租户还是房主，双方各执一词法官依据证据，认定租房事实

租户还是房主，双方各执一词法官依据证据，认定租房事实

作者：黄旭宁

2013年2月张芳与自己的公公婆婆李亮、王珍经法院主持达成调解协议，确认位于昌平某小区的403号房屋归张芳所有。2013年3月6日，出租人张芳与承租人王明（王珍的弟弟）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定张芳将403号房屋出租给王明，租期一年，从2013年3月6日到2014年3月6日。王明依约向张芳支付了租金。租期届满后，王明未搬离，依然实际控制该房屋。2014年4月10日，张芳起诉至法院，要求王明腾退房屋，支付超期阶段房屋的使用费。王明则声称，403号房屋并非张芳所有，而是王明借王珍的名义购买的。王明提出，自己2003年8月就与李亮、王珍夫妇约定以王珍名义购买该房屋，且其已给付李亮、王珍5.3万元，同时约定十年后为其办理房屋过户手续后给付房屋剩余款项。其是为了缓和张芳及其配偶的婚姻关系，才签订了上述租房合同。

法院经审理认为：本案中，张芳与王明签订的《北京市房屋租赁合同》合法有效，对双方均有约束力。合同约定租期自2013年3月6日至2014年3月6日，王明按照合同约定支付了一年租金。合同到期后，王明仍继续使用租赁物，出租人当时并没有提出异议，故双方之间的租赁合同仍继续有效，租期变为不定期。现张芳要求王明腾退房屋、交还房屋、钥匙及电卡，在双方租赁合同解除的前提下，理由正当，但应当给予王明一定的期限。王明在合同到期后一直在涉案房屋内居住，张芳要求按照原租赁合同标准，支付自合同到期后开始至实际腾退房屋止的租金，理由正当，予以支持。

故法院于2014年6月24日作出一审判决，判决王明腾退房屋，并按照租金标准支付租赁期满至腾退时止的房屋使用费。

王明不服一审判决，提起上诉，主张房屋是其借名买房取得的，不同意腾退房屋，支付房屋使用费。北京一中院于2014年11月5日作出终审判决。法院认为：张芳与王明签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方订立租赁合同是在张芳与他人在法院调解将403号房屋办理至张芳名下后与王明签订，合同约定了房屋租赁期限和租金数额等，王明支付了租金。从该合同签订的时间、约定的内容以及双方履行合同的情况可知，王明应当知道张芳与他人达成调解的情况，双方之间形成了租赁关系。王明称双方之间存在借名买房的法律关系，但就此未能提供充足有效证据，而且未能对双方因何订立租赁合同作出合理解释，法院对其所述不予采信。

最终，二审法院驳回了王明的上诉，维持了一审判决。

法官说法

本案的争议焦点是王明与张芳之间的法律关系应如何认定。

张芳主张其与王明存在房屋租赁合同关系，结合其提供的与王明之间的房屋租赁合同以及李亮所交纳租金的证据，法院能够认定双方之间存在房屋租赁合同关系。王明虽不认可租赁关系的存在，但其对为何会与张芳签订租赁合同并支付租金无法做出合理解释，缓和张芳的家庭矛盾一说仅为其口头陈述，并无相应证据支持，且其支付房租的行为实际上履行了合同，故其辩称无法被法院采信。王明主张其与张芳公婆，即李亮、王珍之间存在借名买房关系，但并无相应证据予以佐证。一方主张是借名买房但无书面合同的，需要结合房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释几方面考察双方是否存在借名买房关系。本案中王明提出其支付了部分房款，仅凭该证据无法认定借名买房关系。另外，考虑其与张芳签订租赁合同这一情节，对其借名买房这一主张法院不予采信。

其次，张芳通过法院调解方式与李亮、王珍达成调解协议并以生效法院调解书取得诉争房屋的所有权。张芳对诉争房屋享有所有权，是排他的。退一步讲，即便王明与李亮、王珍存在借名买房关系，其债权也仅限于向李亮、王珍请求交付房屋，而不能对抗张芳对房屋所享有的物权。

最后，张芳与王明之间的房屋租赁合同于2014年3月6日届满后，出租人张芳未提出异议，王明继续使用房屋，双方继续按照原合同内容履行，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现张芳欲解除合同，收回诉争房屋，因租赁合同为不定期，张芳可以随时解除，但应当给予王明一定的期限。