房屋买卖合同能否因为地方性实施条例失效

房屋买卖合同能否因为地方性实施条例失效

【案情】　

陈某系某大学的退休教师，在大学校区内有学校分配给其的一套住房，2002年经过房改并补交了房款，取得房屋所有权，并办理了房产证。2005年10月30日，陈某向赵某（陈某内兄）出售该套房屋。双方签订了售房协议书，赵某支付了协议内容约定的房款但未办理过户手续。2016年，陈某向学校提出要求转让房产的申请，学校认为，依据江西省建设厅、财政厅、土地管理局、地方税务局于2000年4月10日联合下发的《江西省已购公有住房和经济适用房上市出售实施办法》第五条第七款：未经学校同意的学校校园内的住房不得上市出售。为维护学校的正常办学秩序，拒绝陈某转让住房的请求。2016年7月，陈某以学校房屋不能向学校教职工以外的人转让为由向法院提起诉讼，要求依法解除陈某、赵某之间的售房合同，并判令赵某搬出房屋。

【分歧】

对该房屋买卖合同是否有效存在两种观点：

第一种观点认为，房屋买卖合同无效。陈某与赵某虽然签订售房协议书，但售房协议书违反《江西省已购公有住房和经济适用房上市出售实施办法》中的规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”，该房屋买卖合同违反国家强制规定，应予以认定为无效合同。

第二种观点认为，房屋买卖合同有效。陈某与赵某之间订立的售房协议书，是双方意思的真实表示，陈某对该套房屋有全部产权，依据物权的所有权的民事权利，陈某有权将该套房屋进行转让、收益，不违反法律规定，现陈某以一个地方性的实施办法而要求解除房屋买卖合同，该实施办法既不是法规又不是规章，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”，陈某、赵某签订的协议为有效买卖合同，应予驳回陈某的诉讼请求。

【管析】

笔者赞同第二种意见。其理由如下：

陈某、赵某之间对该房屋出售协议的内容意思是明确的，也是真实的，双方对该事实无异议。符合民法民事行为成立的基本条件，陈某对该套房屋拥有全部产权，虽然是房改房，但陈某交齐了所有房款，是房屋的全部产权所有人，陈某有权出售房屋，赵某按约支付了房款，双方之间的买卖合同是合法的民事法律关系。

现陈某依据江西省建设厅、财政厅、土地管理局、地方税务局于2000年4月10日联合下发的《江西省已购公有住房和经济适用房上市出售实施办法》，加上学校不同意陈某转让房屋为由来对抗原、赵某之间的售房合同，是否成立呢？《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”中的法律、行政法规是指国家颁布的法律，国务院及其各部门依授权而颁布的行政法规。地方政府部门颁布的实施条例既不是法律法规，也不是规章，也就当然不能适用合同法关于无效合同的规定了。

合同效力与物权法的规定是否冲突。随着市场经济地不断发展，无论在立法界还是司法界越来越维护交易的稳定，保护合同的效力，强调意思自治，不轻易干预交易，不轻易确认合同无效。根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。如果强制性规范规制的是合同行为本身，即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握。本案中的《江西省已购公有住房和经济适用房上市出售实施办法》应该属于管理性规定，并不是效力性强制规定。违反该规定，合同并不必然无效，只是房地产登记机关不受理转移登记，影响的是受让人的物权权益。

2007年国家颁布了《中华人民共和国物权法》，第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。物权法明确了合同是否有效依据合同法等规定，不登记不产生物权，也不影响合同的效力。物权区分原则在法律上的确立，把使得房屋买卖合同是否有效与能否取得房屋物权区分开来了。

认为房屋的买卖合同无效的人是混淆了合同效力与登记效力，买卖合同是有效的，只是没有登记还没有取得物权，不得对抗善意第三人。区分两者的效力，具有一定的实际意义：1、有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。2、买受人有权依据合同主张违约赔偿。若合同无效，违约责任也就无效了。3、买受人有权依据合同要求继续履行合同，要求办理产权登记。若确认合同无效，就要返还房屋，那么就妨碍了现有的财产秩序，也剥夺了买受人主张房屋的权利。

综上所述，陈某以学校不同意其办理房屋转让过户手续为由要求法院认定合同无效不符合合同法和物权法的立法本意，陈某与赵某签订的房屋出售协议是合法有效的。