夫妻一方擅自将房屋出售给第三人的房屋买卖合同效力认定

夫妻一方擅自将房屋出售给第三人的房屋买卖合同效力认定？

夫妻关系存续期间一方转卖房屋是否无效，要从以下几个方面衡量：

一、购房方是否主观存在恶意，比如，是否系夫妻一方亲属、同事、足以知道售房一方的婚姻状况；

二、是否支付了市场对价。若以明显低于市场价格购房，一是显失公平，二是难以体现购房方属善意取得；

三、是否办理完毕过户手续。若已办理完毕过户手续，交易行为已完成，对于法院结合案情考虑定案结果是有一定影响的。

案例：

夫妻一方出售房屋纠纷

案情介绍：李某和王某系夫妻关系，于1999年购买房屋一套，共同居住，房屋产权证登记在王某名下。 2002年3月5日，因家庭矛盾，双方发生纠纷，激烈争吵。李某一气之下，离家出走。4月，王某与刘某联系，商量将房屋卖给刘某，双方商定价格为60万元，当天交付了房屋和全部购房款。当房管部门询问王某的丈夫对卖方的一件事，王某谎称其丈夫长期在外工作无法回来办理手续而全权委托其办理，房管部门遂为其办理了交易手续，将房屋转至刘某名下。一个月后，此事被李某发现，找刘某要房，被刘某拒绝。李某以王某为被告，刘某为第三人向法院起诉，要求刘某返还财产。

案件处理：法院认为，刘某属善意第三人，根据法律的规定，认定房屋归刘某所有，因王某擅自转让共有房屋给刘李某造成的损失，由王某向李某承担赔偿责任。

一方擅自处分属于夫妻共同财产的房屋可能会发生无权处分和善意取得。

情形一：房屋转让合同所涉及的共有房产产权证登记的是夫妻双方的名字，出卖人在签订合同时已经向买受人出示过房产证，但并未出示夫妻另一方的授权委托书。此时，很显然，买受人在明知房屋的共有状态情形下仍与一方擅自处分房屋，根据我国《合同法》规定，合同双方恶意串通，损害第三人利益的合同无效。故即使在已经履行完房产过户手续，双方签订的房屋转让合同依然应当被认定为无效。

情形二：房屋转让合同所涉及的共有房产产权证登记的仅是夫妻一方的名字。此时，则应视出卖人与买受人履行合同的阶段有所不同。一般认为，如果双方已经签订合同、支付了对价，并且已经完成了房屋过户手续，则应认为买受人构成善意取得，从而取得转让房屋的所有权。如果出卖人与买受人并未完成房屋的过户手续，则不能适用善意取得制度，买受人自然不能取得房屋的所有权。房屋转让合同的效力属于效力待定的合同，应当依据夫妻一方是否追认以及出卖人是否构成表见代理来区分效力。

律师建议：在二手房交易过程中，为避免日后纠纷的产生，出卖人或者购买者应当对房屋产权进行确认，如果房屋确属共有状态的，必须征得房屋共有人的同意，要求房屋共有人当面签字、共同到房管部门去办理产权过户手续；如果房屋共有人确实无法同时到场，可以要求其办理委托公证等手续，以防假冒共有人签名骗取房产证，切勿抱以侥幸心理。