购房人提案外人执行异议之诉，三个构成要件审查

购房人提案外人执行异议之诉，三个构成要件审查

——房屋买受人作为案外人提起执行异议之诉，经审查符合有关查封司法解释规定的三个构成要件的，应当停止执行。

标签：执行｜房屋｜案外人异议｜房屋买卖｜买受人优先权

案情简介：2009年，投资公司与开发公司签订66套房屋买卖合同并支付全款，同时进行了网签及备案，其中61套商业用房办理了过户手续，另5套出租给他人，因开发公司拖欠税款等原因未能办理过户手续。2010年，因建筑公司与开发公司工程款纠纷，法院执行查封前述5套房屋中一套，投资公司提执行异议。

法院认为：①依最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，买受人在符合已支付全款、实际占有财产、对未办理财产过户不存在过错三个构成要件情况下，法院不得查封。②综合本案证据，可认定投资公司就支付购房款和房屋占有问题，与开发公司通过购房款收据及涉案房屋交接单形式给予确定。案涉66套房屋购买过程虽烦琐，但整个购房事实清楚。因涉案61套商业用房，投资公司已取得房屋所有权证，故61套商业用房在款项支付上是真实的。而依前所述，在合同签订及购房款支付方面，66套房屋买卖是一个整体行为，故5套诉争房屋在款项支付上也是真实的。因占有房屋不等同于自用房屋，故5套诉争房屋实际使用人可非投资公司。综合投资公司提交的一系列证据，可证明在执行法院采取查封措施前，投资公司确已实际支付全部购房款，并已实际占有房屋。③依现有证据，可证明系因开发公司拖欠税款等原因未能办理诉争房屋产权过户登记。此系投资公司作为买受人所无法控制和克服的，由此造成的不利后果不应由投资公司承担。综上，本案符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定的应当解除查封情形，故裁定停止对涉案房屋执行。

实务要点：房屋买受人作为案外人提起执行异议之诉，经审查符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定的买受人已支付全款、实际占有财产、对未办理财产过户不存在过错三个构成要件的，应停止执行。

案例索引：北京高院（2013）高民终字第541号“某投资公司与某建筑公司案外人执行异议之诉案”，见《北京坤展利都投资顾问有限公司诉江苏南通六建建设集团有限公司案外人执行异议之诉案》（张稚侠），载《中国审判案例要览》（2014民:539）。

作者： 陈枝辉