的顺利进行，“九四方案”明确要求凡承租户内有多人的，应协商确定购房人，且房屋的产权证只能登记在购房人一人的名下。“九四方案”中的购房人只是具有购房资格的家庭成员的代表，《宣传提纲》中所谓“按成本价购买公有住房，购买者拥有全部房屋产权”，仅仅是指购房人代表全部具有购房资格的家庭成员对房屋享有产权。也就是说，承租户协商确定购房人并不意味着该承租户的其他成员自愿放弃购房资格，房屋登记在购房人名下也不意味着具有购房资格的家庭其他成员对房屋没有任何产权，因为承租户协商确定购房人只是为了满足上海市关于出售公有住房的政策，不能据此认为当事人已经达成放弃购房资格的合意。就本案来说，陈志新和赵瑞媛作为上海市杨浦区延吉一村13号307-308室的承租人，根据“九四方案”，均应享有购买公有住房的权利，但由于上海市的公有住房出售政策只允许多个承租人协商确定一名购买人，故赵瑞媛在征得陈志新的同意后，作为购买人代表全体承租人取得了上述房屋的产权。但是，从陈志新事后写给其弟陈蟠九的信以及陈志新向房管部门、区政府等提出产权异议的情况看，陈志新虽然同意赵瑞媛作为购房人，但并无放弃购房资格的意思，亦无放弃主张房屋所有权的意思，故不能认为房屋登记在赵瑞媛的名下，上述房屋的所有权即归赵瑞媛个人所有，而只能认为由赵瑞媛作为购房人代表全体具有购房资格的承租人对房屋享有所有权。由于陈志新与赵瑞媛均为享有购房资格的承租人，故一、二审判决认定上述房屋归陈志新与赵瑞媛共同所有，并无不当，上海高院依法驳回赵瑞媛的再审申请，亦属正确。