夫妻共有房屋一方能单独出售吗

夫妻共有房屋一方能单独出售吗？

在日常生活中常会出现夫妻一方单方面出面签订房屋买卖合同，面对这样的合同我们会遇到哪些风险？在签订时又应注意哪些细节？

姚芳芳与丈夫祝新平结婚多年，夫妻感情一直很好。经过多年的艰苦创业，两人终于买到了一套舒适的商品房，不过由于丈夫祝新平工作比较忙，所以买房、办房产证、装修的事情都是姚芳芳一个人处理，在办理房产证的时候，姚芳芳也只写了自己的名字——反正是在婚姻关系存续期间所得的财产，两人之间又没有特别的约定，房子自然属于夫妻共同财产。

可随着物质生活越来越好，夫妻之间的感情却变得越来越差，为此祝新平干脆就不回家了。对于丈夫的这种行为，姚芳芳心灰意冷，甚至有了离婚的念头。为了能让自己重新振作起来，她决定自己创业，开始新生活。可创业需要资金，唯一的途径就是变卖现在自己住的房子。姚芳芳想，反正自己的丈夫也不回来住了，这房子也只登记在自己名下，现在想卖还不容易吗？有了这主意后，她很快通过中介找到了买家秦学红女士，双方很快就签订了一份房屋买卖合同，合同约定房屋价格为95万元，定金5万元，房屋的交付时间为 2008年11月25日，房产证在余款付清后的两个月内办理。秦女士签下合同后当即将定金支付给了姚芳芳。

不久，祝新平得知姚芳芳想创业办公司，便想找妻子问个究竟，可当他回家时，开门的却是一个陌生女子，这才得知自己家的房子已被妻子卖了。祝新平要求姚芳芳立即与秦学红解除房屋买卖关系，但遭到了她们的拒绝。无奈，祝新平只好一纸诉状，将姚芳芳与秦学红告上了法庭，诉称两人侵犯了自己的合法权益，请求法院判令姚芳芳与秦学红的房屋买卖合同无效。诉讼中，姚芳芳故意不出庭应诉，但作为买房人的秦女士则认为，自己与姚芳芳的房屋买卖合同是在双方充分协商的基础上形成的，自己并不清楚姚芳芳与祝新平之间的关系与矛盾，自己的行为是合法有效的，要求法院驳回祝新平的请求。

祝新平能要回自己的房子吗？这份合同是否有效呢？祝新平能要回自己的房子，这份房屋买卖合同属无效合同。根据我国《婚姻法》规定，夫妻存续期间所取得的财产为夫妻共同财产。根据我国物权法第97条规定，处分共有的不动产应当经全体共有人的同意（共有人之间另有约定的除外）。姚芳芳与秦学红签订的买卖合同中所涉及的房屋系姚芳芳与祝学平的夫妻共同财产，两人对此共同财产并没有特别的约定，双方享有平等的处分权。姚芳芳在未经丈夫祝新平同意的情况下，擅自处分共同财产的行为侵犯了祝新平对该房屋的所有权，其行为不受法律保护。并且，秦学红未尽到对房屋产权审查注意的义务，不能认定其有理由相信姚芳芳出卖共有房屋的行为是夫妻双方的共同意思表示，所以姚芳芳与秦学红签订的房屋买卖合同无效。对于已经支付的房款，姚芳芳应当予以返还。

当然，秦学红也可以善意为由，主张合同有效，也可能会得到法院的支持。即使法院认定合同无效，如果房价上涨，秦学红也可以向法院起诉要求姚芳芳赔偿房价上涨给自己造成的损失。

律师提醒：如碰到类似案例时，买方应注意审查房屋产权，涉及到夫妻共同财产，应及时让另一方出具同意卖房的书面证明，并且在签订合同时让夫妻双方共同到场签字，避免产生纠纷。

夫妻一方出售房屋的合同效力问题

夫妻一方出售房屋是指夫妻一方未经另一方同意出售房屋的行为。夫妻一方出售房屋的行为是否有效，主要看所出售的房屋是不是共有财产。

《城市房地产管理法》第三十七条规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。”最高人民法院《关于民法通则若干问题意见》第八十九条：“在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意的、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”该条规定是否仅限于动产，尚有争议，但最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十五条的规定，则包括不动产。该条规定的内容是：“部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应当宣布买卖关系无效；买方如不知情，买卖关系是否有效，应根据实际情况处理。”

夫妻一方出售的房屋如果是共有财产，未经另一方同意，其买卖行为无效，但第三人善意、有偿购买，买卖关系是否有效要根据实际情况处理。因此，如何认定善意购买行为具有重要意义，这其中应区分几种情况。

首先，要确认房屋所有权的状况是夫妻一方所有还是夫妻共有。《婚姻法》第十八条规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产。（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定的只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。”最高人民法院《关于婚姻法若干问题的解释》第十九条规定：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外。”

其次，买受人如何判断买受的房屋是否是共有财产呢？他有没有权利和义务调查要购买的房屋是否是夫妻共同财产呢？本律师认为买受人只要做形式审查，即审查房屋所有权证书和出售人是否一致，有无共有人登记就尽到了充分的注意义务。如果房屋所有权证书上没有共有人就可以认定为出售人一人所有。买受人没有权利也没有义务去核实房屋是不是婚后购买而只登记在一方名下，也不可能去搞清虽然是婚后购买，但约定婚姻存续期间所得的财产归各自所有。可以直接认定是一人所有的财产，而不是共有财产，可以与本人签订买卖合同。如果确系夫妻共同财产，只登记在一人名下，夫妻另一方主张买卖合同无效，不应予以支持。买受人属于善意购买，应当依法保护买受人的合法权益。

如果房屋所有权证书记载了共有人，买受人应当取得其他共有人的书面同意，否则，买卖合同无效。共有人书面同意，不应理解为本人亲自签名。房屋属于夫妻共有财产，一方出售房屋时，买受人有理由相信是夫妻双方共同的意思表示的，买卖合同有效。最高人民法院《关于婚姻法若干问题的解释》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于夫或妻对夫妻共同所有的财产有平等的处理权的规定，应理解为（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

第三，为了减少纠纷，防止共有人擅自处分共有房屋，房管机关在办理房屋产权证书时，应当要求申请人出具户籍证明或相关证明，查明是否属于共同财产，如申请人已婚，应要求夫妻双方到场查明房屋是否为夫妻共同财产，在产权证书上予以说明。如一方放弃或双方约定房屋属一方财产，在房屋产权证书上不登记为所有人。这样根据房屋产权证书上登记的所有人是夫妻两人还是一人，就可以向社会公示房屋为夫妻共同所有还是一方所有，使房屋买受人或抵押权人能了解共有房屋的另一方是否同意出卖或抵押共有房屋。只有如此，才能起到不动产登记公示的作用。另外。即使房屋不属于共有财产，所有权人出售房屋时，夫或妻在同等条件下有优先购买权，所以买受人还是审慎为妥。

夫妻一方未经对方同意擅自出售房屋的行为是否有效?

夫妻一方未经另一方同意擅自出售房屋，另一方作为原告，以不知情为由向法院起诉要求确认房屋买卖合同无效的，法院一般很难支持。除非原告有证据证明买方与其配偶恶意串通转移财产或有证据证明买方明知其夫妻没有就出售房屋达成一致意见。

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