开发商一房二卖，买房人可同时主张哪两项损失

开发商一房二卖，买房人可同时主张哪两项损失

在开发商作为出卖人与买受人订立商品房买卖合同后，因出卖人具有法律规定的特殊违约情形，导致商品房买卖合同解除的，买方有权要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失。本文推送的案例就是如此，买方签订房屋买卖合同后依约支付全部购房款110万元，后该合同因卖方存在一房二卖的情形导致解除，卖方最终被判返还买方已付购房款之外再赔偿350万元。

开发商一房二卖,买房人有权要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失

裁判要旨

商品房买卖过程中，出卖人具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条规定的违约情形，导致商品房买卖合同解除，买受人有权要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失。

案情简介

相关法律规定

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第八条 具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》

十九、房屋涨价损失与一倍赔偿的并用

出卖人具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条规定的违约情形，导致商品房买卖合同解除，买受人要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的，可予以支持，但合同另有约定的除外。出卖人有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买受人所受实际损失的，可以酌情降低赔偿总额。

以下为该案在北京市第二中级人民法院审理阶段，法院在“本院认为”部分就此问题的论述：

本院认为：刘丽娟、肖丽与开普伟业公司自愿签订《商品房内部认购合同》，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，开普伟业公司已经按照约定收受了刘丽娟、肖丽的全部购房款，故应认定该认购合同为商品房买卖合同。上述合同为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依据合同，开普伟业公司应于2006年12月底向刘丽娟、肖丽交付房屋，但开普伟业公司至今未能交付，且在合同签订后又将房屋出卖给第三人，导致房屋买卖合同目的不能实现，开普伟业公司的上述行为已构成了根本违约，应当承担民事责任。刘丽娟、肖丽要求与开普伟业公司解除签订的《商品房内部认购合同》的诉讼请求，于法有据，应予支持。因开普伟业公司具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的违约情形，依照规定，对刘丽娟、肖丽要求返还已付购房款及利息、赔偿房屋涨价损失的诉讼请求应予支持。原审法院鉴于刘丽娟、肖丽同时要求购房款一倍赔偿和房屋差价损失赔偿相加的数额过高，在参考对该房屋市场价值的评估意见并考虑当事人的过错等因素的情况下，酌情确定赔偿总额为350万元，符合相关规定，并无不当。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。

案件来源

北京开普伟业房地产开发有限公司与肖丽等商品房预售合同纠纷二审民事判决书[北京市第二中级人民法院（2015）二中民终字第02109号]。

作者：唐青林 李舒 张烨