已经被司法机关查封的房屋能否再行出售

已经被司法机关查封的房屋能否再行出售

答：出卖人转让房屋后，有权国家机关对房屋采取了查封等强制措施的，不影响已成立的房屋买卖合同的效力。合同约定的履行期限届满时针对出卖人的强制措施仍未解除，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予以支持。买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务以解除查封房屋强制措施的除外。

出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的情形，实践中，有两种观点：第一种观点认为，擅自出售查封房屋的行为，违反了法律、行政法规的效力性强制性规范，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已解除的，可认定合同有效。北京市高级人民法院采用了此种观点，北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第九条对此进行了规定。第二种观点认为，出卖人擅自出售被查封房屋的行为，按照无权处分的情形处理，买卖合同仍应认定有效，仅涉及买卖合同能否继续履行的问题，这里应分两种清况：一种是法院的查封措施无法解除。这种情形是指法院查封的房产需要用来履行债务或承担担保责任，此时被查封的财产将用于拍卖或变卖，所得的价款须优先偿还债务，因此购房人不可能取得房产的所有权，合同目的不能实现，合同应当解除。第二种情况是法院的查封措施可以解除。这种情形是指债务人用其他财产履行债务，或者查封财产如果是用来担保债务履行的，被担保人按期履行债务，担保即被解除，此时房屋所有人可以请求法院解除查封，查封被解除后，该查封房产的转让则可实现，合同应当继续履行。另外，买受人同意为出卖人偿还因法院查封房产所对应的债务，在法院解除查封措施后，可以继续履行合同。我们认为第二种观点更有利于保护善意买受人的权益，在无法履行合同时，善意买受人可以主张合同的履行利益损失赔偿。