房屋买卖合同纠纷案例

房屋买卖合同纠纷案例

导读：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，或者一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，且第三人善意购买、支付合理对价并已经办理产权登记手续的，如果另一方主张追回该房屋的，人民法院均不予支持。

相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条

基本案情：原告秦某、李某在一审中诉称：2012年12月22日，秦、李二人与宋某签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，约定由秦、李二人购买坐落为北京市大兴区庑殿路15号28号楼4单元302号房屋（以下简称：诉争房屋），房屋总价193万元。补充协议约定，秦、李二人于2013年1月10日前将首付款101万元（包含定金3万元）支付给宋某，批贷后3个工作日内宋某完成房屋所有权转移登记手续。秦、李二人按照约定期限交付定金及首付款，但宋某以各种理由拖延履行，不协助秦、李二人办理房屋所有权转移登记手续。补充协议约定，如任何一方逾期履行约定义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。现秦、李二人请求法院判令：1、宋某继续履行2012年12月22日签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，协助秦、李二人办理诉争房屋所有权转移登记手续；2、宋某向秦、李二人支付违约金。

原审被告宋某在原审法院答辩称：不同意秦某、李某的诉讼请求。

翟某在原审法院诉称：1998年，翟某与宋某登记结婚。2006年4月14日，翟某与宋某购买诉争房屋。2007年，翟某与宋某离婚，但未分割财产，故诉争房屋仍系翟某与宋某的共同财产。在翟某不知情的情况下，宋某与秦某、李某签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，将该诉争房屋出售。翟某认为，诉争房屋系其与宋某的共同财产，根据《中华人民共和国物权法》，现未经翟某同意，宋某与秦某、李某签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议的行为，侵犯了其对房屋的所有权和处分权。现在诉争房屋已在相关部门办理网签手续，妨碍翟某对诉争房屋享有的权益，故请求法院判令：确认秦某、李某与宋某就诉争房屋签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议无效，并解除诉争房屋的网上签约手续。

秦某、李某针对翟某的诉讼请求在原审法院答辩称：翟某的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。

宋某针对翟某的诉讼请求在原审法院答辩称：同意第三人翟某的诉讼请求。

一审判决后，宋某、翟某均不服，遂上诉至北京一中院。宋某上诉请求：撤销原判，依法改判驳回秦某、李某要求支付违约金的诉讼请求。翟某上诉请求：撤销原判，依法改判确认秦某、李某与宋某签订的《房屋买卖合同》及其《补充协议》无效，解除上述房屋的网上签约手续。

秦某、李某同意原审法院判决,不同意上诉人宋某、翟某的上诉请求和理由。

判决结果：审法院经审理后判决如下：被告宋某协助原告秦某、李某到房地产主管部门办理涉案房屋所有权转移登记手续并给付原告秦某、原告李某违约金；驳回原告秦某、原告李某的其他诉讼请求；驳回第三人翟某的全部诉讼请求。一审判决后，宋某、翟某均不服，上诉至北京一中院，一中院经审理后判决驳回上诉，维持原判。

裁判理由：根据本案查明的事实，2006年4月14日，宋某与北京旺兴宫房地产开发有限公司签订北京市商品房预售合同。2008年，诉争房屋所有权人登记为宋某。宋某与翟某是在2007年经北京市大兴区人民法院调解离婚，翟某在离婚时未提出分割诉争房屋的要求，在宋某取得房屋产权证书到本案诉讼之前，翟某亦一直没有对诉争房屋主张权利，并且在房屋出售委托登记表中产权人是宋某，共有人情况是无，配偶是否为房屋共有人一项是打的叉，宋某亦在出售声明中称她是合法的产权人，对房屋享有完整的处分权，结合以上情况，作为房屋买卖合同的相对方，秦某、李某在购房前对房屋情况已经尽到了足够的审查义务，有理由相信宋某对本案诉争房屋享有完整的处分权，其交易行为应当得到法律肯定和保护。宋某与秦某、李某签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对翟某要求确认宋某与秦某、李某签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议无效的诉讼请求，一审法院未予支持并无不当。

依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。宋某与秦某、李某签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议对各方当事人依法具有法律约束力，应当继续履行。对于翟某以其对诉争房屋享有物权为由要求解除诉争房屋的网上签约手续，没有事实和法律依据。故一审法院判决驳回翟某要求宋某与秦某、李某解除诉争房屋网上签约手续的诉讼请求正确。

专业解析：本案审理的关键点一是正常情况下房屋买受人应当尽到什么程度的审查义务，尤其是在卖房人可能因婚姻关系存在共有人的情形下，购房人的注意义务应当尽到什么程度。从降低交易成本及保障交易秩序的角度，对购房人审查义务的要求不应过高，也不应过低。卖房人有过婚姻关系时，购房人应当查看离婚证等，对协议离婚和判决离婚的情形分别予以审查。本案中，宋某和翟某以前存在婚姻关系，2007年经法院调解离婚，调解笔录中明确记载了双方均称没有夫妻共同财产。房屋出售委托登记表共有人情况是无，配偶是否为房屋共有人一项是打的叉，宋某亦在出售声明中称她是合法的产权人，在此情况下，应当认为房屋买受人秦某、李某已经尽到了足够的审查义务。

本案审理的关键点二是关于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，能否在本案中适用。该司法解释第三条是指当事人一方主张合同无效的情形，此处当事人应当特指买卖合同双方，而不包括本案中的翟某。因此，本案并不能引用该条司法解释来驳回翟某的诉讼请求。

本案审理的关键点三是关于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条，“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”在本案中的适用问题。该条司法解释规定第三人善意购买并已经办理产权登记手续的，对另一方主张追回的诉讼请求不予支持。本案中的秦某、李某并没有办理房屋过户登记手续，因此，不应该适用本条司法解释。