租房协议需明确细则 房东有免责条款未必跑得脱

又到年终岁末租房季，这个案例给你提个醒

包租公包租婆

有免责条款未必跑得脱

又到年终岁末租房季，不少已开始盘算着节后房租又该涨多少了，合同中哪些条款又该修订了。当然，们肯定不会忘记在合同中写下任何有利于自己的免责条款。不过，很多可能不知道，即使在合同中约定了自己的免责条款，但在法律实践中，有些免责条款却无法免责。

个案

租房协议约定免责

房东还是担责六成

雷某在永川区中山路办事处双龙村有一栋三层楼房，先后将二楼出租给廖某，一楼出租给蒋某，并委托堂姐管理。

2014年8月5日晚10时左右，一楼客厅突然起火，蒋某逃出后报警。楼上的廖某为躲避火灾从二楼跳下，着地后受伤送医，司法鉴定左脚跟骨折十级伤残。事后，雷某与蒋某签订房屋出租协议，约定蒋某在租房期间做好防火防盗及个人人身安全工作，如发生意外与雷某无关。

不久，廖某把雷某与蒋某起诉到法院，要求雷某赔偿9万元，蒋某承担连带责任。

蒋某辩称，火灾是线路老化引起一楼客厅闸刀起火，他不应担责，雷某作为房东应承担赔偿责任。

雷某辩称，火灾并未危及廖某，是他判断失误跳楼，自身应负部分责任。同时，一楼长期由蒋某居住，其私接电线煮饭，应对廖某承担赔偿责任。雷某还称，她与蒋某的租房合同对火灾有免责约定，因此她不应担责。

永川区法院审理认为，因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担责任，现火灾成因不明，没有证据证明火灾是蒋某用电不规范导致，因此蒋某不担责。雷某作为出租人疏于管理致该楼房存在火灾隐患，应对廖某为避险而跳楼受伤担责。

法院还认为，雷某与蒋某的房屋出租协议是于火灾后签订，且廖某并非该协议的相对方，因此协议中关于发生火灾等情况时的免责内容对廖某不产生效力。

法院最后认定雷某担责60%，判决赔偿廖某5万元。

提醒

六种免责条款 房东依然担责

重庆晚报新闻律师团成员、律师指出，房东在签订出租房屋协议时，往往会在合同中努力避免承担未来发生相关事件后的责任。如果在房屋出租协议中房东约定如下六种免责条款，其实不具备效力。

如果租客延期缴付水电气费、物管费、滞纳金等，造成经济损失全由租客承担，且房东有权解除或终止房屋租赁合同。

律师：根据物业等合同，房屋水电费等费用的缴纳责任人为房东而不是租客。不能将一份合同的责任强加在另一份合同的相对人身上。

租客对房屋具有维修义务，如果因房屋质量而造成的损失，都由租客承担相应责任。

律师：房东可以约定由租客对房屋质量问题进行维护和维修，但一旦发生相关事故，房东依然不能完全免责。

出租期间，房屋一切设备设施由租客使用并负责管理，由此引起的安全事故等责任均由租客个人负责。

律师：房东将电器、热水器等设备交给租客使用时，可能在交付之日看着没问题，但不代表没有安全隐患。只要有证据证明房东存在过错，依然不能完全免责。

为避免发生不安全事件，租客洗澡、洗头或煮饭时，要打开窗户通风通气，如果租客不听，发生的一切事故均由租客承担。

律师：这种条款往往出现在比较老的房子的出租合同上，但不符合人的日常生活习惯，属于无效条款。

旧租客租赁到期后，由新租客去收房入住。如旧租客延期交付，由新租客去追责，房东仅协助，并无违约责任。

律师：此条款在签订协议时，如租客表示异议不同意后，房东依旧加入免责条款，则属于无效条款。

租赁期间，房屋发生一切火灾所造成的损失后果都由租客承担，与房东无关。

律师：火灾的责任由消防部门认定，而非房东。