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定金超过合同金额20%的部分,是否无效?

日期:2023-07-19 来源:| 作者:| 阅读:0次 [字体: ] 背景色:        

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根据《民法典》第586、587条规定了定金罚则,合同约定的定金数额不得超过合同金额的20%。对于定金数额超过20%的部分,按照定金罚则进行处理,争议不大。但是,若合同约定的定金远远超过合同金额的20%,那么超过20%的部分的性质如何界定?虽然民法典规定,“超过部分不产生定金的效力”,但是对于超过的部分的性质,并未进一步明确,超过的部分是不是定金?是不是无效?是不是完全不受法律保护?尤其是定金条款与违约金条款,甚至惩罚性违约金条款存在竞合并存关系时,对上述规定的理解就至关重要。

典型案例:2020年7月11日,购房人与开发商签订《认购合同》,约定:购房人以内部优惠价购买商品房,购房款为600万元,其中300万元性质为定金。双方约定在2021年10月1日前签订正式的《商品房买卖合同》。为此,购房人支付全部房款600万。《认购合同》还约定:若开发商违约导致未能按期签订商品房买卖合同的,购房人有权随时通知解除合同,并要求开发商承担双倍定金的违约金 (不以购房人的实际损失为限),同时退还购房人已付全部房款,并按同期银行贷款利率支付利息。

但是,开发商违反合同约定,一直未能与购房人签订商品房买卖合同。为此,购房人向法院提起诉讼要求解除合同,并承担违约责任。

此时,双方围绕开发商承担“双倍定金的违约金”产生分歧。购房人可主张的双倍定金的违约金具体数额为多少?

要回答这个问题,就必然涉及对《民法典》第586条关于超过合同金额20%的部分不产生定金的效力,如何进行理解?

在司法实践中,可能会存在以下三种理解:

第一种理解:超过部分不产生定金的效力=超过部分不视为定金。

根据《民法典》第586条,定金的数额由当事人约定;但是,不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金的效力。

因此,本案例中,双方关于购房款为600万,约定定金300万明显超过房款的20%(120万),超过部分不视为定金。依据合同约定,双倍定金的违约金,也就是120万的两倍,共计240万。

因此,购房人可向开发商主张解除合同,要求返还全部购房款600万及利息,并支付违约金240万元。

第二种理解:超过部分不产生定金的效力=超过部分依然为定金,只是超过部分不适用定金罚则。

第一,根据《民法典》第586条,定金的数额由当事人约定;但是,不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金的效力。

何谓“定金的效力”?简言之就是“定金罚则”。根据《民法典》第587条,给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。

根据上述“定金罚则的效力”,对于支付定金的一方,就是“赔一”;对收取定金的一方,就是“退一赔一”。因此,无论谁违约,违约金均等于定金数额。简言之,定金数额超过合同20%的那部分,仅仅是不产生“定金罚则的效力”(“赔一”或“退一赔一”),法律并未否认其定金的性质。

第二,合同约定开发商承担双倍定金的违约金 (不以购房人的实际损失为限) ,同时退还购房人已付全部房款,并按同期银行贷款利率支付利息。

为此,开发商作为收取定金的一方,最终根据合同约定承担的上述违约责任,并非“定金罚则”,已经超出了“退一赔一”的“定金罚则”,为“惩罚性违约责任”。

因此,合同约定的双倍定金的违约金 (不以购房人的实际损失为限),这里的“双倍定金”指的就是300万的双倍,并非适用定金效力的定金的双倍。

第三,根据开发商与购房人签订购房合同的本意,以及双方权利义务均衡的角度,在未与购房人签订《商品房买卖合同》和办理商品房备案手续的前提下,购房人就已经提前支付全部600万购房款,购房人承担非常大的购房风险(钱和房可能两空)。为此,双方特意在合同中多次重申将定金锁定为300万,以《补充协议》方式特别约定,一旦开发商严重违约,购房人能够按照300万的双倍追究开发商的违约责任,且特别约定不以购房人的实际损失为限,这是一种明显的惩罚性违约责任。因此,双方签订合同时,关于惩罚性违约责任的真实意思表示,双倍定金的违约金就是300万的两倍。

因此,购房人可向开发商主张解除合同,要求返还全部购房款600万及利息,并支付惩罚性违约金600万元。

第三种理解:超过部分不产生定金的效力=超过部分“定金”不适用定金罚则,超过部分“定金”并非定金罚则中的“定金”概念,仍然受法律保护,应根据真实意思表示确定其性质(惩罚性违约金)。

如前所述,超过部分不产生“定金的效力”,简言之就是超过部分不产生“定金罚则”的效力。对于收取定金的一方,就是超过部分不产生“退一赔一”的法律效力。超过部分的“定金”仍然受法律保护,只是该部分不产生定金罚则的效力。

而本案例中,合同特别约定开发商承担双倍定金的违约金 (不以购房人的实际损失为限) ,同时退还购房人已付全部房款,并按同期银行货款利率支付利息。因此,该违约责任毫无疑问为惩罚性违约责任,并不能适用定金罚则的效力。

虽然合同约定300万的定金,远远超过法律规定的20%上限(120万),但对于超过20%上限的部分,即便不属于定金罚则中的“定金”的概念,但仍然受法律保护。在并不具备适用定金罚则的前提下,合同约定的惩罚性违约金(“双倍定金”),仅仅是关于违约金具体数额的约定,并非定金罚则中的“定金”的概念,不能将超过20%上限的“双倍定金”抠字眼理解为定金罚则中“定金(20%)的双倍”。这不符合法律规定和双方当事人真实意思表示。

因此,购房人可向开发商主张解除合同,要求返还全部购房款600万及利息,并支付惩罚性违约金600万元。

综上所述,本人认为上述第三种理解更符合法律规定和立法精神,更能反映各方当事人的真实意思表示,应由开发商向购房人返还全部600万购房款及利息,并承担惩罚性违约金600万元。

援引法律

《民法典》第586条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是,不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的,视为变更约定的定金数额。

第587条 债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。


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