卖房人逾期迁出户口相关问题

卖房人逾期迁出户口相关问题

一、卖房人构成违约的条件

《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”违约责任是严格责任（无过错责任），即违约责任的成立不以过错为要件或前提，只要合同一方当事人不按约履行合同义务，就构成违约，就要承担违约责任。不可抗力除外【《合同法》第117条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。】

《合同法解释二》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。” 由此可以看出，过错程度会影响违约损害赔偿的数额。即过错程度较低的，法院可能会酌情降低违约损害赔偿的数额；过错程度较高的，法院可能会酌情提高违约损害赔偿的数额；但是，这并不意味着法院一定会调整违约金。

卖房人因客观原因没迁出户口也要承担违约责任，但是因为其过错较低，法院可能会酌情调低其违约损害赔偿的数额。另外，如果卖房人没有把标的房屋内的户口迁出标的房屋，买房人也将自己的户口迁入标的房屋，卖房人与买房人的户籍分册立户，买房人仍然有权要求卖房人迁出自己的户口，如果卖房人没有按约迁出自己的户口，买房人仍然有权要求卖房人向买房人支付逾期违约金。

参考案例：上海市第二中级人民法院（2014）沪二中民二（民）终字第2249号、上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民二（民）终字第1638号

二、逾期迁出户口的违约金标准

上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初39435号判决卖房人逾期迁出户口的违约金每天200元；上海市宝山区人民法院（2016）沪0113民初7733号判决卖房人逾期迁出户口的违约金每天50元；上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初24012号民事判决和上海一种院（2016）沪01民终11083号判决卖房人逾期迁出户口的违约金每天30元。

《上海市房地产买卖合同》一般都会约定卖房人逾期迁出户口的，按照每日总房价的万分之五向买房人支付违约金，这个逾期违约金的金额明显是偏高的，要依法进行调整。

《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。” 《合同法解释二》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”

调整逾期迁出户口的违约金的因素很多——实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素。

（1）实际损失。买房人的实际损失往往难以用金钱衡量。因为买房人的实际损失一般表现为自己的户口落在公共户口或者亲朋好友房子里给自己及他人造成的不便，给孩子上学带来的困难，给房子再次出售的价值带来的负面影响等等。但是，这要具体情况具体分析，如某些买房人没有上海户口，自己及孩子的户口本来就不能迁入标的房屋，也就不存在前两种损失；一般而言，买房人购买房子后不会立即将房屋出售，因此，如果卖房人逾期迁出户口时间不是很长，对买房人也不会造成实质性的损害。当然，对买房人心理上的影响还是有的，而且可大可小。

（2）当事人的过错。对于逾期迁出户口，卖房人的过错差距比较大。a.标的房屋内的户口逾期迁出，有些是因为卖房人不知道标的房屋内有户口（如卖房人的上家的户口）或者卖房人没有权力迁出标的房屋内的户口（如标的房屋内的户口非卖房人本人的户口）。这样，卖房人的过错程度较低。b.标的房屋内的户口逾期迁出，有些是因为卖房人故意不迁出。这样，卖房人的过错程度就明显就比较大。

（3）预期利益。户口问题的预期利益，一般表现为房屋动迁所得的利益（现在已经很少了），孩子上学的利益（如标的房屋是比较好的学区房），给买房人的生活带来的便利等等。但是这些预期利益往往难以量化。

综上，逾期迁出户口的违约金如何调整没有一个可以量化的标准，法院的自由裁量权很大。

三、买房人可以主张逾期违约金的时间

  这个问题涉及到诉讼时效和一事不再理等问题。

（一）关于诉讼时效的问题

《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”

1、如果买房人十年后才知道（且应当知道）卖房人的户口没有迁出，则买房人可以主张十年的逾期违约金。

2、如果买房人自始就知道卖房人的户口没有迁出，则买房人只能主张两年的逾期违约金。

当然，买房人主张逾期违约金适用诉讼时效中止和中断的规定【《民法通则》第一百三十九条：“在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。” 第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20条】

（二）关于一事不再理的问题

《民诉法解释》第二百四十七条：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”如果买房人已经起诉过卖房人要求其承担逾期违约金，法院判决支持了原告的诉讼请求，卖房人也按照判决支付了相应期间的逾期违约金。那么，在这之后，如果卖房人还是没有迁出户口，买房人是否可以就前一次起诉之后又产生的逾期违约金进行主张呢？答案是可以的。这并不违反一事不再理原则。

参考案例：上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民二（民）终字第1638号

附应某诉单某房屋买卖合同纠纷案

案情简介：系争房屋位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室，建筑面积57.13平方米。2015年1月13日，应某与单某签订“上海市房地产买卖合同”一份，约定单某（甲方）将系争房屋转让给应某（乙方），转让价款145万元，并约定2015年3月15日前共同向房地产转让中心申请办理转让过户手续。同时该合同补充条款（一）第3条约定，“甲方应于交易过户之日起的90日内，向该房地产所在地的公安派出机构办理原有户口的迁出手续，若未在前述期限内迁出原有户口，甲方应按照该房地产总价款的日万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口迁出时止”。合同另对其他事项作了约定。2015年3月11日，系争房屋的产权登记至应某名下。一审庭审中，双方一致确认实际过户日期为2015年2月28日。应某向法庭提供了“常口现实库信息资料”一张，证明截至2016年5月13日止，系争房屋内尚有黄某的户口尚未迁离。应某还提供销售不动产发票一张，证明该发票的开票日期2015年2月28日即为交易过户日期。单某对上述证据真实性无异议。

法院判决【上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终11083号】认为，依据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案上诉人虽主张双方合同约定的违约金标准并非过高，但事实上户口逾期迁出对于上诉人实际使用系争房屋并无实质影响，上诉人亦未能提供证据证明其实际损失的大小，且双方关于原有户口迁出问题的纠纷尚未彻底解决，由此，一审法院基于被上诉人的调整违约金的请求，结合本案的实际情况，酌定被上诉人按照每日30元的标准支付2015年5月30日至2016年3月18日期间的违约金，并无不当，数额尚属合理，本院予以维持。