孙玉林与李赟房屋买卖合同纠纷上诉案

孙玉林与李赟房屋买卖合同纠纷上诉案

上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2010)沪一中民二(民)终字第234号

上诉人（原审被告）孙玉林。

被上诉人（原审原告）李赟。

上诉人孙玉林因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2009）闵民三(民)初字第2160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年12月31日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审认定，2009年5月1日，李赟（签约乙方）与孙玉林（签约甲方）签订《上海市闵行区莘朱路851弄91号302室房屋转让协议书》1份，约定甲方将座落于上海市闵行区莘朱路851弄91号302室房屋转让给乙方；转让价545,000元（人民币，下同）；建筑面积53.7平方米；2009年5月1日乙方向甲方支付定金1万元；首付款在使用权转产权后10天内支付；乙方除贷款金额外，其他房款须在双方进行权利转移当日前支付给甲方；甲方应在双方办妥房屋产权过户手续且乙方付清全部房款当日起5日内将该房屋交付给乙方；甲方在产权过户当日留押金1万元在中介处，待交房当日甲方结清水电煤、物业等费用和办理水电煤、物业相关过户手续并交房后，由中介交还押金给甲方；甲方同意乙方可以申请贷款30万元用于支付部分房款；若因甲方原因未按约定期限交房的，甲方应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，逾期超过15天后甲方仍未交房的，则乙方有权单方面解除协议，同时甲方应当向乙方支付总房款30％的违约金；甲方应在乙方为权利人的上海市房地产权证办出日起5个工作日内，向房屋所在地的公安派出机构办妥原有房屋户口的迁出手续；若由于甲方原因导致该房屋原有户口未能在规定期限内迁出的，每逾期一日，甲方应向乙方支付500元违约金；本协议作为甲乙双方所签署合同一部分，并一致认可此协议书中所约定的交易价格为正式交易价格，若《上海市房地产买卖合同》中内容与本协议有冲突或不一致的，以本协议为准。协议还对房屋使用权转为产权等内容进行了约定。

上述房屋转让协议书签订后，李赟（签约乙方）与孙玉林（签约甲方）签署落款日期为2009年6月20日的《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲方将系争房屋出售给乙方；转让价545,000元；双方确认在2009年8月1日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应当向乙方支付已收款0.05％的违约金，合同继续履行。合同还对水电煤等内容进行了约定。

原审另查明，李赟分别于2009年5月1日支付定金1万元；同年5月9日支付房款2万元；同年5月25日支付房款3万元；同年6月25日通过银行转帐支付175,000元和支付中介押金1万元；同年8月7日以银行贷款形式支付30万元。2009年7月20日，系争房屋过户到李赟名下。

原审还查明，2009年9月4日，孙玉林与案外人李有民签订《租赁合同》，约定孙玉林向案外人承租他处房屋一套。

李赟诉至原审法院，要求判令：一、孙玉林将上海市闵行区莘朱路851弄91号302室房屋交付给李赟；二、孙玉林支付自2009年8月16日起至实际交付房屋日止，按日万分之五计算的逾期交房违约金；三、孙玉林支付李赟自2009年8月18日起至实际户口迁出日止，按每日500元计算的逾期迁出户口违约金。

原审认为，李赟与孙玉林签订的《上海市房地产买卖合同》未违反法律规定，依法有效，双方均应严格遵守。《上海市房地产买卖合同》虽未对交房时间、迁出户口等做约定，但不影响合同的效力，且双方签订的《上海市闵行区莘朱路851弄91号302室房屋转让协议书》对上述事项作了约定，该份协议书系双方真实意思表示，是双方关于买卖系争房屋所达成的协议，为买卖合同的组成部分，亦具有法律效力，双方当事人也应当按照约定履行自己的义务。现李赟已根据房地产买卖合同以及转让协议书的约定，取得了系争房屋的产权，李赟据此要求孙玉林迁出系争房屋并承担逾期交房的违约责任，符合房地产买卖合同及转让协议书的约定及法律规定，法院予以支持。孙玉林提出受中介公司欺骗而签订房地产买卖合同，且合同未对交房时间进行约定，要求终止合同或2050年迁出的辩称，无事实依据，且与双方的约定不符，法院不予采信。

根据房屋转让协议书的约定，孙玉林应当在以李赟为权利人的上海市房地产权证办出之日起5个工作日内迁出户口，每逾期一日，孙玉林应当承担每日500元的违约金。原审认为，孙玉林未能按约迁出户口系拒绝履行合同交房义务的附随行为，逾期交房和逾期迁出户口在共同存续期间应当只承担逾期交房的违约责任。但孙玉林在实际交房后如仍未履行迁户口义务的，则孙玉林还需向李赟支付逾期迁出户口违约金。关于违约金的金额，原审认为，每日500元的违约金与李赟实际损失相比，明显过高，法院予以调整。

原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于二ＯＯ九年十一月十二日依法作出判决：一、孙玉林于判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区莘朱路851弄91号302室房屋并将房屋交付李赟；二、孙玉林于判决生效之日起十日内支付李赟以545,000元本金计，自2009年8月17日起至实际交房之日止按日万分之五计算的逾期交房违约金；如孙玉林向李赟实际交房后，仍未将户口迁出上海市闵行区莘朱路851弄91号302室，孙玉林需支付李赟以545,000元本金计，自实际交房之第二日起至实际迁出之日止，按日万分之零点五计算的逾期迁出户口违约金。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取215.81元，由孙玉林负担。

原审判决后，孙玉林不服，上诉于本院称，原审判决认定事实不清，适用法律不当。上海观天房屋中介公司工作人员上门谎称贴少量钱可帮其置换大点房屋改善居住环境，其轻信了谎言，就由该工作人员操作。李赟与中介公司恶意串通，其所持的《上海市房地产买卖合同》中的内容都是空白的，逾期交房违约金和逾期迁出户口违约金的内容都是事后添加的，该合同应认定为无效。由于中介公司未按原先承诺帮其另外购房，使其无法向李赟交付系争房屋，户口亦无处可迁。请求二审撤销原判，驳回李赟的原审诉讼请求。

被上诉人李赟辩称，不同意孙玉林的上诉请求，原审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，孙玉林与李赟签订的《上海市闵行区莘朱路851弄91号302室房屋转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，该协议书具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立并有效。之后，双方签订《上海市房地产买卖合同》只是为办理过户手续所需，故买卖合同中对具体条款未作约定，并不影响合同的履行。孙玉林确认协议书和买卖合同上其签名是真实的，其亦无任何证据证明李赟与中介公司恶意串通及李赟单方添加合同内容，故孙玉林认为合同无效，无事实依据和法律依据。李赟已按约支付了全部房款，并取得了系争房屋的产权，孙玉林却未按约交付房屋和迁出户口，理应承担违约责任。孙玉林作为具有完全民事行为能力人,有责任在签订协议书和合同时,认真审查、理解合同对双方权利义务的约定，孙玉林称其轻信了中介公司工作人员的谎言，与李赟无涉。原审法院依据查明的事实，在对逾期迁出户口的违约金作出调整的基础上，依法所作的判决正确，本院应予维持。上诉人孙玉林的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币431.62元，由上诉人孙玉林负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 孔美君

代理审判员 毛 焱

代理审判员 翟从海

二○一○年二月四日

书 记 员 吴 晔