开发商逾期交房后免责天数及逾期交房违约责任的认定

王某等80余名购房人与天津某房地产有限公司（以下简称某地产公司）房屋买卖合同纠纷案

——开发商逾期交房后免责天数及逾期交房违约责任的认定

【基本案情】

以王某案为例，某地产公司与王某于2017年11月15日签订《天津市商品房买卖合同》，约定交房日期为2019年12月31日。合同订立后，王某依约支付了全部购房款。

2017年9月18日，政府部门下发《关于加强建筑施工扬尘防控管理的通知》，该通知载明，具体停工时间为2017年10月1日至2018年3月31日；天津市某区停工范围为城区、经济开发区、现代产业园区、工业区；具体停工内容为停止各类建设工程土石方作业等。

自2018年3月25日至2019年12月29日市生态环境局发布重污染天气黄色预警17次，涉及天数88天，在预警期间要求所有建筑施工企业相关作业禁止施工。2020年1月28日，市住房城乡建设委发布的《关于做好我市建30天津市第三中级人民法院筑工地疫情防控工作有关问题的通知》，载明：“本市在建建筑工地，除因施工安全需要不能停工的和涉及疫情防控必需、抢险、抢修项目以外，一律推迟开复工时间。具体开复工的时间，另行通知。”

2020年4月5日，某地产公司承建的项目复工。2021年2月27日，某地产公司向王某交付房屋。王某主张某地产公司赔偿逾期交房已付款利息损失及逾期交房违约金，计10余万元。

【裁判结果】

法院认为，本案争议焦点为：环保停工和疫情停工是否应当免责及免责天数的认定；某地产公司是否应当承担逾期交房违约责任及违约金计算标准。

关于环保停工和疫情停工是否应当免责及免责天数的认定问题。

首先，双方签订合同日期为2017年11月15日，某地产公司主张因2017年10月1日至2018年3月31日期间的停工令免责，该停工令颁布早于合同签订。双方签订合同时，某地产公司已经知道停工令的颁布及停工期，其对该停工令对交房时间势必造成的影响应当是明知且可以预见的，某地产公司仍然在合同中约定交房日期为2019年12月31日，应当视为某地产公司对该停工期影响已有所考虑，其主张该期间予以免责，缺乏事实依据，不予支持。

其次，某地产公司主张自2018年3月25日至2019年12月29日期间，本市发布重污染天气预警17次，停工88天，应予免责。对某地产公司主张的该段停工期，其并未充分提交相关施工日志、监理日志等施工文件对实际停天津市第三中级人民法院工事实予以佐证，故无法依据某地产公司主张的扣减天数确定免责天数。

但是考虑重污染天气预警措施确实对某地产公司的实际施工造成一定影响，且双方合同约定交房时间后不久即暴发新冠疫情，综合全案客观实际情况，兼顾重污染天气和疫情影响天数，依据公平原则及诚实信用原则，酌情认定综合扣减相应免责天数95天。

关于某地产公司是否应当承担逾期交房违约责任及违约金计算标准问题。

双方《商品房买卖合同》第五条约定：甲方逾期交付商品房的处理。除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。

如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第3种约定，追究甲方违约责任：3.见补充协议第四条。然补充协议第四条仅对商品房图纸进行约定，未对违约责任进行约定。

但在补充协议第七条中约定：双方同意本合同第五条补充如下：如出卖人逾期交付超过180日，合同继续履行，出卖人应支付买受人已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利息计算。

对此，法院认为，双方合同第五条和补充协议第四条、第七条虽然指代不明，但通览合同条款按照通常文义解释，可以理解为双方既约定了逾期交房利息，又约定了逾期交房的违约责任。双方对于支付逾期交房利息的约定没有争议。

但是，基于合同第五条和补充协议第七条的约定，某地产公司主张同时承担两份违约责任过高，请求法院依法调减。

王某未向法院提供证据证明其因某地产公司逾期交房造成的具体实际损失数额，法院依法认定逾期交房造成王某的实际损失即利息和违约金的合计损失数额，以其购房全款为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算利息的1.3倍为限。

【典型意义】

近年来，逾期交房是造成商品房买卖合同纠纷的重要原因之一，而在该类案件中免责天数及逾期交房违约责任的认定是其中的难点。

在该案中，开发商主张依据合同签订日之前的停工令进行免责。实际上，双方签订合同时，开发商已经知道停工令的颁布及停工期，其对交房时间造成影响应当是可以预见的，故开发商主张该期间免责，不予支持。

对于开发商主张重污染天气造成的停工，法院综合双方合同约定交房时间后不久即暴发新冠疫情等实际情况，依据公平原则及诚实信用原则，酌情认定了相应的免责天数。

一般情况下，开发商主张重污染天气停工及疫情因素免责，法院都会统筹考量证据及实际情况进行扣减。但在有些案件中，开发商仅以重污染天气的停工令及政府配套设施未完工等理由主张免责，但却未提供施工日志、监理日志进行充分证明，法院一般不会完全支持开发商的免责理由。

在逾期交房违约责任的认定方面，由于开发商与购房人签订的是格式合同，在出现类似于本案的模糊情况时，法院一般会通览合同条款按照文义解释，理解为双方既约定了逾期交房利息，又约定了逾期交房的违约责任。

但为防止违约金过高，确保购房人与开发商之间的利益衡平，法院会对违约金数额酌减。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。

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