可否仅凭离婚协议过户房产?

可否仅凭离婚协议过户房产?

作者：游朦

【案情】

2016年1月陈某夫妇协议离婚时约定，登记在双方名下的房产归男方陈某所有，并由陈某负责偿还剩余贷款，取得不动产权证后陈某之妻王某无条件配合办理除名手续，后二人在民政局办理离婚。2017年5月，二人取得不动产权证，王某却拒绝配合陈某过户，陈某以《离婚协议》中的约定为由，诉至法院要求确认该房产归自己单独所有，同时王某配合其办理过户登记手续。

【分歧】

对于陈某以《离婚协议》中的约定为由，要求确认房产为其单独所有，其妻王某配合其办理过户登记手续的诉求能否支持，出现了如下两种意见：

第一种意见认为，应当支持其诉求。《离婚协议》系 陈某及王某二人的真实意思表示，二人离婚时间已超过一年，女方王某应当按照协议履行配合王某办理过户登记手续的义务。

第二种意见认为，应当驳回陈某的诉求。该房屋为银行按揭贷款房屋，陈某要求确认房产归其一人所有应取得抵押权人同意，因该贷款系夫妻共同债务，若仅凭《离婚协议》办理房产除名手续侵犯了债权人的利益。

【评析】

笔者同意第二种观点，具体理由如下：

首先，除名判决将会影响债权人的利益。该房屋贷款为夫妻共同债务，王某除名将会导致债务人的减少，侵犯债权人（银行）的利益。

其次，除名判决违反法律规定和合同约定。根据《物权法》第191条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。一般在银行和借款人签署的《个人住房抵押借款合同》中关于抵押的解除条款会明确约定：乙方（借款人）向甲方（银行）还清本合同项下的借款本息及其他应付款项后，甲、乙双方（或由乙方）向房地产管理部门办理注销抵押登记手续。那么，上述合同条款应在不违反相关法律规定的前提下，在合同双方同意的情况下发生法律效力。因此，只有借款人还清借款合同项下本息及其他应付款项后，银行方能依约配合当事人向房地产管理部门办理注销抵押登记手续。因此，本案中，在银行贷款未结清且银行不同意除名的情况下，法院应判决驳回陈某的诉讼请求。

在贷款发放中，未结清贷款就撤销抵押登记会导致银行的抵押权悬空，因此风险较大。出现类似情形时，最好是借款人出面与银行协商，由借款人向银行提出提前还贷申请，再由实际付款人还清剩余贷款。如果一次性还贷有困难，建议贷款人向银行申请置换贷款等方式融资，在全额贷款本息受偿前提下方可撤销抵押登记，以保全银行资产。同时，这类案件中银行还应注意防范道德风险，即在房地产市场处于下行压力，当业主向开发商主张退房解约不成时，反过来通过离婚、更换借款主体方式逃废银行债务可能性的发生。

综上，笔者同意第二种意见。